Por Evelyn Fernández
efernandez@inversioninmobiliariacr.com

y Daniel Chacón
dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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 Costa Rica posee dos industrias que funcionan en paralelo, pero que no siempre responden a los mismos estímulos: la vinculada a la Inversión Extranjera Directa (IED) y aquella que es dependiente al mercado interno. En ambos casos, la lectura debe ser minuciosa para identificar las oportunidades que este claro oscuro ofrecerá a la industria inmobiliaria.

Un factor que incidirá en ambas será el abordaje que dará el próximo gobierno al reto de mitigar el déficit fiscal. El Banco Central de Costa Rica proyectó que cerraría cerca del 8% del Producto Interno Bruto, si no se toman las acciones necesarias para ponerle freno.

Las primeras consecuencias de la indecisión ya son palpables; incremento en las tasas de interés, muchos actores opinando cómo resolver el problema y muchas inversiones postergadas hasta un mejor momento, uno en el que exista mayor certeza.

A la industria inmobiliaria le interesa la salud de las empresas orientadas al sector foráneo y las propias del mercado local, pero son aquellas vinculadas a la IED las que representan su mayor cliente.

IED, ¿capaz de imponer su propio ritmo?

Los inversionistas creen en el potencial y la capacidad de continuar desarrollando una buena gestión en áreas como la Inversión Extranjera Directa (IED), que actualmente es muy significativa en la generación de empleo.

El vínculo entre la industria inmobiliaria y la Inversión Extranjera Directa es íntimo en Costa Rica. La demanda de espacio para operaciones de manufactura en zona franca, para oficinas en el caso de empresas dedicadas al sector servicios o Business Process Outsourcing (incluye contabilidad, auditoría e inclusive recursos humanos, entre otros) son determinantes.

La IED puede verse afectada por la eventual inflación que afecte los precios de los materiales de construcción; incluso, puede postergar decisiones hasta tanto se conozca con certeza al gabinete del próximo Gobierno y sus posturas respecto a si deben o no ser sujetas de algún gravamen fiscal.

De momento todas son suposiciones, y dentro de lo razonable se puede presumir que lo más viable es que no haya cambios en el régimen fiscal, aunque sí pueda darse alguna afectación en los precios de los insumos como servicios públicos y otros asociados a inflación.

Sin embargo, Alberto Bonilla, director de desarrollos de Garnier & Garnier, prevé que el 2018 mantendrá un comportamiento muy semejante al año anterior, debido a que el ciclo de maduración de los proyectos inmobiliarios es a largo plazo, y muchas veces sobrepasan el periodo de un solo gobierno.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destacó el especialista Alberto Bonilla, director de desarrollos de Garnier & Garnier."]"Los proyectos bien conceptualizados, enfocados en los mercados correctos y diseñados de manera sostenible seguirán desarrollándose, independiente de cuál es el partido que quede electo este 2018. No vemos una reducción en la cantidad de m² a desarrolla"[/quote]

Existe también un efecto de cola o rezago que hace suponer que el 2018 mantendrá una fuerza similar a la del año anterior. Esta proyección se sustenta en el dato de las grandes obras que se planearon y tramitaron durante 2017, que ya tienen a inversionistas y clientes interesados, también identificado el origen de los recursos. 

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Mariola Sánchez, gerente de Comercialización de ALD Inmobiliaria."]"Consideramos que la tendencia en los cuatro sectores de la industria inmobiliaria ha sido muy clara en los últimos años, y eso nos permite entender hacia donde se están moviendo cada uno de esos sectores"[/quote] 

Actividades clave para la construcción, presentan buena salud

Los sectores productivos con mayor encadenamiento con la industria inmobiliaria mantienen perspectivas favorables para el 2018, dentro del crecimiento moderado previsto para este año (cifras expresan variación porcentual).

 
Fuente: Colliers Costa Rica

Diferenciación y a la segura

El apetito al riesgo en estos tiempos es bajo, la industria puede incluso aceptar un tiempo de ayuno con tal de evitar un paso en falso. En términos de negocio, cada vez son más los desarrolladores que apuestan a construir contra pedido, como es el caso de los Built to Suit; o bien, invertir en un proyecto que sea diferenciador, para tener mayores probabilidades de colocación.

En el segmento de oficinas, por ejemplo, los desarrolladores están apelando a plantas más abiertas y eficientes para ofrecer ese nuevo requisito, que son los espacios colaborativos, comentó Frank Quirós, analista de Newmar Grubb Central América, quien añadió que estas tendencias permiten un mejor uso del espacio, porque permite instalar a más personas en áreas más reducidas.

El ahorro de espacio permite innovar en áreas sociales y recreativas, que pueden ser utilizadas por el inquilino para instalar futbolines, mesas de pool y áreas de comida, siendo esta tendencia un criterio de valor para ganar un cliente.

En el campo logístico e industrial, se cumple el criterio de bajo pedido. Por la dinámica del mercado, los desarrolladores activan un proyecto cuando reciben la solicitud de un cliente, que con mayor frecuencia requiere la edificación de un espacio a la medida.

Por eso, en inmuebles de este tipo, se da una disponibilidad, que promedia apenas el 3%, según datos de Newmark Grubb Central América.
En lo que respecta al mercado comercial, Quirós destacó que la tendencia continúa atendiendo al criterio de conveniencia, lo que implica ubicaciones que estén cerca de lugares de trabajo y/o residencia.

Por eso, en los estudios de mercado de nuevos proyectos, destacan los formatos de de strip malls, en plazas de 8 a 15 locales, en detrimento de los desarrollos grandes o regional centers.

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Mercado interno exhibe fatiga

Mientras que los desarrollos asociados a la IED, como aquellos orientados a zonas francas y/o parques industriales mantienen la tendencia respecto a 2017; aquellos proyectos orientados a clientes de enfoque local sí ajustaron expectativas para disminuir el ritmo de sus maquinarias.

Por ejemplo, para el caso del área central de Costa Rica, existe un decrecimiento en la tramitación de permisos de construcción de inmuebles dirigidos al área residencial y comercial, según cifras del Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros.

A criterio de Luis Ramírez, de RAM Bienes Raíces, no existe un factor lo suficientemente fuerte como para revertir esta tendencia, principalmente porque los índices de confianza se ven afectados –como es usual- por la incertidumbre que produce el período electoral y de cambio de gobierno. 

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="aseguró Luis Ramírez, de RAM Bienes Raíces."]"Los inversionistas tienden a mantener sus proyectos en el congelador mientras las aguas se calman y se minimiza la incertidumbre. Los segmentos residencial y comercial son los de menor crecimiento en relación con años anteriores"[/quote]

Criterio contrario expresa Marcial Rivera, jefe de ingeniería de procesos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), quien acepta que hubo una ralentización en la industria el año anterior, pero prevé un incremento del 3% en la actividad para este año.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indicó Marcial Rivera, jefe de ingeniería de procesos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA)."]"La expectativa es que el sector construya 10 millones de m2 en 2018; lo cual se sustenta en unos 45 mil proyectos registrados durante 2017, de los cuales la gran mayoría están en una etapa de su tramitología que sugieren que se van a realizar. Además, no veo un cambio radical en el tipo de cambio o en las condiciones macroeconómicas que afecten al sector"[/quote]

Uno de los ejemplos que citó el especialista del CFIA es la evolución del sector en Guanacaste, provincia a la que atribuye un repunte relevante, gracias a la recién concluida ampliación del tramo Cañas – Liberia. Destacó el caso de Santa Cruz, donde se concentra un 36% de los nuevos proyectos.

Para Rándall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica, ese contrapeso que existe entre los factores de incertidumbre y los proyectos tramitados que con certeza se ejecutarán brindan un panorama positivo. El único contrapeso que considera puede inclinar la balanza es la ausencia de una acción clara respecto a la propuesta fiscal para devolver el equilibrio a las finanzas públicas; en especial si ésta incluye en la discusión un ajuste en el modelo de beneficios para las empresas que operan bajo el régimen de zona franca.

Fernández reconoce que la economía da síntomas de ralentización, precisamente porque el consumo parece contraerse. Sin embargo, cuando esto sucede las empresas se defienden haciendo sus procesos más eficientes, lo que abre muchas oportunidades a los desarrolladores.

“Se podrían ver algunos movimientos tratando de reconfigurar los actuales inmuebles, buscando nuevas alternativas, más eficientes, brindando también oportunidades a quienes van a invertir para incrementar su productividad”, puntualizó Fernández.

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Cartago disfruta altos índices de desarrollo

Aunque Cartago es la provincia de la Gran Área Metropolitana con menor participación en lo que se refiere a m² tramitados, sí es la más dinámica. Las estadísticas generales de construcción evidencian una variación de 11,15% de m² menos tramitados (datos de 2016 y 2017 expresan m2 tramitados, crecimiento expresa variación porcentual). 

Fuente: CFIA

Mayor vínculo con mercado local, mayor afectación

El mercado local es el que presenta la mayor desaceleración. Por eso, no es de extrañar que el segmento de vivienda destaque como el que tuvo una mayor disminución en la cantidad de m² tramitados.

Fuente: CFIA, Metros cuadrados de Construcción tramitada, distribución por tipo de edificación. Datos anualizados de Septiembre a Agosto 2016 -2017.