Cautela marca colocación de vivienda vertical en Panamá

88 edificios se encuentran en construcción y 39 se encuentran en preventa, sumando 14.160 unidades entre este y el próximo año.

Por Karen Retana

kretana@inversionimobiliariacr.com


Panamá es el epicentro de edificios verticales en toda la región centroamericana, de los cuales 12 sobrepasan los 200 metros de altura.

Este boom inmobiliario residencial que se gesta en las alturas no pierde fuerza, en este momento 88 edificios se encuentran en construcción y 39 se cotizan en preventa.

Estos nuevos desarrollos aportarán al mercado entre este y el próximo año unas 14.160 unidades, según un estudio elaborado por la firma CBRE Panamá.

Varios factores actúan en conjunto para potenciar el atractivo que posee el país canalero, entre ellos contar con una economía abierta y dolarizada, poseer un sistema democrático consolidado y ser un hub logístico regional reconocido, lo que favorece en la toma de decisiones por parte del inversionista a la hora de desarrollar productos de este tipo.

Hay quienes consideran que el dinamismo que experimenta data de tres décadas atrás, cuando recuperó la soberanía del Canal que estuvo bajo la administración de Estados Unidos. Otras variables que han favorecido la construcción residencial en Panamá es su posición geográfica, sistema político y escasa actividad sísmica, explicó Danny Quirós, director de consultoría y avalúos de Colliers International en Panamá.

La obra residencial también viene a complementar el desarrollo de proyectos de oficina en altura, que se ha venido gestando a través de los años, propiciado por la llegada de un número importante de empresas de inversión extranjera.

A enero de este año, el país registraba unas 134 sedes de empresas multinacionales, que han producido un engranaje económico a su alrededor, entre ellos la necesidad de alternativas de vivienda cerca de las urbes donde se desarrolla la dinámica de negocios.

El gobierno ha otorgado incentivos para la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Ejemplo de ello es el proyecto Panamá Pacífico, una alianza pública privada entre el gobierno panameño y la empresa London & Regional Panamá. Este consiste en el desarrollo inmobiliario de uso mixto más grande del mundo que incluye más de 20.000 propiedades habitacionales, servicios empresariales y recreativos.

A la oferta de proyectos que se encuentran en construcción se sumarán en el corto plazo nuevos desarrollos que están en permisos, o que ya superaron el proceso de trámites y que hoy inician con la preventa.

Ejemplo de ello es el de Empresas Bern, que acumula más de 8.500 unidades entregadas y que ahora tiene en construcción un proyecto en Costa del Este, cuatro más están listos para entrega y siete torres adicionales se encuentran en proceso de pre venta.

"En el caso de esta compañía, la estrategia está claramente definida a continuar creciendo en el sector de la construcción, principalmente con la finalidad de atraer jubilados extranjeros y turistas dentro de su portafolio residencial."aseguró José Manuel Bern, gerente general de Empresas Bern.

También figura Grupo Corcione, con más de 1.000.000 de m2 y 5.000 viviendas construidas, metraje que se sumará los ocho proyectos residenciales que recientemente logró colocar.

Cautela

Sin embargo, pese a la bonanza que representa la proyección de unidades a desarrollar, el 2016 marcó el inicio de un período de mayor cautela en la promoción y consumo en el segmento del mercado residencial no preferencial, reflejado tanto por las pre ventas y el número de unidades en construcción, así como por una absorción cada vez más moderada.

Este comportamiento se acentuó durante el primer semestre de este año, pues si bien se construyeron 9.767 unidades, lo que significó un aumento del 2,1%, lo cierto es que su colocación no logró calentar lo suficiente en los primeros meses del año.

Por ejemplo, la absorción de unidades de apartamentos se redujo de 68,1% a 67,5%. El inventario actual es de 15.239 unidades de todas las clases, experimentando un crecimiento de 6,1%.

"El periodo comprendido entre los años 2013 al 2017 se ha caracterizado por la ralentización de la actividad en el mercado residencial en Ciudad de Panamá. Los datos muestran una absorción muy variante, pero menguante en el primer semestre 2017, lo cual ha tenido su impacto en la ocupación, probablemente debido a una oferta relativamente alta especialmente en Clase A."manifestó Eileen Chevez, de CBRE Panamá.

Este argumento se refuerza con el hecho de que el monto en millones de dólares en concesión de permisos se redujo en la Ciudad de Panamá. Se otorgaron permisos por un valor que sobrepasó los $343,6 millones, lo que representa una baja de un 4,6%, con respecto al primer trimestre del 2016. De ellos, US$90,7 millones correspondieron a permisos residenciales.

Debido a la gran demanda de viviendas en altura y a la poca disponibilidad de áreas para construir se ha presentado un encarecimiento en el costo de la tierra en la capital panameña, aseguró Miguel De Janón, presidente del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda).

Esto ha propiciado que los mismos desarrolladores aumenten la cantidad de unidades a sus proyectos para lograr los niveles de rentabilidad esperados, aseguró Quirós, de Colliers

En la actualidad, el inventario de unidades de apartamentos existentes registró un incremento del 6,1% para el primer semestre de 2017, con un total de 15.239 unidades en todas las clases.

Precio construcción

Otro elemento que influye e inquieta tanto a desarrolladores como a compradores son los costos de la construcción, que han venido en aumento.

Ente ellos figuran la tarifa de los permisos de construcción y ocupación, el alza en los costos de la mano de obra, tasas de servicios de los bomberos, el aumento en las tasas de interés de los préstamos de financiamiento, la aprobación de los planos de construcción y la eliminación del subsidio eléctrico, los cuales, a criterio de Iván De Icaza, presidente de la Cámara Panameña de la Construcción, han influido poderosamente en los costos.

"La reducción en la colocación de las nuevas unidades es consecuente con la situación que enfrenta el mercado. “Existe inventario terminado; sin embargo, los precios de venta se mantienen o bajan mientras que los precios de construcción al alza."sostuvo Iván De Icaza, presidente de la Cámara Panameña de la Construcción.

Una de las alternativas que está barajando la construcción panameña ante los altos costos de la construcción es optar por joint ventures con los propietarios de terreno, optimizar los costos en materiales e incluso crear la figura de alquiler con opción de compra.

Pese a ello, en Covivienda proyectan construir en este año 10.958 viviendas y producir ventas por $979 millones, un 23,4% más que las generadas en 2016.

El lugar donde se concentrará la mayor cantidad de nuevas viviendas es Panamá, seguido de Panamá Oeste (La Chorrera y Arraiján). La clase media emergente, principalmente representada por jóvenes profesionales, así como inversionistas, profesionales y retirados extranjeros son los principales usuarios para este tipo de obras.

Estabilidad en los precios

Los precios de ventas del segmento residencial se mantuvieron estables. Por ejemplo, en proyectos de Clase A se mantuvo a $3,068.00 el m2 y de alquiler en $15 el m2. Además, se registró una baja en la disponibilidad de unidades de apartamentos al pasar de 13,3% a 11%.

Por su parte, los proyectos Clase B existentes mantuvieron sus precios en $2,21 por m2, con una disponibilidad de 9,9%.
De acuerdo con los expertos, en los dos próximos años, el aumento de precios se mantendrá regulado debido a la oferta limitada de personas que pueden adquirir apartamentos que empiezan desde los $200 mil.

“El 2016 marcó el inicio de un periodo de mayor cautela en la promoción y consumo en el segmento del mercado residencial no preferencial, superior a los $120 mil, reflejado tanto por las preventas y el número de unidades en construcción, así como por su absorción, cada vez más moderada”, agregó Chevez, de CBRE Panamá.

El valor promedio solicitado de alquiler para los proyectos Clase A se mantuvo en $15 por m2 por mes, al finalizar el primer semestre de este año. En el caso de los proyectos Clase B, aumentaron ligeramente su tasa de arrendamiento de $10por m2 por mes a $12 por m2 por mes.

El alquiler de apartamentos ha comenzado a verse afectado, producto de la oferta existente para alquiler en el mercado. Algunos propietarios se han mostrado dispuestos a negociar y bajar sus precios, al ofrecer los apartamentos completamente amueblados.

Mercado residencial por clases

El mercado panameño cuenta con una mayor cantidad de inventario en torres Clase B que de Clase A, sin embargo, presenta una menor disponibilidad de inventario.

panama2112 tablaFuente: CBRE Panamá, 1S 2017.
Colocación Acumulada*: representa la unidad que se conoce ha sido vendida o pre vendida a los inquilinos o propietarios-ocupantes durante el período de la investigación. Una unidad se considera como colocada una vez han sido firmados los contratos o existen acuerdos vinculantes. Incluye edificios terminados, en construcción y pre venta.

 

 

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