¿Saturación en vivienda? Depende de quién

Diversificación aplaca riesgo, pero mientras unos proyectos enfrentan alta demanda, otros sufren para colocar inventario nuevo que envejece


Por Karen Retana y Adrián Piñar,
info@inversioninmobiliariacr.com


El mercado costarricense es uno pequeño, saludable y bastante cambiante, por la velocidad a la que varían los hábitos de consumo y costumbres de la sociedad. La vivienda es el nicho más dinámico en términos de desarrollo inmobiliario, y en este momento vive un comportamiento dispar.

Por el momento, el costarricense tiene a su disposición unas 21.888 unidades habitacionales, de las cuales, el 21% se ubica en el sector de Heredia, el 16% en el Este de la capital y el 14% en el Oeste.

La tasa de disponibilidad general se ubica en 49% y cabe destacar que a finales de 2015 la tasa se ubicaba en 34%, lo cual indica que durante 2016 ha existido una entrada agresiva de inventario, según el estudio Reporte Residencial al primer cuatrimestre del 2016 de Newmark Grubb.

La virtud de la industria ha sido la habilidad para trabajar distintos formatos, que den variedad al tipo de oferta que se maneja tanto en inventario horizontal como vertical. Rango de precios, ubicación, tamaños e incluso los formatos nuevos (lofts, por ejemplo), han sido recursos válidos aprovechados por la industria para diversificar la oferta.

Sin embargo, mientras que algunos proyectos logran una absorción rápida, otros deben enfrentar la amenaza del envejecimiento de nuevos espacios que, pasado el tiempo, no ha logrado ser colocado.

Por eso, a la pregunta de si existe saturación en el mercado de vivienda, mucho dependerá a quién se le formule el cuestionamiento.


Sector residencial con mayor dinamismo

Si se contempla el periodo que va desde setiembre de 2015 a agosto de 2016, se puede ver una tendencia en la que el sector residencial se mantiene con la mejor proyección.

Respecto a estas cifras, Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), señala que se ha mantenido una predisposición de crecimiento en proyectos de tipo residencial, de los cuales se han tramitado 2.379.163 m2 para la construcción de viviendas en la GAM, siendo San José la provincia con mayor tramitación con 41,1% del total.

En cuanto al tipo de vivienda, las estadísticas de la CCC reflejan que las de tipo unifamiliar encabezan la lista, principalmente en San José con 584.451 m2, Heredia con 491.707 m2 y Alajuela con 329.183 m2.

En el caso de los condominios, se han tramitado 688.352 m2, de los cuales San José y Alajuela encabezan la lista con 394.290 m2 y 161.053 m2, respectivamente.

Los proyectos de tipo vertical siguen ganando preferencia en la Gran Área Metropolitana durante los últimos años principalmente, en zonas como San Pedro, Curridabat, la Sabana, Paseo Colón, Rohrmnoser, Santa Ana, Heredia y Alajuela.

Frank Quirós, Consultor y Analista de Mercado de Newmark Grubb Central América, destaca que respecto a este tipo de obras, se encuentran en construcción un total de 46 proyectos en la GAM.

Es necesario hacer un énfasis en el sector de San José Oeste, de acuerdo con Quirós, se están construyendo un total de 31 desarrollos residenciales. En cuanto al rango de precios, menciona que deben tenerse en cuenta variables tales como ubicación, accesos, y exposición, entre otras cosas.

“En lo que respecta a los proyectos en el oeste, podemos decir que se ubican entre $1.300 y $3.850, con un promedio de $2350 por metro cuadrado”, señala.

Para algunos desarrolladores, todo el sector oeste es un foco para nuevas inversiones debido a precio en que puede colocarse el metro cuadrado en un determinado proyecto. Jorge Ochoa, ejecutivo inmobiliario de Lacayo Desarrolladores, menciona que Santa Ana, Escazú, Rohrmoser han sido el foco para muchos desarrolladores durante los últimos años y debido a toda la actividad comercial que se han presentado en este sector, es muy difícil que deje de serlo por el momento, ya que entre más desarrollo hay es más probable el surgimiento de nuevas formas de negocio que incentiven mayor actividad de todas sus áreas.

Isberto Martínez Market Analyst, Land Division de Colliers International, asegura que todo el oeste de la capital ha experimentado un desarrollo comercial de la mano del residencial, esto ha incentivado el surgimiento servicios hospitalarios, restaurantes, centros educativos y sobre todo un buen plan regulador por parte de la municipalidad en casos como el de Escazú, permitiendo mantener una vocación residencial que sigue gustando a las personas.

Otro de los factores destacados para el Oeste de la capital es el tema aspiracional, porque muchas familias, parejas y profesionales jóvenes se identifican con una ubicación geográfica más exclusiva, siendo este otro elemento a considerar por desarrolladores de proyectos habitacionales.


Diferentes enfoques para atender una misma necesidad

Parte de la estrategia que ha permitido una respuesta favorable del mercado es haber incorporado un portafolio de alternativas para todos los gustos. La oferta va desde las residencias tradicionales que pueden variar hasta los 350 metros cuadrados (m2), condominios, unifamiliares o las alturas de una torre, cuya mayor virtud es la ubicación. Y en el abanico, también se identifica una variedad amplia de segmentos.

Hace tan sólo tres años, el gremio de la construcción reconocía la carencia de soluciones vivienda para una clase de estratos económicos medios. La oferta se encontraba muy orientada a atender la demanda de las familias, con ingresos económicos altos, que fácilmente podían adquirir una solución habitacional por encima de los $300 mil, una cifra que para muchas familias es inalcanzable.

Los desarrolladores se dieron cuenta que la dinámica del mercado inmobiliario excluía a amplios sectores de la población. Debían diversificarse para atender una demanda insatisfecha.

La evidencia está a la vista, solo en San José, la alcaldía aprobó cinco proyectos que proveerán de 1.300 unidades a la capital y cuyos precios oscilan entre los $65 mil y los $250 mil.

“La estrategia del desarrollador está orientada a adaptarse a las nuevas necesidades del mercado, asociadas a la constitución de familias pequeñas, dispuestas a vivir en espacios más reducidos, pero con más lujo y comodidad”, describe Olman Vargas, Director Ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

Para llegar a estos segmentos, los desarrolladores tenían dos desafíos: abaratar los costos del proceso de construcción, desarrollar en volumen y brindar una oferta inmobiliaria competitiva en precio para masificar su inventario.

Estas variables o desafíos han propiciado que los desarrolladores buscaran ubicaciones con una infraestructura de servicios consolidada, atributos que sólo las ciudades principales podían ofrecer.

No obstante, la subutilización generalizada de los espacios para crear vivienda no sólo encareció el precio del suelo, sino que los convirtió en un bien muy escaso.

La escasez, sumada a la demanda por parte de usos del suelo muy rentables, se ha traducido en aumentos importantes en los precios del suelo en toda la ciudad.

Precisamente, estos aumentos significan que no se puede adquirir área suficiente para proveer la cantidad necesaria de unidades habitacionales para la población, bajo los patrones de vivienda unifamiliar.

Es así como el paisaje de San José tanto en el Centro, el Oeste y Este ha cambiado radicalmente, dando paso a edificios que emulan rascacielos y que ofrecen en un área muy pequeña una solución de vivienda masificada.

Por ejemplo, de acuerdo con el estudio de Newmark Grubb Central America, se observa de manera clara que los sectores con mayor énfasis en el producto vertical son San José Oeste con 4.532 unidades, San José Este con 2.736 unidades y Heredia con 2.093 unidades.

El producto horizontal se mantiene vigente en zonas específicas como Heredia con un total de 2.494 unidades, La Guácima/San Rafael con 2.157 unidades, y luego siguen con cantidades muy similares los sectores de San José Sur con 1.781 unidades, Alajuela con 1.710 unidades, Cartago con 1.549 unidades, y San José Oeste con 1507 unidades. 


Lo anterior evidencia que existe una oferta amplia y variada tanto en desarrollo habitacional en altura como también de forma horizontal.

Sin embargo, la tendencia muestra que el futuro de la construcción es a lo alto. Muestra de ello es que se registran un total de 7.384 unidades verticales y 4.307 unidades horizontales a futuro. 


Aunque el costarricense de antaño vivía en casas horizontales de amplio metraje, hoy la apuesta de los desarrolladores es ofrecer precios más asequibles en detrimento del espacio interno, pero seduciendo con áreas comunes que llenen las necesidades inmediatas de sus inquilinos.

El promedio del mercado para producto vertical es de 86,12 m² habitables y 113,90 m² totales.

El Oeste es el sector que ofrece actualmente soluciones de vivienda con mayor tamaño y promedia los 140 m² habitables y 180 m² totales. Sin embargo, es la zona que, después de San José Centro muestra los precios más elevados por metro cuadrado para la adquisición de residencia.

La oferta de vivienda actual pretende conquistar dos segmentos de alto potencial: la generación X que busca una segunda vivienda como fuente de inversión y la generación Y de jóvenes profesionales que buscan su independencia.

Precisamente, el 49% de las ventas de Azenza Towers, ubicado en La Uruca, se cerraron con personas entre los 20 y 34 años. Este proyecto fue concebido con espacios para familias pequeñas, pero con áreas sociales de conexión y dispersión, comentó Alberto Bonilla, Gerente de Proyectos de Garnier – Garnier.

La torre XS Studio Loft, ubicada en Lourdes de Montes de Oca y a cargo de Constructora ICON, fue desarrollada específicamente para seducir a la generación Y.

“La clase media sigue siendo predominante y es la que está buscando dónde vivir, pero lo que sucede es que ahora hay mucho joven que quiere irse sólo o con un compañero y, sin importar su clase social, hoy más que nunca la gente sale de su núcleo familiar a una edad más temprana”, explicó Francisco Navarro, Consultor Senior de CDL Mercadeo.

El experto señaló que a diferencia de años atrás, el desarrollador debe tener la capacidad de adaptarse a cambios rápidos en los patrones de consumo de los costarricenses. Antes se desarrollaba un proyecto que podía ser tendencia durante 20 años, ahora todo cambia muy rápido y ese mismo proyecto debe ser analizado para una demanda específica.

La tendencia actual de brindar espacios más reducidos está siendo compensada con áreas comunes provistas de otra serie de servicios que necesitan este tipo de segmento, con espacios compartidos de trabajo, áreas que brinden la combinación de salud y bienestar. Sin embargo, se visualiza que en 10 años las necesidades serán diferentes.


Nuevas generaciones confirman afinidad por altura

Según los especialistas, se muestra una transición cada vez más acelerada a una mayor cantidad de proyectos verticales en el corto plazo.

A nivel de obra en altura, Heredia cuenta con 23 proyectos residenciales con una oferta de 2.992 unidades habitacionales de las cuales el 30% se encuentra aún disponible para la venta. Alajuela tiene una oferta de solamente 628 unidades en formato vertical distribuidas en 7 proyectos, pero su disponibilidad es del 35%.

El Oeste de la capital sigue concentrando la decisión de compra del consumidor, pues, aunque posee un gran número de unidades disponibles para la venta, sólo representa un 22% del mercado total de la región.

Por otro lado, la explosión de construcción en el centro de la capital, ha provocado una oferta que está abrumando la demanda actualmente, con un 62% de las unidades aun disponibles.

El alcalde Johnny Araya, explicó que en la capital se presenta un proceso creciente de inversión privada con 40 proyectos desde que se inició el plan de Repoblamiento, a los cuales se sumarán otros cinco desarrollos para el próximo año.

Pese al gran dinamismo que vive el Gran Área Metropolitana, lejos de pensar que el mercado inmobiliario residencial se encuentra saturado, los expertos aseguran que lo que se vive es una fase de transición.

El costarricense por primera vez valora la necesidad de centralizarse dadas las condiciones del tránsito y lo acelerado de la vida. Las nuevas generaciones no contemplan la adquisición de grandes espacios de terreno y la posibilidad de tener a su familia y allegados en una misma calle o barrio.

“Estamos ante la primera generación de jóvenes que nace y se cría en un espacio menor a 100 m2 y ésta va a ser su realidad probablemente a lo largo de toda su vida”, sostuvo Navarro.

El experto aseguró que la saturación no se visualiza en el corto plazo, ya que es precisamente esta falta de metros cuadrados lo que impulsa a prontas salidas de los hijos de sus casas.

Hoy, muchos adultos jóvenes viven solos o en pareja en apartamentos, como propietarios o inquilinos, y la gran mayoría de sus compañeros de trabajo y amigos hacen lo mismo.

Olman Vargas, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, asegura que hay un cambio cultural por parte de las nuevas generaciones los cuales están más anuentes a alquilar que comprar y por otro lado las urbanizaciones donde habitan adultos mayores hoy se están convirtiendo en oficinas impulsado por la construcción en altura.

Precisamente, se muestra un movimiento de adultos mayores, que emigran de sus antiguas casas grandes y onerosas en cuanto a mantenimiento, a soluciones de pocos metros cuadrados, pero con valores agregados como cercanía a conveniencia y acceso a elevadores.

Estos dos factores, ocasionan que la demanda de los espacios haya incrementado, y de esa manera la gran oferta existente pueda gozar de absorciones saludables.

En cuanto a obra horizontal, el estudio reveló que las zonas con mayor producto de éste tipo son Heredia con 2.494 unidades, La Guácima/San Rafael con 2.157 unidades y luego aparecen con cantidades muy similares los sectores de San José Sur con 1.781 unidades, Alajuela con 1.710 unidades, Cartago con 1.549 unidades y San José Oeste con 1.507 unidades.

Mientras que en San José Centro la vivienda horizontal no se está ofertando por razones de precio de la tierra y espacio, en Cartago los proyectos residenciales en altura aún no despegan.

Para el arquitecto Rafael Solís, de Urbanistas Asociados, aún existe renuencia por parte de una masa de población en vivir en altura. “Nuestra realidad es que no hay espacio para tanta casa individual; cada quien desea tener su casa, pero no es viable desde ningún punto de vista: sea por espacio o desde el punto de vista ambiental. Si queremos vivir en predios seguiremos aislados”.

¿Cómo se visualiza estas tendencias en los precios?

El precio de venta promedio en proyectos verticales ronda los $249.495 y en horizontal $275.157. Las propiedades ubicadas en el oeste de la ciudad tienen un precio por metro cuadrado de $1.900 al igual que en el centro de la ciudad. Y ofrece el producto con mayor tamaño al promediar los 181,31 metros cuadrados totales.

“Estos montos son precios de lista, lo que podría estar sucediendo es que el músculo del desarrollador en el Oeste le permite mantenerse en este precio mientras en el centro si se puede encontrar mayor flexibilidad”, señaló Navarro.

Con respecto al resto de las regiones, las diferencias en los precios en obra vertical si son marcadas, Alajuela con $923 el metro cuadrado, La Guácima US$1.100, el Este de la ciudad $1.700, en el Norte $1.390, en el Sur $1.400 y en Heredia $1.600.

Alajuela tiene a su favor los precios por metro cuadrado más asequibles para obtener una solución habitacional en altura. Por su parte, el Norte como el Sur muestran precios virtualmente iguales, mientras que en Heredia y el Este compiten por el mercado de estratos medios altos. En el centro y en el Oeste por los estratos económicos altos.

En evidente que el mercado presenta una diferencia importante en el crecimiento de la vivienda por segmento de precio.

La primera generación de soluciones habitacionales tipo apartamento fue adquirida por una Generación X, caracterizada por su capacidad de compra y deseos en adquirir su vivienda para habitarla. La mayoría de ellos compraron soluciones a su máximo nivel de deuda, con cifras entre los $120 mil y los $350 mil, con lo cual su capacidad para adquirir una segunda vivienda se vio comprometida.

En contraste, para los Millennians o Generación Y la compra de vivienda no es parte de sus prioridades. Por lo tanto, la demanda de unidades entre los $120.000 y los $350.000 ha mermado, dando espacio a mayor movimiento a precios por debajo de los $120.000.

La oferta de vivienda a estos precios se enfoca en atraer la decisión de inversión en familias de ingresos económicos medios que no adquirieron en la primera oleada o bien los de la Generación X que compraron su vivienda de inversión, pero su presupuesto no les permite adquirir una deuda para unidades de mayor dimensión.

Las viviendas con precios de los $350 mil continúan en su mercado Premium con buena dinámica en primera generación. Sin embargo, una vez que ingresan a re-venta encontrarán una serie de complicaciones.


¿Qué viene en camino?

El sector residencial nunca había experimentado tanta variedad de oferta como ahora. La variedad ya no es solo por locación y tamaño de la solución, sino en tipo de amenidades, si en lote, casa, apartamento o en torre. Se espera que el mercado ofrezca en el próximo año unas 11.691 nuevas unidades de las cuales 7.384 serán verticales, esto representa un 61%, marcando una tendencia al aprovechamiento del suelo y a vivir en altura.

Los consumidores hoy más que nunca tienen información en tiempo real, más facilidades y una amplia oferta para escoger. Esto ha sido parte del resultado de una generación de desarrolladores mucho más sofisticados en temas de diseño hasta los modelos financieros incluyendo los fideicomisos y los joint-ventures.

La perspectiva a futuro de acuerdo con este estudio es que la población seguirá concentrándose en la búsqueda de soluciones que le brinden ubicación, facilidades de acceso a servicios. Estas áreas junto con temas de seguridad, simplicidad, versatilidad o moda harán que el sub sector vertical continúe creciendo.


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