Por: Redacción Inversión Inmobiliaria
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Casi cualquier gran proyecto inmobiliario en planeamiento, desarrollo o construcción en el país está sacando provecho del uso mixto. Esta tendencia se ha convertido casi que en un requisito entre las nuevas torres residenciales, complejos de condominios horizontales y verticales, oficentros, parques industriales y hasta clubes sociales que se desarrollan en la Gran Área Metropolitana (GAM) de Costa Rica.

Ciudad del Este, Belén Center, Escazú Village, Torres de Heredia, Terrazas Lindora, Hacienda Espinal y City Place son algunas de las más recientes adiciones a una lista, que incluye proyectos ya maduros como Avenida Escazú, Distrito 4, Momentum Pinares y Plaza Tempo.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Francisco Navarro, Gerente de Mercadeo,Colliers International Costa Rica"]La proporción de cada uso ya sea  comercio,  oficinas,  residencial,  hotel,  o  incluso  bodegas,  dependerá  de  la  demanda que exista en determinado lugar para cada uno de ellos. [/quote]

Centros de oficinas, cines, tiendas de ropa, restaurantes, supermercados y cafeterías con grandes espacios al aire libre son parte de las propuestas de estas obras en operación o planeamiento. Mientras en algunas priva el componente residencial como en las 1.200 unidades que desarrolla Grupo Inmobiliario del Parque (GIP)  en Torres de Heredia o la firma Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios en Hacienda Espinal, en otros, como Ciudad del Este y Terrazas Lindora el activo principal es el comercial.

Distrito Cuatro, Escazú, Residencial, Oficinas, Comercio

Según José Luis Salinas, presidente de GIP, la ubicación es la que dicta si se pueden desarrollar proyectos de uso mixto. En el caso de esta empresa, obras de la talla de Vistas del Parque, Torres del Parque, Saban Real, Paseo Colón, Latitud Dent y la primera etapa de Torres de Heredia que se entrega en diciembre de este año, se han ejecutado dentro de los centros urbanos, donde existe un público cautivo.

Para Salinas, la clave es ofrecerle a los condóminos calidad de vida y poca inversión de tiempo, gasolina y estrés para desplazarse y realizar sus gestiones.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="dijo Jose L. Salinas"]En Torres de Heredia es fundamental porque se le está dando a la población un abanico de servicios que van desde una tienda de conveniencia, restaurantes, bancos, entretenimiento, servicios médicos, veterinario, áreas culturales, entre otros,  para que no tengan que salir de su zona.  Incluso se procura que los condóminos tengan su trabajo cerca también.[/quote]

Otro de los proyectos más ambiciosos actualmente en el mercado es Hacienda Espinal, de Garnier & Garnier. La obra se asienta en 112 hectáreas ubicadas en el kilómetro 17.5 de la Ruta 27 en sentido San José-Caldera y pretende mezclar lotes, apartamentos, town houses, espacios comerciales, zonas verdes, áreas culturales, ciclovías, cas club con piscina y playgrounds, entre otros.

Para Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier, la incursión de la firma en proyectos de uso mixto fue casi natural, pues se trata de productos que se convierten en una solución completa para sus clientes.

“Desde el punto de vista constructivo, también son proyectos muy interesantes de diseñar, ya que suponen retos nuevos y oportunidades para innovar. Adicionalmente,  en términos de eficiencia, se pueden maximizar el uso de equipos del proyecto principal, como es el caso de las plantas de tratamiento de agua o sistemas de iluminación”, confirma Quevedo.

De hecho, en los últimos años, Garnier & Garnier ha desarrollado, además de Hacienda Espinal, cuya primera etapa se entregará en el primer semestre de 2016, otros tres productos de uso mixto. Uno de ellos es Azenza Towers, proyecto vertical de apartamentos, ubicado cerca del hotel San José Palacio en la Uruca. Allí, incorporó un área con cinco locales comerciales para cafetería, farmacia y tienda de conveniencia, entre otros.

Asimismo, Centro Corporativo El Cafetal, en San Antonio de Belén, cuenta además de un área de oficinas de 43.000 m2, con una plaza comercial, creada específicamente para atender las necesidades de trabajadores y vecinos de la zona. Por último, Centro Corporativo Lindora, opera como un oficentro con locales comerciales como el restaurante Terraza 66, Mugs Café y la academia de natación Kurt Niehaus Swim Academy.

Por otro lado, la firma pionera en lifestyle centers y creadora de Avenida Escazú, Pinmsa, anunció en julio pasado la construcción de Escazú Village, un proyecto dividido en dos etapas que ofrecerá tiendas por departamento, restaurantes, comida rápida, comercio de conveniencia, gimnasio, guardería, oficinas y residencias.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indicó Alfredo Volio, gerente del proyecto"]Escazú Village es un proyecto de uso mixto ubicado en la entrada principal de Escazu, uno de los cantones de mayor dinamismo y movimiento económico del país y de la región.  Tiene múltiples y sencillos métodos de ingresos y salidas a las rutas principales y ofrecerá todo lo que necesiten los que vivan y trabajen ahí.[/quote]

Otra empresa que entró recientemente a este mercado es Kirebe, con su proyecto City Place, el cual inauguró hace unas semanas su primera etapa, ubicada en el centro de Santa Ana. Alberto Orlich, gerente de proyectos de la compañía, señaló que la compañía desarrollará la nueva etapa en 2016 y desde ya busca alternativas para continuar en 2017.

“Un proyecto de este tipo tiene una demanda compuesta por espacios cómodos de oficinas, gastronomía, áreas de esparcimiento y entretenimiento, conveniencia, residencia, entre otros”, agregó Orlich.

En cuanto a los proyectos mixtos con mayor enfoque comercial, Terrazas Lindora alista su apertura para el próximo 4 de mayo de 2016. Mario Barzuna, vocero del proyecto,  que solo se encuentra disponible el 25% de sus espacios para alquiler y/o venta.

Cinépolis, GEF, Adidas, Óptica Visión, Da Noi, Fonda Azteca, Fillipos, Argento, Mango Surf Shop, Applebee’s, Johnny Rockets, Chichis, Banco Promerica, KFC, Quiznos, Ta Bueno, Pizza Hut, Juan Valdez, Pikeos y Moyo destacan entre las marcas confirmadas.

“Es la tendencia mundial. Se trata de desarrollos o mini ciudades en donde yo vivo, trabajo, me divierto y resuelvo mis necesidades de bienes y servicios, sin necesidad de sacar mi vehículo y con total seguridad”, explicó Barzuna.

Por su parte, Grupo Zeta hará su primera apuesta por un centro de estilo de vida con Ciudad del Este, ubicada en Curridabat. Una de sus primeras etapas, la plaza comercial Vivo Este, de 20.000 metros cuadrados, entrará en operación en el año 2017, según anunció la empresa a un medio de prensa local. En total, Ciudad del Este pondrá en marcha un proyecto que con todos sus componentes alcanzará los 99.000 m2.

Potencial para más

La lista de anuncios de obras inmobiliarias multipropósito crece a un ritmo constante, lo cual indica que en el país aún hay zonas con potencial para albergar más lifestyle centers y edificios de uso mixto.

Ejemplo de ello es el Santa Ana Country, obra que se ubicará sobre la Ruta 27, frente al residencial Villa Real en Santa Ana, y que como parte de su concepto de club social incluirá canchas de tenis, fútbol, piscina, gimnasio, restaurantes y salas de eventos.

Actualmente, la nueva propuesta inmobiliaria se encuentra vendiendo acciones a los socios interesados. Esta publicación intentó obtener más detalles con la vocera Sylvia Casas, sin embargo las consultas no fueron respondidas al cierre de edición. Lo que sí se sabe es que las empresas Zurcher Arquitectos, Meco, Edificar, Interra, E3 y Logicom forman parte del grupo de desarrolladores a cargo del proyecto.

Francisco Navarro, de Colliers International, explica que la ventaja del uso mixto es que puede ser factible casi en cualquier zona, debido a su flexibilidad. Por ejemplo, a nivel macro, cualquier sector de la GAM y otras cabeceras importantes del país como Liberia, Pérez Zeledón, San Carlos y Limón podrían ser aptas para este tipo de desarrollos.

“La proporción de cada uso, ya sea comercio, oficinas, residencias, hotel o incluso bodegas, dependerá de la demanda que exista en cada lugar”, detalla Navarro.

Así las cosas, los planes parecen continuar. Ronald Fonseca, líder de uso mixto para Gensler Latinoamérica, reveló que la firma concluyó el diseño de un plan maestro en Curridabat para un grupo importante de inversionistas venezolanos. Igualmente, se la empresa se encuentra en la etapa de desarrollo de un plan maestro al oeste de la ciudad capital, en Lindora, para un desarrollador comercial que ha puesto interés particular allí.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="reconoce Karla Quevedo, de Garnier & Garnier"]De forma continua analizamos y estudiamos oportunidades inmobiliarias en todo el país, pero entre las zonas atractivas para desarrollar edificaciones de uso mixto podríamos mencionar la zona oeste, específicamente: Alajuela –Guácima, Santa Ana y en el este, la zona de Cartago también tiene  potencial.[/quote]

En el caso de otros actores de la industria, el punto clave es un área con mercado in situ desarrollado, es decir, focos urbanos de población. “Cualquier centro urbano que sea dinámico y tenga las facilidades técnicas para que el proyecto pueda tener éxito”, dice José Luis Salinas, de GIP.

De hecho, esa compañía ya tiene planes para comenzar a construir el próximo año el proyecto Latitud Los Yoses, localizado sobre Avenida Central, antes de llegar a Los Yoses y frente a la cafetería Starbucks. La obra tiene 22 niveles y abarca 24.000 metros cuadrados de construcción. Además, el grupo iniciará con la segunda etapa de Torres de Heredia.

Y es que el potencial es tal, que existen empresas que nacieron con vocación de uso mixto. Por ejemplo, Vive Desarrollos, la empresa tica encargada de las torres de Vive Sabanilla y más recientemente, Vive Tibás cree en la importancia del crecimiento de estas obras en una ciudad como San José.

Andrea Navarro, gerente de mercadeo de la empresa, indica que la ubicación estratégica de un proyecto de uso mixto permite un menor desplazamiento y acceso a servicios y seguridad con tecnología de punta. Otras ventajas importantes incluyen la garantía de un crecimiento en la plusvalía de los inmuebles en el corto plazo y un menor costo de mantenimiento de los edificios, pues se trata de un formato compartido y proporcional al espacio utilizado.

Claves de éxito en el uso mixto

Además de la ubicación, el éxito de un proyecto de uso mixto depende de la creación de una nueva dinámica (social y económica) que logre la propuesta en el entorno en que se ubique, explica Ronald Fonseca de Gensler Latinoamérica.

Asimismo, la firma encargada debe velar por un planeamiento estratégico que se adapte a eventuales cambios durante el proceso.”La esencia de la estrategia en uso mixto recae principalmente en la habilidad de crear un marco programático flexible que permita cambiar según las necesidades específicas del mercado y de los posibles grupos de inversión asociados”, agrega Fonseca.

Francisco Navarro, de Colliers, aconseja hacer énfasis en el mix comercial, pues los clientes y otros inquilinos buscan marcas de prestigio para satisfacer sus necesidades dentro del complejo.

Por otra parte, este tipo de complejos necesita crear una estrategia de integración obra-comunidad y viceversa. Los expertos indican que las compañías deben entender que el proyecto no se mantiene solo y necesita que los clientes y visitantes estén interesados en pasar tiempo ahí y comprar.

Cuando no se toman en cuenta estas particularidades, la comercialización del inmueble se ve afectada con rotación de inquilinos y tasas de disponibilidad altas.