2019 será un año retador para el sector inmobiliario

La actividad económica costarricense se desaceleró este año, cayendo a 2,8% en el tercer trimestre. En 2019, la mejora en el sector construcción está condicionada al proceso de ajuste fiscal.

Por Angélica Zamora
azamora@inversioninmobiliariacr.com


Si hacemos un recuento de los últimos meses, vemos que el país ha pasado por acontecimientos que han impactado su economía, y al analizar el comportamiento de los principales sectores económicos se prevé un panorama complejo para el sector inmobiliario en 2019.

El Índice Mensual de la Actividad Económica (IMAE), muestra desde inicios de año una desaceleración, pasando de 3,2% a 2,8% del primer al tercer trimestre. En sector inmobiliario durante el 2018 creció a una tasa de 2,2%, la cual es inferior a su promedio histórico del 4%.

El sector construcción es la industria que ha presentado una mayor tendencia de crecimiento en lo que va del año 2018; específicamente, mostró una recuperación a partir de marzo hasta el mes de setiembre. “El impulso que se ha mostrado en el año se debe al avance en obras para uso comercial y oficinas; es decir, aquellas obras privadas de edificaciones no residenciales, explica María Fernanda Blanco, analista económico de Ecoanálisis.

De acuerdo con Emmanuel Agüero, especialista en Análisis Económico de Aldesa, los sectores con mayor dinamismo son aquellos que dependen principalmente de la demanda externa. Es por ese motivo, que los sectores como el manufacturero de zona franca, la industria de servicios hacia los Estados Unidos y la región han tenido un mejor comportamiento.

El sector construcción con destino privado ha crecido a una tasa del 10%, principalmente por el desarrollo del proyecto Oxigeno en Heredia, por lo que su comportamiento dinámico lo vemos de carácter transitorio.

Mientras que Ariel Barrantes, analista de Riesgo de Banco Cathay, menciona que el crecimiento acumulado en el 2018 por actividad económica se podría segregar en tres aspectos, el primero, las industrias que crecen a un ritmo superior al IMAE, entre ellas: construcción, actividades financieras y seguros. Dos, los sectores que crecen a un ritmo similar al IMAE, como el agro, comercio, manufactura, y por último, las que están decreciendo como por ejemplo, actividades profesionales y enseñanza.

En el mes de setiembre se reportó una disminución en la variación interanual en el sector construcción y esto puede traducirse como un enfriamiento en la dinámica de la industria inmobiliaria para los próximos períodos, debido a la incertidumbre que se vive actualmente con respecto a la situación de la economía nacional, lo que podría desincentivar la demanda por compra y alquiler de viviendas o la postergación de nuevos proyectos de construcción.

Estos resultados son de análisis para los desarrolladores e inversionistas del sector inmobiliario, ya que les da una idea de cuáles industrias se van a ver afectadas más rápido. Por ello hay que tener bien claro en qué sector invertir, por qué realizar esa inversión y además de estudiar los potenciales riesgos y retornos de dicha inversión.

Para el 2019 el panorama para el sector construcción está condicionado al proceso de ajuste fiscal. Bajo un escenario sin reforma fiscal, el sector puede verse bastante afectado producto de mayores desequilibrios macroeconómicos y mayor grado de incertidumbre, tanto a nivel de negocios como de consumidor que impactan directamente su demanda. Por otra parte, bajo un escenario con reforma fiscal, acompañado de reformas de empleo público, prevemos una recuperación gradual de la confianza, tanto en los negocios como en el consumidor, y eso es clave porque puede permitir un mejor panorama en la construcción de residencial y comercial. A pesar de ello, debemos tomar en cuenta que las economías en procesos de ajuste fiscal crecen menos, por lo que debe existir moderación en los planes de inversión.comenta Emmanuel Agüero, especialista en Análisis Económico de Aldesa

Por ejemplo, de las 15 actividades registradas por el IMAE, 11 mostraron una desaceleración en el crecimiento respecto a hace un año, esto muestra los signos de enfriamiento de la economía propios de la coyuntura que se ha estado viviendo recientemente, lo que representa una advertencia para el sector inmobiliario, dice Blanco.

También se observa una menor ejecución de obras con destino público, particularmente aquellas que se relacionan con el fideicomiso de infraestructura universitaria y la postergación para el año 2019 de proyectos de desarrollo de infraestructura educativa del Ministerio de Educación Pública. Sin embargo, durante el 2018 han destacado algunos mega proyectos de infraestructura como la Terminal de Contenedores de Moín en Limón y el ya mencionado proyecto Oxígeno.

De acuerdo con la Cámara Costarricense de la Construcción, al cierre del primer trimestre del presente año se estimaba un crecimiento total del sector en 95.800 m²; pero dada la problemática fiscal y la incertidumbre acerca de una posible crisis económica para los siguientes meses podría ponerse en espera distintos proyectos que estén por definirse y que requieran de créditos por parte de las empresas desarrolladoras. Además, la situación que atraviesan las finanzas públicas obliga a una reducción sustancial del gasto por parte del Gobierno.

Otros aspectos que deben tomar los inversores del sector inmobiliario son las posibles expectativas al alza en la inflación, el aumento en las tasas de interés locales que repercuten negativamente en la inversión privada ya que aumentan los costos de financiamiento, y por ende frenan en alguna medida la actividad económica. Además, deben estar alertas ante la volatilidad del tipo de cambio, y la depreciación del colón que genera precios más altos para las materias primas y demás bienes importados para la construcción, lo que significa un aumento en los costos de producción para aquellas empresas que dependan de estos productos. Adicionalmente, el posible escenario de crisis puede generar mayores restricciones al crédito, lo que desincentiva la participación de empresas en obras de este tipo, detalla Blanco.

Al igual que el resto de actividades económicas, el comportamiento a futuro estará muy de la mano de las resoluciones que se vayan dando, principalmente en temas fiscales, donde un panorama positivo podría incidir en que la incertidumbre de los agentes económicos vaya disminuyendo y así se puedan dinamizar las condiciones de inversión-ahorro-consumo en el país, afirma Barrantes.


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