Hernán Martínez, líder de la alianza Cuestamoras - Urbana Partners

Empresa costarricense incursiona en el mercado inmobiliario como desarrollador y operador con sus dos primeros proyectos: Oxígeno y Santa Verde.

Por Danny Canales
dcanales@inversioninmobiliriacr.co


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La aprobación de la reforma fiscal en Costa Rica ayudará a despejar la incertidumbre que enfrentan algunos sectores, entre ellos el que se dedica al desarrollo inmobiliario, lo que contribuirá a estimular no sólo la inversión en ese segmento y sino también en la economía en general.

Así lo percibe Hernán Martínez (HM), líder de la alianza Cuestamoras - Urbana Partners, quien considera que el avance de esa legislación va a empezar a bajar el estado de ansiedad que percibe el mercado y a impactar positivamente tanto la parte de inversor como de consumidor.

No podés invertir si no hay consumo y los consumidores tampoco si no hay oferta; debés tener algo, y en este momento si las condiciones de mercado se dan, y las vamos leyendo, nuestro plan es seguir creciendo.comentó el CEO de la corporación costarricense

Martínez atendió a un equipo de INversión Inmobiliaria (IN) para conversar sobre el giro de negocio que dio la empresa en la rama inmobiliaria, al incursionar en el mercado de construcción y operación de desarrollos con sus dos primeros proyectos: Oxígeno y Santa Verde, los cuales puso en servicio en el segundo semestre de este 2018.

Cuál es el enfoque de negocio, cuál es la misión de la empresa en el segmento inmobiliario, cuál es la inversión realizada en sus dos primeros proyectos, cuál es la propuesta que ofrece al mercado costarricenses y cómo perciben el mercado, son algunos de los temas que abordamos en una entrevista que se extendió por más de 70 minutos.

Cuestamoras es un conglomerado costarricense fundado en 1909, que se dedica al negocio de la salud, energía, telecomunicaciones, bosques y ahora al desarrollo propio de proyectos inmobiliarios.


IN: ¿Por qué decide Cuestamoras incursionar en el desarrollo y operación de desarrollos inmobiliarios?

HM: Cabe destacar que Cuestamoras como empresa costarricense ya participaba exitosamente en el mercado inmobiliario, pero como co-inversor y proveedor de servicios de valor agregado; un ejemplo es Distrito Cuatro, donde somos inversor y al mismo tiempo, dimos servicios de valor agregado. No obstante, alrededor de cuatro años atrás, la compañía decide volverse desarrollador y operador de proyectos ¡ese fue un gran cambio! Tomamos varios meses en establecer la estrategia a seguir. Finalmente, se decidió que la misión de Cuestamoras Urbanismo sería la creación de alternativas sustentables de buen vivir, mediante el desarrollo de comunidades urbanas integradas, orgánicas y vibrantes que sean relevantes a su contexto económico, cultural y ambiental.

IN: Los dos primeros proyectos, tanto Santa Verde, como Oxígeno, reúnen un concepto ambiental; ¿es el ambiente el sello de Cuestamoras Urbanismo?

HM: En efecto, la dimensión ambiental, es una de las cuatro dimensiones de sostenibilidad en que nos enfocamos. Por ejemplo, Oxígeno participó en Heredia Respira, un programa mediante el cual se van a plantar 20 mil árboles en los próximos 10 años a fin de crear un corredor biológico en el cantón central de Heredia; además utilizamos paneles solares que abastasen el 50% del consumo energético de las áreas comunes (equivalente al consumo de 580 casas). También, tenemos un sistema de reutilización de las aguas que se juntan para riego y un sistema de aire acondicionado 30% más eficiente que los equipos usualmente usados.

Además, uno de los actos más importantes de las últimas semanas es el convenio “Liberando Oxígeno” dónde, voluntariamente, Oxígeno mitigará las emisiones de GEI (gases de efecto invernadero) generados durante la etapa constructiva. Dichas emisiones serán compensadas con remociones provenientes de áreas reforestadas en zonas de particular importancia biológica en Cutris, Río Banano y Zent, zonas que son protegidas por la unidad de Cuestamoras Bosques. Estamos seguros que este es el primer convenio de este tipo (mitigación de emisiones durante la etapa constructiva) en Latinoamérica y, probablemente, de todo el mundo. Además, para evitar que haya dudas sobre si estamos mitigando el volumen correcto, contratamos a un grupo de expertos internacionales para que hicieran esos cálculos e involucramos a la Universidad EARTH para que verifique las remociones, y en Heredia Respira involucramos al INBio, la Municipalidad de Heredia, con la colaboración de Universidad Nacional y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC).

Santa Verde por su parte es el primer proyecto de Uso Mixto costarricense en recibir la certificación de Excelencia en Diseño para Mayores Eficiencias (EDGE) en Costa Rica. El reconocimiento lo otorga el Green Building Council a edificios ecológicos, que tengan un consumo menor al 20% en energía, agua y energía incorporada en los materiales constructivos; entonces lo importante acá es que desde el principio todos nuestros desarrollos cuentan con criterios de sostenibilidad desde su diseño.

IN: ¿Cuáles son las otras tres dimensiones de sostenibilidad en las que basan sus operaciones?

HM: La dimensión social: en ese sentido tratamos de que todas las comunidades que creamos sean inclusivas no solamente en cuanto al usuario sino también en cuanto a la gente que empleamos, para ello nos apoyamos en la Fundación Yo Puedo ¿y Vos? Y la Unidad de Empleabilidad Inclusiva de la Municipalidad de Heredia. Por supuesto que también nos enfocamos en la sostenibilidad económica, y eso es que sea sostenible económicamente tanto para el inquilino o propietario como para todos los stakeholders; nuestra misión es ayudar en las comunidades a las que operamos, por eso, en lo posible, tratamos de reclutar mano de obra local, incorporar como socios a negocios que ya estén en la zona; por ejemplo, en Por Media Calle, (Primer Mercado Gastronómico de Heredia, construido en Santa Verde), buscamos a los mejores chefs de la comunidad. Para nuestros eventos tratamos de traer a los artistas de Heredia, y si algún día desarrollamos en Desamparados haremos lo mismo en esa comunidad. Ese mismo concepto lo tenemos a nivel general, dándole prioridad a los ticos incluso cuando los eventos son de nivel internacional. Por ejemplo, el año que viene vamos a presentar a los Globetrotters en Oxígeno, y casi todo el montaje será hecho en Costa Rica, porque la idea es generar beneficio económico para nuestra comunidad.

La otra dimensión a la que le damos extrema importancia es la dimensión ética. En Cuestamoras preservamos y potenciamos un legado de más de cien años dónde nuestro éxito y reputación se fundamentan en Nuestros Valores, en hacer siempre lo correcto. Creemos profundamente en el buen juicio de Nuestra Gente y en que sus acciones siempre estarán basadas en esos valores. Entonces cuando Cuestamoras decide meterse en la parte operativa del desarrollo inmobiliario define que todos los proyectos deben ser consistentes con todo lo que acabamos de decir.

IN: ¿Cómo se enlazan Santa Verde y Oxígeno en ese concepto global de negocio de Cuestamoras Urbanismo?

HM: A primera vista, los dos proyectos son muy diferentes. Sin embargo, tienen mucho en común. Por ejemplo, el uso mixto. ¿Por qué el uso mixto? El uso mixto, junto con la utilización de densidades medias, es una de las piezas claves de nuestra concepción urbanística porque es una de las mejores maneras de disminuir el uso del carro. Si cada vez que una persona tiene que ir a trabajar debe recorrer 30 kilómetros es muy difícil que no se generen presas y un altísimo problema de contaminación ambiental debido a la emisión de gases de efecto invernadero. La separación de usos y la baja densidad también obligan a crear sistemas de infraestructura muy ineficientes. Es por esto que el uso mixto y la densidad media son principios claves en la concepción de nuestros proyectos.

Otro tema recurrente en nuestros proyectos es, en lo posible, incorporar el transporte público multimodal. En el caso de Oxígeno, nosotros donamos una estación para el tren. Cuando lo propusimos, algunos de nuestros asesores nos dijeron que estábamos locos. Por suerte, ya había tenido una experiencia parecida hace años en Brasil. Nuestros colegas nos decían que no iba a funcionar y hoy la mayoría de los visitantes a ese complejo lo hacen en transporte público, sobre todo en tren. Entonces lo que hicimos fue incorporar al tren. Al mismo tiempo, se ampliaron las vías vehiculares sobre todo para permitir paradas de autobuses y otras modalidades de transporte público y no nos olvidamos de las bicicletas. Nos hubiera encantado tener una estación de tren cerca de Santa Verde, pero al no existir una línea férrea cercana, nos concentramos en negociar con las empresas de buses para tener las paradas lo más cerca posible. En resumen, los dos proyectos incorporan el uso mixto, el transporte, la sostenibilidad y sobre todo el potenciar a la comunidad; es decir, espacios abiertos que se integran a la comunidad, que no le dan la espalda; nosotros creemos que esa es la clave del éxito de un producto inmobiliario. No queremos sugerir que somos los únicos, no tratamos de decir eso, pero creemos que nuestra filosofía y compromiso van a ser diferenciadores importantes.

IN: Irrumpe Cuestamoras en el mercado inmobiliario con dos proyectos de impacto en el ámbito nacional ¿a qué responde la agresividad?

HM: Nuestro volumen de desarrollo puede dar la sensación de una estrategia agresiva. Sin embargo, responde a estudios de mercado tanto demográficos como psicográficos. Estamos totalmente conscientes que los mercados son cíclicos. Por eso, nuestros proyectos son concebidos para ser desarrollados en etapas (Santa Verde cinco etapas, Oxígeno tres etapas). La velocidad con la que seguiremos desarrollando producto dependerá de nuestra lectura de dichos ciclos. Los ciclos inmobiliarios, ocurren en todos lados, tanto en el primer mundo como en los países en desarrollo. Uno debe estar muy atento a su comportamiento. En otras palabras, debemos ser muy responsables en el momento de asignar nuestros recursos no solo económicos, sino de todo tipo. Debemos analizarlos continuamente con mucho cuidado para poder identificar la fase del ciclo inmobiliario en que nos encontramos.

IN: Las cifras de construcción de los tres periodos anteriores fueron al alza y, por tanto, me surge la inquietud de si soporta el mercado inmobiliario costarricense más competidores.

HM: Yo personalmente tengo una percepción distinta del mercado; creo que una parte significativa del índice de la construcción del año pasado fue Oxígeno, con lo cual por un lado muestra la importancia del proyecto y por otro indica que hay que tener un poquito de cuidado antes de saltar a conclusiones porque una mega obra puede conducir a una lectura no precisa. Nuestra lectura es que, por lo menos en los últimos meses, el consumidor ha aumentado enormemente su nivel de prudencia. No tengo los datos a mano, pero uno de los índices que es importante monitorear es el comportamiento del crecimiento del crédito bancario tanto el crédito al consumidor como crédito hipotecario.

IN: ¿Cómo percibe el futuro a partir de las señales positivas en torno al avance de la reforma fiscal?

HM: Si esta conversación la hubiéramos tenido hace dos semanas (nos reunimos el martes 27 de noviembre, cuatro días después de que la Sala Constitucional determinara que la reforma fiscal no contenía vicios) hubiera tenido una percepción muy cauta. Actualmente hay una sensación de menos incertidumbre. Antes del fallo, en el mercado en general había una sensación de prudencia, en mi opinión basada en la incertidumbre de la población de no saber hacia dónde iba a salir la consulta de la reforma fiscal. Creo que a partir de la decisión de la Sala Constitucional y cuando se vote la reforma fiscal, va a empezar a bajar un poco ese estado de ansiedad. Si las condiciones de mercado mejoran, nuestro plan es seguir creciendo con nuestros proyectos actuales y también con otros. Me imagino que esta debe ser una actitud similar a la de nuestros competidores que deben estar siguiendo muy de cerca el pulso del mercado para reaccionar de acuerdo a como lo vayan leyendo.

IN: ¿Cómo describe Santa Verde y cómo Oxígeno?

HM: Santa Verde es un lugar abierto a la comunidad (sin tapias que lo separen de ella) donde podés hacer de todo en un mismo lugar. Un proyecto que prioriza al individuo sobre el carro. Por ejemplo, si vives allí, te desplazas caminando, allí tenés las amenidades, como farmacia, mercado orgánico, restaurantes donde comer algo, un parque para pasear con tu mascota, un gimnasio de tres pisos. Incluso hay un lugar para trabajar porque hay oficinas donde los profesionales van a poder trabajar, donde vas a poder hacer todo sin tener que agarrar un carro e irte al trabajo por 20 minutos. Es un proyecto que ha va consolidando una comunidad que en este momento está en una etapa embrionaria, porque apenas empieza.

Oxígeno va a otro nivel; lo que realmente pretende Oxígeno es re-crear el Ágora de la antigua Grecia: un centro de comunidad, de cultura, de deportes, de entretenimiento y sí, también, de “retail”, para todo Heredia. Por supuesto, estamos hablando de un proyecto que va a desarrollarse en fases incorporando otros usos.

IN: ¿Cómo les ha ido con la ocupación de Santa Verde y Oxígeno?

HM: La verdad es que en los dos hemos tenido mucha suerte. En Oxígeno todo empezó bien, luego vino el momento de incertidumbre general y ahora realmente nos está yendo muy bien. Estamos firmando cartas de intención y contratos; prácticamente todas las semanas nos siguen apareciendo nuevos interesados. Santa Verde, por su parte, empezó muy bien la parte de ventas, pero luego notamos en los últimos meses que el mercado desaceleró un poco, pero ya está empezando a repuntar. En este momento nos estamos aproximadamente con un 70% de unidades vendidas de la primera etapa. Obviamente en cuanto lleguemos a un número un poquito más alto empezaremos el diseño y la comercialización la etapa 1-b, Estimamos comenzar a trabajar en eso en breve.

IN: ¿Cuál fue la inversión de la primera etapa de cada uno de los proyectos?

HM: La inversión total de Oxígeno está en $180 millones y Santa Verde en $70 millones. Sumando los dos, unos $250 millones. Obviamente, estamos hablando de una apuesta, muy significativa al futuro del país por parte de Cuestamoras. También es importante reconocer a nuestros socios financieros. En el caso de Oxígeno, el BAC, mediante un crédito sindicado con el Banco de Costa Rica y en el caso de Santa Verde, el Scotiabank.

IN: ¿Cuál es el próximo proyecto en el ámbito inmobiliario o se enfocarán en terminar las siguientes etapas de Oxígeno y Santa Verde?

HM: El mercado va a dictar eso. Si el mercado nos acompaña, el crecimiento de la etapa dos de Santa Verde y de Oxígeno son acciones obvias. También puede que complementemos nuestra estrategia de creación de comunidades con otros proyectos tácticos que nos permitan aprovechar oportunidades a medida que se nos presenten. Entonces obviamente nuestro enfoque es seguir con los proyectos que tenemos ya iniciados, pero también seguir con otros que ya tenemos en vista.

IN: ¿Los otros vistos están en Heredia o van a explorar otras provincias?

HM: En este momento, los otros vistos están fuera de Heredia y en otras provincias.

IN: Oxígeno Human Playground es una innovación mundial eso me lleva a pensar que desarrolladores mundiales podrían interesarse en replicarlo en otros mercados ¿Han recibido llamadas de inversores o desarrolladores de otros países?

HM: En efecto, el concepto de Human Playground materializado en Oxígeno se ha vuelto un referente a nivel internacional. Es un orgullo que la propuesta innovadora de Cuestamoras, un grupo empresarial 100% Tico, motive el interés de importantes grupos financieros e inmobiliarios internacionales.

IN: Cuestamoras conoce el mercado Centroamericano porque ha operado ahí con otros negocios; en ese sentido ¿está valorando trascender fronteras para incursionar en otros mercados en la rama HM: inmobiliaria?

HM: Sí, nosotros contamos con un área de estudios de mercado que monitorea continuamente otros mercados no solo los regionales sino también los de Latinoamérica y Norteamérica. Además, tenemos relaciones con consultores de primera línea en esos mercados.


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