Banca inyecta certidumbre a créditos de vivienda

Diseño de créditos con tasa fija por periodos determinados, reducción en tasas de interés y promociones ligadas con la formalización del préstamo son las novedades del mercado.

Por Manuel Avendaño A.
mavendano@inversioninmobiliariacr.com


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El interés por vivienda propia sigue estando activo. Empero, todas las desarrolladoras hacen lo posible para aliarse con una entidad financiera que posea un portafolio de productos de crédito capaces de convencer a los clientes potenciales.

¿Con qué entidad asociarse? ¿Cuál es la propuesta de financiamiento que está generando mejor resultado?

La respuesta es sencilla, con aquella que dé certeza al potencial comprador.

Ahora bien, los bancos y entidades financieras también se adaptan, hasta cierto punto, a las necesidades y condiciones del cliente con el fin de diseñar un producto crediticio que se adapte a la realidad de la persona.

Por esa razón, haremos un recorrido por bancos públicos, privados y cooperativas del Sistema Financiero Costarricense para conocer su oferta de préstamos de vivienda, los productos especiales y las condiciones favorables que pueden ofrecer al mercado.

Más allá de los préstamos


La mayoría de los bancos tienen opciones de créditos de vivienda con una gama variada de tasas de interés que van desde tipos fijos durante los primeros cinco años, hasta indicadores variables en moneda extranjera como Libor o Prime Rate, ambas en dólares.

La propuesta de créditos de vivienda de las entidades financieras también oscila entre los 25 y los 30 años y se pueden prolongar a un plazo de hasta 40 años con el objetivo de reducir las cuotas mensuales.

En el caso de los préstamos en colones, las entidades financieras ponen a disposición del cliente, propuestas con tasas de interés que van desde 6,65% hasta 11,75%, en algunos casos con tasas fijas por uno, dos o tres años y luego se ajustan para el resto de crédito.

La mayoría de préstamos para vivienda en moneda nacional financian hasta el 80% del valor de la vivienda a plazos de 30 años.

Si usted pretende endeudarse en dólares, los bancos y entidades financieras tienen en su portafolio, opciones de créditos con tasas que oscilan entre 7,25% y el 9,50%. Para estos préstamos hay alternativas con tipos fijos los primeros años y con tasas variables para el resto del plazo.

Los planes de financiamiento en dólares cubren, en la mayoría de los casos, hasta el 80% del costo total de las casas con plazos que van de los 25 a los 30 años.

Pero, ¿qué hay más allá del tradicional préstamo de vivienda?, ¿cuáles son mis opciones para obtener un leasing?, ¿existen otras alternativas para comprar una casa?

Las respuestas a estas y otras preguntas serán ofrecidas por representantes de los bancos públicos, privados y cooperativas que operan en el segmento de préstamos de vivienda del país.

¿Cuáles son las opciones que ponen a disposición de los clientes para financiar la compra de vivienda?

Contamos con el crédito hipotecario y fideicomiso, mientras que si lo que necesitan es realizar mejoras a la vivienda, remodelar o refundir sus deudas contamos con el préstamo personal.Amedeo Gaggion, director de Mercados Globales de Davivienda, explicó que la oferta es integral y competitiva para quienes desean tener casa propia

"El leasing en Davivienda está disponible para personas y empresas que quieran cumplir metas como adquirir vehículo, o bien, para uso personal o flotillas de empresas, así como compra de maquinaria", puntualizó Gaggion.

En el Banco de Costa Rica (BCR) indicaron que su portafolio de créditos de vivienda es más tradicional, con opciones en colones y dólares, o bien, para la construcción de casas de interés y ayuda social.

El BCR también tiene productos para financiar la compra de casa de personas pensionadas o para damnificados por desastres naturales.
Víctor Rodríguez, director de Banca de Personas del Banco Popular, aseguró que las opciones que ofrece la entidad para financiar vivienda son muy amplias y atienden prácticamente a todos los segmentos del mercado.

Estas propuestas crediticias se ofrecen en moneda nacional y en dólares y van dirigidas a generadores y no generadores de esta divisa. Se financian los planes de inversión de remodelación de casa de habitación, compra de lote, compra de casa, construcción y compra de deudas de otras entidades financieras.señaló Víctor Rodríguez, director de Banca de Personas del Banco Popular.

BAC sigue una línea similar en cuanto a financiamiento de vivienda. Laura Moreno, gerente de Banca de Personas de esa entidad financiera, destacó algunos de los productos crediticios orientados a ese fin.

"Ofrecemos opciones para compra de casa, construcción en lote propio, compra de lote y construcción, remodelación de casa actual y refinanciamiento de hipoteca actual con otra institución", apuntó.

Leonardo Soto, gerente de Productos de Crédito de Scotiabank, enumeró las opciones de préstamos para compra de vivienda principal, vacacional, casas de alquiler, construcción, compra de lote y consolidación de deudas. Todos estos créditos se ofrecen en colones y dólares bajo la modalidad de hipoteca o fideicomiso.

En el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) señalaron que su producto principal para financiar compra de lote, construcción, además de casa nueva o usada, es BN Vivienda, un crédito con tasa de interés variable durante todo el plazo y que se encuentra referenciado a la Tasa Básica Pasiva (TBP) más 2,75% durante los tres primeros años y con un ajuste de TBP más 4,50% para el resto del plazo que es de 30 años.

Hugo Villalta, gerente de Canales de Coopeservidores explicó la línea de crédito Casa Fácil que está disponible en colones y dólares.

La cooperativa ofrece dos líneas, la primera es Casa Fácil Vivienda que se dirige a todas las personas que deseen comprar una vivienda, un apartamento, un lote o hacer una construcción.

La segunda opción es Casa Fácil Vivienda Mix, esta línea es para quienes buscan refundir diferentes tipos de deudas como vivienda, vehículos, tarjetas de crédito, préstamos de consumo, entre otros.

El reto de la prima y los requisitos


Muchas personas consideran que los préstamos de vivienda son bastante difíciles de acceder debido a que los bancos y entidades financieras ponen requisitos que complican el trámite.

En general, la mayoría de bancos hacen un análisis sobre la capacidad de pago de cada persona. En este estudio se incluyen sus ingresos y se contrastan con sus compromisos de pago.

Como parte del proceso, las entidades revisan el récord crediticio de cada persona que está registrada en la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef). Este documento refleja la calificación de riesgo del cliente.

Una vez superados los escollos administrativos, los interesados deben aportar la prima de la vivienda que generalmente es del 20% del valor total de la obra ya que los bancos prestan el dinero para financiar el 80% de la vivienda.

"En el Banco Popular contamos con una opción única en el mercado, mediante la cual el cliente puede optar, cuando cumpla ciertos requisitos, por un beneficio que se le ofrece aquí mismo, mediante el cual le financiamos hasta el 100% del valor del avalúo. Esta opción de cobertura de la prima, va dirigida principalmente a clientes de clase media", comentó Víctor Rodríguez.

En Coopeservidores habilitaron una línea de crédito para prestar el dinero de la prima a los clientes que cumplan con el requisito del préstamo y que deseen financiar el 100% de la vivienda con la entidad.

Otra opción que tenemos en Coopeservidores es la posibilidad de adquirir un ahorro programado, mediante el cual se define una cuota mensual y el plazo al cual se desea completar la prima, que puede ser desde seis meses hasta cinco años.agregó Hugo Villalta.

En el BCR, el cliente debe aportar el 20% de la prima, o si lo prefiere, puede optar por un financiamiento del 100% del valor de la vivienda, pero tendrá que presentar una garantía adicional para respaldar el préstamo.

Scotiabank financia un 90% si el crédito es en colones y un 80% si es en dólares. Mientras que BAC Credomatic siempre solicita el 20% del valor del avalúo como prima para otorgar el crédito.

 

Tiempo de deudas


Costa Rica atraviesa una época difícil, el ritmo de crecimiento de la economía será menor este año (3,6% en lugar de 4,1%) y el déficit fiscal del Gobierno alcanzará un 7,2% del Producto Interno Bruto (PIB).

Las presiones del Gobierno por conseguir recursos dentro del país para enfrentar el pago de sus obligaciones mensuales -como pensiones y salarios- genera presiones sobre las tasas de interés en colones que finalmente se trasladan a las cuotas mensuales de los préstamos de vivienda.

El alza en las tasas de interés en dólares por parte de la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) y la volatilidad en el tipo de cambio del mercado doméstico, provocan un escenario bastante inestable para pensar en endeudarse en moneda extranjera.

Esta compleja coyuntura macroeconómica se traslada a las perspectiva de los bancos en cuanto a la colocación de crédito de vivienda en colones y dólares. Algunas entidades reportan bonanza en los últimos años, mientras que otras ven una caída en los números.

"En Davivienda estamos felices y agradecidos con la preferencia de las personas y las familias, al ser el banco privado con mayor crecimiento en los últimos cuatro años. Por ejemplo, nuestra cartera de crédito hipotecario creció cerca del 16% de junio 2017 versus junio 2018", señaló Amedeo Gaggion, director de Mercados Globales de Davivienda.

El BCR indicó que la colocación de créditos de vivienda en colones y dólares ha mostrado un comportamiento hacia la baja en los últimos años.

Los resultados de este banco público muestran una desaceleración en la colocación, debido al alza en las tasas de interés en colones y a la incertidumbre en la variación del tipo de cambio del colón con respecto al dólar.

Por ejemplo, en el año 2014 se colocaron 2.950 créditos con un monto consolidado de ₡102.133 millones; mientras que en el año 2017, se colocaron 2.205 créditos, con un monto consolidado de ₡82.348 millones.indicó el BCR mediante su oficina de prensa.

El Banco Popular mantiene una cartera mayoritariamente en colones con una fuerte tendencia a prestar en la moneda en la cual generan los ingresos la mayoría de sus clientes.

"Contamos con oferta de crédito en dólares, pero no es la moneda en la que más se coloca. En los últimos cinco años, la colocación de vivienda en colones ha ocupado el 75% y dólares el 25%", precisó Víctor Rodríguez.

Para Coopeservidores, la demanda del crédito de vivienda ha sido constante y es una de las apuestas más importante para la entidad.

"En el 2016, representó un 8,43% de nuestra colocación total y para el 2017, tuvo una participación del 12,49% de nuestra colocación total", adujo Hugo Villalta.

Los préstamos para casas en el Banco Nacional, mostraron un crecimiento superior al promedio de la economía, con excepción del 2018. La entidad se enfoca en colocar créditos en colones para evitar el riesgo cambiario en sus clientes y en su cartera.

Adriana Rodríguez, gerente Senior de Estudios Económicos de Scotiabank, explicó que el crédito al sector privado, en general, tanto en colones como en dólares, se desaceleró dramáticamente después de que el repentino aumento del tipo de cambio en mayo y la consecuente alza en las tasas de interés en moneda nacional por parte del Banco Central de Costa Rica (BCCR), provocaron una disminución en la demanda.

Desde la perspectiva de la oferta, regulaciones más estrictas hacia el crédito en dólares para no generadores de divisas, significaron una disminución de la actividad. También, las elecciones presidenciales y el drama de las finanzas públicas han afectado la confianza de los consumidores y, por tanto, su demanda por crédito hacia la mitad del año pasado.agregó Adriana Rodríguez, gerente Senior de Estudios Económicos de Scotiabank.

Es importante destacar que en los últimos meses se registró un tímido cambio de tendencia, en el cual el crédito en moneda extranjera parece recuperarse entre los bancos privados y el crédito en moneda nacional mejoró en las entidades financieras públicas y privadas, aunque todavía es temprano para hablar de un repunte sostenido.

Tasas al alza


El escenario fiscal no es favorable para el Gobierno y tampoco para quienes ya tienen préstamos o están pensando en solicitar uno. Si las presiones por conseguir colones en el mercado doméstico continúan, las tasas de interés podrían variar y adoptar una leve tendencia al alza.
Los bancos defienden que la metodología de cálculo que se utiliza para estimar la Tasa Básica Pasiva (TBP) permitirá que el indicador se mantenga relativamente estable.

La TBP es un indicador que calcula el BCCR y que utilizan los bancos y entidades financieras para calcular los intereses de sus préstamos en colones, se aplica especialmente para créditos hipotecarios y prendarios.

Desde febrero del 2016, el Banco Central utiliza una nueva metodología para calcular la TBP. Con este método se incluye el costo promedio de las tasas simples de interés de todas las captaciones a plazo que se realicen en colones, entre el miércoles y el martes de la semana anterior.

El cambio en la metodología -del principal indicador que utilizan los bancos para indexar los préstamos de vivienda- desligó la TBP de la realidad de las tasas de interés del sistema financiero.

Es por ello que a pesar de que las tasas de interés negociadas en el mercado financiero nacional hayan subido, la Tasa Básica Pasiva no recoge tales movimientos y se mantiene muy estable, fluctuando dentro de un rango cuyos límites están más relacionados a las tasas de interés de captación de corto plazo de los bancos. No esperamos cambios significativos al alza, ni a la baja, en un escenario de aprobación de la reforma fiscal.detalló Adriana Rodríguez.

Las entidades financieras consultadas para este reportaje coinciden en que no esperan movimientos abruptos de la TBP en los próximos meses, eso sí, siempre y cuando se apruebe el plan fiscal del Gobierno y se mantengan favorables las condiciones macroeconómicas en el país.

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