¿Qué se espera del sector inmobiliario costarricense para el 2019?

Sector industrial es el más dinámico, vivienda y comercial los que más resentirán el ingreso de la reforma tributaria.

Gremios prevén una recuperación tanto de la obra pública como privada.

Por Angélica Zamora azamora@inversioninmobiliariacr.com y Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com


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El pronóstico de actividad económica vinculada al sector de la construcción de 2019 es mejor respecto a años anteriores. Se habla de una recuperación, luego de varios periodos de arrojar cifras negativas.

Muestra de ello es que desde octubre de 2015 los números han cerrado en negativo, pero en 2018 hubo una recuperación del 1,9% que, según el Banco Central de Costa Rica (BCCR), se explica por el desempeño de obras con destino privado (4,3%), principalmente de proyectos no residenciales.

Este resultado compensó la caída en la construcción con destino público (-6,8%), asociada básicamente a que no han iniciado proyectos de un tamaño similar al de algunas obras que finalizaron o se encuentran en etapa de conclusión, como la Terminal de Contenedores de Moín y las obras de infraestructura educativa universitaria. cita el informe: evolución del índice mensual de actividad económica (IMAE), diciembre 2018, del BCCR

Para 2019, el BCCR prevé que el sector crezca 1,4%, en medio de un entorno de menor dinamismo en las actividades de construcción privada, mientras que para 2020, se proyecta un crecimiento de 2,1%.

Los impulsores de esta moderada activación están asociados al aumento en la inversión pública, de la mano con la ejecución de la rehabilitación y ampliación de la Ruta 32, así como otros proyectos en el Programa de Infraestructura de Transporte.

La ejecución de obra pública por parte del Gobierno podría potenciar un crecimiento moderado del sector en 2019, aunque es importante recordar que aproximadamente el 80% de los proyectos en construcción son de carácter privado y un 20% de carácter público. explica Ileana Aguilar, presidenta del Colegio de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA)

“La reactivación de obra pública con proyectos de infraestructura vial, educativa, deportiva, sanitaria, judicial, entre otros, son importantes dinamizadores del desarrollo integral del país y de sus diferentes regiones. Ejemplo de lo anterior es lo sucedido con APM Terminals que, desde su registro y construcción, y la actual mejora de la Ruta 32, ha ocasionado que la construcción en la provincia de Limón registre varios años de crecimiento”, detalla Aguilar.

En tanto, el sector que registra mayor porcentaje de metros cuadrados es el habitacional, que representa un 40% del total tramitado a nivel nacional. De forma simultánea, en el último año, se dio una tendencia a aumentar los registros de obras de infraestructura, tanto urbanizaciones como carreteras y puentes.

Por tanto, en 2019, se puede esperar que el sector habitacional y el comercial sigan siendo los sectores con más metros cuadrados.
Es importante toma en cuenta que este año se implementará el plan fiscal, que podría generar impacto en materia de costos para el sector que antes no existían. El CFIA prevé un impacto eventual en el segundo semestre del año.


Recuperación en proceso

En 2018, el PIB de la construcción mostró un crecimiento de 6,6%, cifra que se explica por el aumento en las edificaciones comerciales e industriales.

A noviembre de dicho año, la tasa interanual del IMAE de construcción privada fue de 9% (-15,8% en noviembre 2017), mientras que el de construcción pública se situó en un -10,7% de forma interanual (12% un año antes).

Para el caso de la construcción privada, el crecimiento estuvo asociado con el acceso a financiamiento, debido a que los préstamos otorgados para construcción y vivienda crecieron un 5,89% a setiembre con respecto al mismo periodo de 2017. En términos de trámites, las autoridades registraron solicitudes por 6,6 millones de metros cuadrados, unos 148.032 metros cuadrados más que el año anterior.

En lo que a empleo se refiere, las estadísticas muestran que a julio se reportaron 89.740 empleos formales en el sector construcción, lo que representa un crecimiento de 2,21%, comparando con respecto a julio 2017. Un año antes se estaba experimentando un crecimiento de 3,15%.

En términos generales, el desempeño del sector en el último año ha sido bueno y mantendrá ese comportamiento positivo moderado porque, según el informe económico del sector construcción de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), para noviembre anterior, el IMAE total de la construcción exhibe una tasa del 5,7% interanual (-9,6% un año antes), dato que ya puede presagiar una tendencia que ha sido sostenida desde mayo de 2018.


Construcción privada identifica nichos en expansión

La salud del mercado inmobiliario es positiva, gracias a la responsabilidad de los actores del mercado al momento de incorporar nueva oferta en los distintos segmentos.

En términos generales, se prevé actividad y desarrollo, aunque el análisis será mayor para evitar la incorporación de un inventario que no pueda ser absorbido por el mercado en el tiempo correcto.

Podemos percibir que continúa siendo un año de cautela. Vale mencionar que el año anterior se presentó un año de buenas oportunidades de negocio, pero ciertamente un poco más volátil. analizó Carlos Robles, director de Newmark Grubb, quien asimismo añade que el mercado se contrajo de la mano de la economía general del país

Foto: Carlos Robles, director de Newmark Grubb


Por lo anterior, Robles sostiene que se percibe un alivio y un repunte en el mercado inmobiliario y, a su criterio, se vislumbra seguir por ese camino posterior a la incertidumbre inicial que generó el tema del plan fiscal y el impacto general que tendrá en el costo de la vida de las personas.

“Será determinante la respuesta que se dé por parte de propietarios e inquilinos, ante los nuevos impuestos y estructuras fiscales que afectarán directamente todas las transacciones inmobiliarias”, detalló Robles.

Un aspecto importante para el acomodo del mercado inmobiliario en 2019 será la forma como los fondos de inversión inmobiliarios absorban las implicaciones del plan fiscal, considerando que obligará también a los propietarios a cambiar sus esquemas financieros.

“Una de las principales oportunidades que podemos identificar es que estamos en el momento adecuado para llevar a cabo la venta de propiedades, donde existen propietarios que manejan amplios portafolios de propiedades que han representado ganancias de capital en los últimos años, y han pensado en vender optimizando así sus portafolios”, recomendó el director.

Por otro lado, Robles advierte que en muchas zonas del país y en los diferentes mercados, se han dado alzas muy exageradas en los precios, y se está llegando en estos ciclos de mercado al punto donde inevitablemente se debe dar un ajuste en precios por m2 de alquiler o ventas, para propiciar e incitar mayor actividad en el mercado en general.

Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica, enfatiza mucho en la visión y conceptos. Para su criterio, el desarrollo circular, uso mixto, Lifestyle, retailtainment, cowork y experiencias positivas entre el consumidor y usuario serán criterios clave al momento de pensar el inmueble correcto para el lugar correcto.

Asimismo, prevé que donde existe fuerte desarrollo habitacional, se verá la proliferación de proyectos comerciales, donde se ve desarrollo del empleo llegará desarrollo de educación superior y plazas comerciales, que se adaptan unas a oficinas y muchas a dar más énfasis al entretenimiento.


Logística

Perspectiva: expansión

Robles vislumbra oportunidades en este segmento, al que describe como uno de los que más oportunidades ofrecerá y resalta la fuerza en el crecimiento.

“El mercado industrial reporta mayor crecimiento que años atrás, con una tendencia a desarrollar nuevos proyectos en áreas especializadas como logística; por ejemplo, por lo que hay que poner atención en el plazo de los próximos 12 a 24 meses a la desocupación que se dará por reubicación a estas nuevas naves, dejando libres estructuras viejas, lo que obliga a este mercado a dar un refrescamiento y nuevo uso a estas estructuras”, analizó el director de Newmark Grubb.

En paralelo, identifica la apertura de APM Terminals en el Caribe ubica el puerto limonense en el mapa de oportunidades de inversión a nivel logístico. Aunado a ello, el canon de $1.000 millones que la empresa debe invertir en la provincia implica un fuerte impacto en la zona a nivel inmobiliario.

Fernández coincide con su homólogo y considera que la búsqueda de eficiencia, ubicaciones estratégicas y la consecuente reducción de costos logísticos y de distribución beneficiará la absorción del espacio en los principales parques.


Foto: Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica.


“El Coyol y Heredia continúan con un desarrollo fuerte en alternativas de logística e industria, porque las empresas buscan cada dia mas estar ubicar sus operaciones lo mas cerca, donde sus analisis de centro masa les da mayor rendimiento en el costo logistico”, afirmó Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica.


Manufactura y oficinas

Perspectiva: expansión

El vínculo de la Inversión Extranjera Directa (IED) hace que la relación entre el comportamiento los mercados de oficinas y manufactura sea dispar respecto a la economía costarricense.

Este criterio de divorcio es favorable en momentos en que la economía local muestra signos débiles, mientras que la IED se ha mantenido constante.

“Se anuncian expansiones importantes en el rubro de empresas foraneas  y la continua llegada de nuevas empresas, sobre todo del rubro de alta tegnologia”, afirmó Randall Quirós.

Por su parte, Robles considera que los aspectos propios del entorno podrían llegar a afectar la estructura de costos; sin embargo, considera que el producto final continúa sieno muy atractivo para la IED, presentándose como una oportunidad esperanzadora de crecimiento para Costa Rica.

“En materia de oficinas, vemos cómo se da una creciente demanda de espacios de oficinas menos densos, que tengan mejores amenidades”, adujo Robles, quien añadió que el protagonista es el cliente corporativo de alto perfil.

Fernández vislumbra que la mayor actividad se concentrará en áreas estratégicas como La Sabana, Heredia, Blén, el distrito corporativo de Escazú; así como el este y centro de San José.


Comercial

Perspectiva: desaceleración

El ligamen entre la economía local y el sector comercial está afectando el desempeño de dicho formato. La contracción en el consumo por parte del costarricense podría provocar un incremento en los índices de desocupación.

Carlos Robles, de Newmark Grubb hace un llamado a poner atención especial al impacto que tendrá la Ley de Fortalecimiento de las finanzas Públicas en el retail, al ser uno de los más sensibles y suceptibles a los cambios que sufre la economía, ya que depende principalmente del consumidor y éste sufrirá un impacto directo en sus finanzas con el incremento en el costo de la vida que viene de la mano del paquete tributario.
Fernández, por su parte, advierte que los desarrolladores de inmuebles comerciales deben enfatizar siempre en cumplir el criterio de conveniencia, máxime en el entorno actual en el que se prevé que las oportunidades de crecimiento serán tímidas.


Residencial

Perspectiva: desaceleración

El sector de vivienda es el que presenta la perspectiva de menor actividad a criterio de Fernández, quien enfatiza que es en el nicho de unidades dirigidas a sectores medios donde se dará la mayor afectación.

“La demanda deberia afectarse por potenciales incrementos en los costos y en los creditos para compra, ante una eventual alza de las tasas de interés”, valoró el especialista.

Por su parte, Robles explicó que las cifras indican una desaceleración en el mercado ante la expectativa que existe en los ciudadanos, quienes muestran recelo ante la idea de asumir deudas tan significativas simultáneamente a la implementación inicial del plan fiscal.

“Sin embargo, notamos como el producto que se ha desarrollado y se sigue introduciendo, de manera responsable e informada continúan presentando una absorción sana, teniendo claridad y entendimiento de la demanda real del mercado”, destacó.


Hospitality

Perspectiva: expansión

Existe una expectativa de crecimiento en la industria inmobiliaria de alto perfil en las costas, con énfasis en el Pacífico Central y Norte, vislumbra Fernández.

Robles coincide y hace referencia a un interés creciente por propiedades para el desarrollo de resorts, a pesar de estar lejos del gran auge que tuvo en años anteriores.


Entrevista

“Esperaríamos que el sector siga mostrando un crecimiento similar al actual”

Foto: Esteban Acón, Presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción.


La probable desaceleración en la construcción privada sería compensada con la reactivación de la inversión pública en infraestructura

¿Qué comportamiento prevé tendrá el sector construcción en 2019?

El Banco Central de Costa Rica, en la reciente publicación del Programa Macroeconómico 2019-2020, estimó que el crecimiento del PIB del sector construcción para el 2019 sería de 1,4%. La desaceleración estimada por el BCCR para el 2019 es atribuida a una disminución en el ritmo de crecimiento de la inversión en construcción privada, mientras que la inversión pública mostraría señales de crecimiento.

¿Cómo analiza el impacto que tendría la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas a partir del 1 de julio?

Dentro de sus estimaciones, el Central toma en cuenta el efecto de la reforma fiscal y el ajuste que esta requerirá para la economía. Durante el 2018, los metros cuadrados tramitados para la construcción de edificaciones mostraron un crecimiento de 2,3% y esperaríamos que el sector siga mostrando un crecimiento similar al actual.


 

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