Oferta disponible pesa en decisión de Real Estate

Miguel Rosencwaig (MR), de Brisa Real Estate
“Cuando se trata de compañías multinacionales eligen en su mayoría ubicarse en zonas como Heredia o donde se ubiquen parques empresariales. Las nacionales buscan espacios clase A, en zonas como Rohrmoser, Santa Ana y Escazú, pues la mayoría de ellos habitan en estos lugares”.

Por María José Núñez Chacón
mjnunez@inversioninmobiliariacr.com


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Miguel Rosencwaig (MR), de Brisa Real Estate, conversó con INversión INmobiliaria (IN) y señaló que, aunque el sector de Shared Services tiene una serie de preferencias en materia de edificios según sus necesidades específicas, en muchas ocasiones la disponibilidad de espacios y el tiempo para instalarse son los factores más decisivos.

Desde su visión y amplio conocimiento en el mundo de Real Estate para centros de servicios compartidos, Miguel Rosencwaig es claro en determinar que los main drivers o factores principales que pesan en la decisión de elegir la ubicación de un edificio de oficinas, dependerán del tipo de empresa que se instale, pues algunas aún se preocupan por el tema de costoso y otras consideran que no es un elemento tan determinante.

Hay variables que al final son las que inciden en la toma de decisión, como el tiempo que tiene la corporación definida para arrancar operaciones en el país, sumado a la disponibilidad de espacios que exista en el mercado en ese momento.

Entonces las variables cambian y la toma de decisiones se orientan a que los espacios disponibles cumplan al máximo con las necesidades corporativas y el precio no es un factor que será tan determinante.

(IN) Desde su perspectiva, ¿qué mueve a las empresas de Shared Services para elegir su edificio, luego de ver el tema de disponibilidad en el tiempo que lo requieren?

(MR) Bueno sí, es esencial entender que la toma de decisión dependerá en gran medida del espacio que esté listo para ocupar las oficinas, pues las empresas no tienen tiempo para esperar que se inauguren nuevos proyectos. Al ver la oferta del mercado hay una gran variedad de alternativas, desde aquellos parques empresariales como Ultra que dan el 100% de espacio remodelado, es decir que la organización no tiene que invertir en remodelar. También están quienes buscan lugares de segunda generación o las que quieren todo nuevo.

Hay compañías para las que el tema leed, lo verde y ecológico es lo más importante. En fin, cada empresa es un mundo totalmente distinto.
Lo que tenemos en el mercado son empresas internacionales y nacionales. Cuando se trata de compañías multinacionales eligen en su mayoría ubicarse en zonas como Heredia o donde se ubiquen parques empresariales. Las nacionales buscan espacios clase A, en zonas como Rohrmoser, Santa Ana y Escazú, pues la mayoría de ellos habitan en estos lugares.
Además, el ambiente que hay en el oeste es mucho más privilegiado para los extranjeros, hay más colegios, el aeropuerto y hoteles, por eso la cantidad de oficinas en esta zona del país son más frecuentes.

El caso del oficentro El Tobogán es especial, porque cuando Amazon se instaló en este, buscaba un lugar con mucho espacio y allí lo encontró.

(IN) Y de los centros de servicios compartidos que se han instalado en el país, ¿qué valoraciones hacen antes de elegir su inmueble?

(MR) Se tiene que analizar varios elementos de cómo funcionan las multinacionales. Las oficinas que se han ocupado por los Shared Services (centros de servicios compartidos) en Costa Rica ha sido en un alto porcentaje por crecimiento de las empresas ya instaladas en el país, es decir, las compañías arrancan con cierto sigilo y vienen a probar cómo les irá, entonces alquilan normalmente entre 1.000 y 2.000 m², pero al ver que crecen con mucha fuerza entonces buscan más espacio para ampliarse y expandir sus operaciones. Por ejemplo, tengo el caso de un

Shared Services (sin mencionar su nombre) que comenzó con 900 m², seis meses después pasó a 1.000 m² más y ahora están inaugurando 1.000 m² adicionales.
Prueban el país, crecen porque les encanta como funciona y tienen buenos resultados. De hecho, la mayor absorción de oficinas en Costa Rica se da por ocupación de empresas ya instaladas.

(IN) ¿Cuáles características buscan los Shared Services en sus espacios de oficinas?

(MR) Las compañías han cambiado totalmente, hay mucho homework, no hay escritorios asignados a cada persona, han establecido muchos espacios de colaboración, los espacios son más eficientes y las construcciones mucho más modernas y eficientes en cuanto a columnas, espacios, electromecánica, con grandes ahorros y por ello, cuando vienen a instalar sus centros de servicios prefieren hacerlo en espacios nuevos, de manera que las edificaciones viejas se están quedando atrás, de hecho hay mucha desocupación de edificios viejos, porque la diferencia de precio entre lo nuevo y usado no es tanta.

Todas las empresas son distintas, pero lo que quieren es escoger entre lo que hay disponible en el mercado, porque ya tomaron la decisión de venir y tienen plazos determinados.

También sucede cuando deciden unificarse, porque muchas veces por la expansión, se han visto las operaciones separadas y la tendencia es a unificarse y que todos los empleados trabajen en un solo espacio compartido.

Por ejemplo, McKinsey & Company tenía varias oficinas en tres oficinas en Ultrapark y en América Free Zone, entonces se unificaron en un solo edificio de 15.000 m². Es normal ver que crecieron desordenadamente y en un punto específico se unifican, generando ahorros muy significativos.

Lo otro es que el mercado de Costa Rica también ha cambiado, pasamos de Call Centers a Shared Services, damos mejores servicios. Cuando se trata de Call Center la ocupación de oficinas es de una persona por cada cinco m², pero en centros de servicios compartidos es de una por cada 10 m² y son personas mejor pagadas, por eso el manejo adecuado del espacio es esencial.

(IN) ¿El tema de sostenibilidad pesa en la decisión de los centros de servicios para buscar su edificio?

(MR) Es un punto a favor que el edificio sea Leed, pero no es determinante. Sí les interesa muchísimo el asunto de la seguridad, que se cumplan con las normativas, que cuente con salidas de emergencia y todas las garantías de seguridad para sus empleados.

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