2019, según 14 expertos inmobiliarios

Conozca la opinión de 14 líderes, los CEO y gerentes, de las más reconocidas firmas desarrolladoras, así como brokers y profesionales del Real Estate sobre lo que se espera del sector inmobiliario en Costa Rica para este 2019.

Por Daniel Chacón
dchacon@inversioninmobiliariacr.com


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En esta ocasión, son los mismos protagonistas quienes comparten sus expectativas para 2019. El pronóstico repite con respecto a 2018: mesura y tasas de dinamismo moderadas.

Empero, las oportunidades también saltan a la vista: el mercado logístico será protagonista y por mucho. Las empresas están determinadas a invertir en inmuebles correctos para su actividad económica, acorde a sus proveedores y también a la cadena de distribución.

También existe optimismo en los nichos vinculados a Inversión Extranjera Directa: primero manufactura y en segundo orden oficinas. Para el caso de primero, se prevé el ingreso de un volumen considerable de nuevo inventario y la continuidad en el desarrollo de nuevo producto; en oficinas la absorción del inventario disponible es lo prioritario tras superar la sobreoferta que les afectó.

En vivienda y comercio existen divergencias de criterio, pero todos los protagonistas coinciden en la necesidad de hacer la correcta lectura del impacto que tendrá la entrada en vigor del plan fiscal a partir del 1 de julio.

Para profundizar, dedicamos esta sección a los líderes, los CEO y gerentes que tienen la responsabilidad de identificar las oportunidades para crecer en el cada vez más competitivo mercado inmobiliario, así como la opinión de brokers y profesionales del Real Estate sobre lo que se espera del sector inmobiliario en Costa Rica para este 2019.



Sector inmobiliario experimentará un año estable

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Alberto Bonilla, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

El crecimiento de la industria y el comportamiento del mercado se mantendrá dentro de los parámetros normales.

Un panorama con pocos sobresaltos, de mercados saludables, estabilidad y una prolongación de los crecimientos moderados es el pronóstico de Alberto Bonilla, director de Desarrollo de la empresa Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.

En su criterio, los ciclos de mercado son de mediano y largo plazo, y por eso prevé una continuidad sin cambios abruptos.

Entre las variables mencionadas está la claridad en términos políticos y económicos. Por ejemplo, existe certeza en términos fiscales, el mercado inmobiliario comercial e industrial local se mantiene sano, con tasas de disponibilidad dentro de los rangos aceptables, y proyectos de inversión planificados y en marcha para los próximos 12 y 24 meses.

“A nivel general, este año visualizamos que continúe el crecimiento de la industria y el comportamiento se mantenga dentro de parámetros normales”, afirmó Bonilla.

De acuerdo con el programa macroeconómico presentado recientemente por el Banco Central, el gerente citó que la economía costarricense mostrará un crecimiento de un 3,2% durante 2019 y que el mismo informe indica que no se vislumbran cambios drásticos en los flujos de inversión extranjera directa (IED), un rubro en el que Costa Rica ha sido exitoso durante varios años.

Particularmente la IED impacta positivamente sectores como el de oficinas, centros de servicio compartidos que continúan mostrando tasas de crecimiento por encima del promedio nacional.

Oportunidades

Si bien Costa Rica es un mercado relativamente pequeño, Bonilla considera que aún existen múltiples oportunidades para crecer e innovar.

Crear proyectos en zonas distintas a las tradicionales, como es el caso del Centro Corporativo La Lima, la incorporación de tecnología y diseños novedosos y eficientes en los inmuebles e incluso, en segmentos inmobiliarios no tradicionales como son las comunidades de retiro, clubes campestres, centros educativos, entre otros.acotó Bonilla

Asimismo, el sector industrial, de logística y manufactura con un alto nivel tecnológico como los dispositivos médicos mostraron signos muy alentadores en años recientes. Durante el 2019 el reto es continuar atrayendo inversiones de sectores como éste, que confían principalmente en el talento y en las condiciones que ofrece el país y han reconocido a Costa Rica como un país que ofrece un alto nivel de infraestructura privada dentro de este tipo de parque industrial.

Retos

En el sector residencial, a Bonilla preocupa el alza en tasas de interés y cómo esto afectará el poder adquisitivo de los clientes.

Al respecto, detalló que el sistema financiero ha experimentado un incremento en tasas de aproximadamente 15-20% en los últimos 12-18 meses y esto significa, en promedio, una reducción en el poder adquisitivo los clientes en un 5-8%.

“Si antes podían comprar un apartamento de $100.000, ahora solo podrán comprar uno de $92.000, tomando en cuenta este aumento en la tasa de interés y dejando todo lo demás igual”, afirmó.

Por otro lado, señaló a la conceptualización de proyectos que atiendan necesidades presentes y futuras para los clientes, con innovación tanto en diseño, amenidades, sostenibilidad, eficiencia y en cómo se integran nuestros desarrollos con su entorno.

“El proceso de análisis e investigación es continuo, y es el que nos permite mantenernos a la vanguardia con inmuebles que cumplen las exigencias de nuestros clientes”.

Tendencias

Dos de las principales tendencias en la actualidad son los edificios eficientes y las smart homes o casas inteligentes. El estratega explicó que los desarrollos eficientes se caracterizan por adecuarse a las necesidades de los inquilinos: sea a través de espacios flexibles para diseños a la medida, maximizar el uso de la luz natural, al tiempo que se aísla el calor para evitar incrementos en energía por uso de aire acondicionado; equipos de climatización de bajo consumo, sistemas para ahorro de agua, adoquines permeables, amplias zonas verdes, uso de materiales reciclados y maderas certificadas, entre otros.

Destacó el caso del Centro Corporativo El Cafetal, que es de los primeros en Centroamérica en acreditarse bajo la categoría LEED® Silver Core & Shell, lo que asegura una huella ambiental mínima.  Igualmente, la tendencia de generar más amenidades para el uso y disfrute de los clientes dentro de centros corporativos como El Cafetal, donde hubo un enfoque en el diseño de áreas para esparcimiento dentro del parque, como un yoga deck, gimnasio y un porcentaje alto de áreas verdes alrededor de los edificios.

Otro caso que destacó es el de Hacienda Espinal, donde ofrecen opciones de mejoras para las residencias como sistemas de aire acondicionado más modernos, opción de instalar paneles fotovoltaicos para generar energía eléctrica y reducir la dependencia en energía distribuida, a su vez reduciendo la factura eléctrica hasta en un 49%, control digital de iluminación, que cuenta con una aplicación para dispositivos móviles. También sistemas de sonido y alarmas de última generación e inclusive, la opción de que la casa se entregue con los sistemas y previstas eléctricas necesarias para carga de vehículos eléctricos.

Ficha técnica

  • Nombre vocero: Alberto Bonilla.
  • Cargo: Director de Desarrollo.
  • Empresa: Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios
  • Profesión: Ingeniero civil y MBA con énfasis en Desarrollo Inmobiliario


Los resultados de colocación tendrán una leve mejoría

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Rodolfo Castro, Gerente General Rocca Development Group

“Alto nivel de oferta en algunos segmentos y condiciones macroeconómicas son los retos de la industria"

La confianza regresará poco a poco al mercado, permitiendo recuperar un nivel de demanda saludable en varios nichos del sector inmobiliario que, en el mediano plazo, podría impulsar el crecimiento.

Es la conclusión de Rodolfo Castro, Gerente General de Rocca Development Group, quien considera que 2019 será un año de transición, en el que los resultados de ventas y de colocación tendrán una leve mejoría con relación al año anterior.

“Desde Rocca Development Group creemos que la estabilidad y confianza del mercado combinados con un nivel de demanda saludable en varios nichos del sector inmobiliario, podrían impulsar el crecimiento”, afirmó Castro.

En medio de leves movimientos, Castro confía que tanto la colocación de locales comerciales como espacios de oficina seguirán dándose. Además, en el segmento de vivienda, es más optimista y espera un crecimiento moderado.

Oportunidades

El entendimiento pleno de los nuevos estilos de vida es determinante para cualquier actor de la industria inmobiliaria, porque es así como se reconocen las necesidades de los usuarios, sus gustos y las motivaciones.

Las oportunidades surgen al alinear las aspiraciones del usuario con el desarrollo de comunidades sostenibles y prósperas.afirmó Castro

Entre ellas destacó mantener un equilibrio sano entre la oferta y la demanda en los principales nichos de mercado, lograr un buen acceso y costo a fuentes de financiamiento, aumentar los niveles de confianza del consumidor y del inversionista.

Retos

Aunado a los retos habituales como superar con éxito la tramitología que requiere todo proyecto inmobiliario, las perspectivas de crecimiento moderadas podrían verse restringidas por la forma en que se desarrolle la tendencia en tasas de interés, el efecto de la entrada en vigor de la reforma fiscal y el alto nivel de oferta que existe en algunos nichos de mercado.

Tendencia

Castro prevé que la tendencia continuará enfocada en desarrollos de usos mixtos y formas de agregar valor y conveniencia al consumidor, a través de la combinación correcta de productos y servicios.

“La escala, la ubicación y multifuncionalidad de los espacios serán determinantes para la atracción de los usuarios a proyectos inmobiliarios. Hoy, el usuario busca comodidad, sentido de pertenencia y diversidad en espacios que vayan más allá de solo vivir”, finalizó el ejecutivo.

Ficha

  • Nombre: Rodolfo Castro Chavarría
  • Cargo: Gerente General, Rocca Development Group
  • Profesión: Ingeniero Civil
  • Edad: 51 años


Confianza del consumidor e IED serán claves

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Aris Stamatiadis, LatAm Logistic Properties

“Sector industrial y logístico seguirá creciendo, junto con la demanda”

El equilibrio del mercado dependerá del comportamiento de dos factores determinantes: la confianza del consumidor y el dinamismo de la Inversión Extranjera Directa.

Es la conclusión de Aris Stamatiadis, Gerente para Centroamérica de LatAam Logistic Properties, quien considera viable un 2019 de crecimiento para la industria.

“Ya cada sector específico tendrá sus fundamentos de mercado que se deben analizar para entrar en mayor profundidad. En el sector industrial y logístico, que es donde opera LatAm Logistic Properties, veremos que la oferta seguirá creciendo y la demanda también”, afirmó Stamatiadis.

De hecho, en el sector industrial y logístico, en 2017 y 2018 se observó un crecimiento en la oferta, acompañado de un crecimiento en la demanda, lo que mantuvo los niveles de vacancia bajos.

Empero, la previsión para 2019, indica Stamatiadis, es que la demanda cambie de velocidad de acelerada a moderada, pero eso no implica que la inversión de LatAm varíe.

Nosotros somos jugadores de largo plazo y sentimos que pese a las correcciones que pueda tener un mercado dentro de cada fase del ciclo inmobiliario, en el largo plazo la demanda va a buscar siempre oferta donde puedan tener ventajas competitivas y eso es lo que nosotros buscamos ofrecer a nuestros clientes.

Retos

Adaptar las proyecciones y ajustar las tasas de absorción esperadas del inventario nuevo es el ejercicio que deberían practicar los desarrolladores de inmuebles industriales.

La demanda existirá, afirma Stamatiadis, pero la competencia entre los actores de este mercado será mayor para atraer a los jugadores que demandarán espacios.

“Creo que la oferta seguirá creciendo, pero la demanda, pese a que va a crecer, no lo será tan rápido como la oferta por lo que veremos la tasa de vacancia incrementarse”, afirmó.

El llamado de atención está dirigido a quienes poseen proyectos en el papel, porque deberán afinar los números. La probabilidad de un sobrecalentamiento existe, y se deberá vigilar constantemente los indicadores de vacancia de cara a los proyectos a futuro.

Oportunidades

Stamatiadis explica que ofrecer bodegas logísticas de estándar internacional ha sido la oportunidad que les ha permitido crecer. Por eso, el enfoque dará continuidad a invertir en diseños eficientes que apoyen a los inquilinos a optimizar operaciones.

“Seguiremos trabajando en esta misma línea”, puntualizó.

Tendencia

La búsqueda de mejores prácticas siempre marcará tendencia en diseño, construcción y operación de los proyectos. A su vez, la forma en que éstos puedan generar valores agregados a nuestros clientes serán aspectos siempre a considerar, manifestó Stamatiadis.

“Por ejemplo, gracias a la altura y distancia entre columnas de nuestras bodegas, podemos ofrecer mayor capacidad de almacenamiento por m2 cuando nos comparamos con una bodega convencional”, destacó.

Por otro lado, adujo que, por medio de diseños sostenibles, es posible generar a los clientes ahorros operativos.

Ficha

  • Nombre: Aris Stamatiadis
  • Cargo: Gerente para Centroamérica – LatAm Logistic Properties
  • Profesión: Administrador
  • Edad: 37


La competencia será muy fuerte

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Álvaro Monge, Grupo Montecristo

El crecimiento de la oferta en parques empresariales se contrapone a una demanda cautelosa y menos agresiva.

El análisis por parte de la demanda será más minucioso que en años anteriores, y la oferta es mayor. La evolución de 2019 será retadora para los actores que participan del nicho de parques empresariales, afirma Álvaro Monge, Gerente General de la División Inmobiliaria de Grupo Montecristo.

Empero, el mercado premiará a quienes son competitivos.

“Consideramos que la actividad se mantendrá muy estable y con miras para el crecimiento”, afirmó Monge.

Para el caso de la Zona Franca BES, Grupo Montecristo está construyendo la última nave, de 14.200 m2, que estará lista en julio. Con este proyecto, la empresa concluye el plan maestro.

“Ya el grupo inversionista está analizando otras posibilidades de crecimiento en la zona”, adelantó el gerente general.

Oportunidades

Si bien es cierto que existe moderación en las tasas de absorción, Monge visualiza cierta actividad que sugiere mayor crecimiento en los parques actuales.

De hecho, los inmuebles hace años dejaron de ser cuatro paredes. Hoy, son un lugar que debe generar una conexión entre la empresa y sus colaboradores, incidir en aspectos de eficiencia de consumo, costos y convertirse en el activo determinante para la empresa.

Por ejemplo, en el caso de la eficiencia en el costo, hace muy atractiva la zona del Coyol por la gran conectividad que tiene con la red vial por su ubicación geográfica y por la infraestructura adecuada para la actividad logística.

“Tenemos la gran oportunidad de adaptarnos a los cambios y crecer en aspectos de bienestar de los colaboradores, sostenibilidad, ambiente, diseño de edificaciones inteligentes, entre muchas opciones”, puntualizó.

Retos

“El año será uno lleno de retos para el sector inmobiliario”. Es, a criterio de Monge, el aspecto que marcará 2019.

La razón que argumenta para sostener dicha afirmación está basada, al menos en parques empresariales, en el crecimiento acelerado de la oferta en contraposición respecto a una demanda cautelosa y menos agresiva que en otros años.

“Existe mucha competencia y hay que analizar muy bien los entornos y las necesidades de los clientes para buscar valores de diferenciación”.

Tendencias

El colaborador es el nuevo centro del negocio. Por eso, resulta usual escuchar inversiones cada vez mayores orientadas a amenidades, espacios de esparcimiento para los colaboradores, zonas verdes y áreas de descanso, entre varios.

En paralelo, al desarrollador se le exige diseñar los inmuebles pensando en el coworking y la rotación de personal por teletrabajo. No menos importante es la reutilización de áreas urbanas, cercanía a residencias y áreas de estudios.

“Enfocarse también en temas ambientales y ofrecerle opciones a los inquilinos para que puedan ser parte de estas iniciativas”, amplió Monge.

¿Por qué el énfasis en diferenciarse? Monge explica que el mercado en Costa Rica ha crecido mucho y, por esa razón, el mercado exige contar con una propuesta de valor agregado robusta para sobresalir en el mercado.

Nuestros clientes se preocupan mucho por la eficiencia, el costo y el bienestar de sus colaboradores. Por estas razones, es muy importante desarrollar, con diseños muy eficientes, basándose en las necesidades de nuestros clientes y tomando en cuenta el bienestar del usuario final.

Ficha

  • Nombre: Álvaro Monge Rodríguez
  • Cargo: Gerente General de la División Inmobiliaria de Grupo Montecristo
  • Profesión: Ingeniero Industrial, máster en administración de empresas
  • Edad: 58


El reto tiene que ver con el ‘efecto país’

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Iván Lizano, Gerente General Zona Franca Metro

“Sectores retail y habitacional experimentarán contracción; los vinculados a la IED conservarán un dinamismo moderado”

La industria inmobiliaria tendrá un crecimiento dispar, y el aspecto que marcará la diferencia entre unos y otros será la vinculación con la Inversión Extranjera Directa.

El año será particularmente difícil para las actividades vinculadas al comercio y desarrollo residencial; y el caso contrario será la vivencia para el sector industrial y de oficinas.

“En el caso del comercio, la desaceleración sufrida desde el 2018 ha venido impactando al sector, lo cual, en alguna medida, genera señales de alerta, más aún si consideramos que aún no ha entrado en vigencia la recién aprobada reforma fiscal, lo cual podría generar algún tipo de contracción adicional en el consumo de las personas, es lógico esperar que durante el año se den ajustes a nivel de precios de colocación de los activos inmobiliarios que tienen esta vocación”, analizó Lizano.

Adicionalmente, en lo referente a indicadores de colocación, ha venido mostrando absorciones netas negativas; es decir, no todos los espacios que se desocupan se logran volver a colocar, añadió.

En el caso de vivienda, Lizano explica que se puede suponer un comportamiento que reflejará contracción, debido a la abundante oferta de producto y también a factores como el incremento en el tipo de cambio, nuevos impuestos y lo que suceda con las tasas de interés para créditos bancarios.

En contraparte, el desarrollo de tipo industrial ha mostrado un dinamismo sostenido en los últimos años y la expectativa es que este año y el siguiente se desarrollen nuevos proyectos, con una expectativa de comportamiento igual o mejor que el reflejado en 2018. Igual ocurre con el sector de oficinas, que esboza el desarrollo de varios proyectos de alto nivel en los alrededores de la Sabana, así como en el sector de Heredia, a esto hay que adicionar los proyectos que ya están en pleno desarrollo.

En ambos casos, industria y oficinas, gran parte de la “apuesta” está orientada a absorber requerimientos de espacio de empresas que están directamente ligadas al comportamiento de la atracción de IED al país.

“En general, podemos hablar de que los sectores de desarrollo inmobiliario de oficinas e industrial presentan un pronóstico positivo para este año”.

Oportunidades

Evidentemente las oportunidades van de la mano de una adecuada lectura del entorno que permita establecer necesidades y tendencias en el mercado

Específicamente me parece que los núcleos urbanos que siguen presentando crecimiento poblacional, como el que experimenta la provincia de Heredia, abren interesantes oportunidades para este tipo de desarrollos. Otro aspecto por considerar como oportunidad se encuentra en las zonas fuera área metropolitana y que debido al desarrollo de proyectos de inversión o mejora en acceso de vías de comunicación empiezan a presentar un potencial interesante, como por ejemplo Puerto Limón o San Carlos.destacó Lizano

Para el caso de las actividades relacionadas con la atracción de IED, específicamente en Zonas Francas, Lizano resaltó el comportamiento del negocio inmobiliario para 2019 presentará una tendencia positiva, dotado de un buen nivel de dinamismo, caracterizado por la construcción de nuevo inventario y con niveles de absorción positivos.

“De hecho en el último año se ha registrado un incremento de empresas del exterior que han visitado el país por considerarlo un destino potencial de inversión, a lo cual habría que sumar que varias de las empresas que ya están establecidas y operando en nuestro país, están implementando planes de crecimiento que se traducen entre otros aspectos en un crecimiento de su demanda de espacio”.

Retos

Lizano advierte que, para quienes son poseedores de activos con un cierto nivel de antigüedad, el reto viene dado por cambios en los gustos y perspectivas de los usuarios de los activos inmobiliarios y puede definirse como el reto de adaptarlos a las nuevas tendencias de mercado a fin de asegurar su vigencia a través del tiempo.

“Evidentemente, este reto se acentúa con la incorporación de inventario nuevo dentro de la oferta inmobiliaria, el cual tiende a incorporar desde su diseño muchos de los nuevos requerimientos del mercado”.

Además, reflexionó que existe un reto general que es fácil de identificar y tiene que ver con el tema “economía país”, que obliga a ser cauto al momento de prospectar nuevos desarrollos en algunos sectores específicos. Evidentemente, indicó, esta situación obliga a los desarrolladores y propietarios de activos a tomar acciones que les permitan minimizar el impacto de eventuales ajustes en precios de colocación de los espacios, así como ante comportamientos de absorción no tan positivos como los experimentados en años anteriores.

Tendencias

No es desconocido que, en años recientes, todo desarrollador ha tenido que incorporar como propia la atribución de aportar para que sus inquilinos tengan más argumentos a favor para retener al talento.

“Esta realidad necesariamente debe ser incorporada y considerada en el diseño de los proyectos de desarrollo inmobiliario, por lo que debemos partir de la premisa de que los espacios colaborativos deben constituirse en una experiencia que permita cautivar tanto a colaboradores como clientes”, advierte Lizano.

En este sentido, destacó entre las últimas, tendencias como el desarrollo de espacios de coworking a lo interno de las empresas que permitan una mayor interacción, creatividad y desarrollo de la innovación, que a la vez generen reforzamiento de la marca y del sentido de pertenencia a la organización.

En paralelo, la incorporación de tecnología de última generación como la inteligencia artificial, sistemas de climatización e iluminación inteligentes, que permitan mejorar la experiencia del usuario, una mayor interacción y conectividad, y que a la vez aseguren el manejo eficiente de los recursos a consumir.

Otro de los aspectos fundamentales en las tendencias de diseño es el desarrollo de espacios mixtos, bajo el criterio de adaptabilidad como un aspecto clave. De la misma manera, debe considerarse el cambio de hábitos que, como humanidad, sobre todo las nuevas generaciones, hemos venido adoptando, generando proyectos inmobiliarios que permitan facilitar el desarrollo de las actividades cotidianas, logrando una eficiente integralidad entre vivienda, trabajo, movilidad, abasto de necesidades y esparcimiento.

Ficha

  • Nombre: Iván Lizano Ortiz
  • Cargo: Gerente General Zona Franca Metropolitana S.A.
  • Profesión: Administrador de Empresas / Project Manager
  • Edad: 49 años


Nos tomaremos el 2019 con calma

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Marco Garro, Gerente General Zeta Group

“La visión del desarrollador es no iniciar proyectos hasta no contar con los compromisos de arriendo por parte de los clientes.”

Cautela y prudencia son términos clave en el plan de negocio de Zeta Group para 2019. La lectura de una economía poco dinámica y el calentamiento de algunos sectores de la economía argumenta su postura.

Marco Garro, gerente general del grupo, explicó que los desarrolladores se están tomando con calma el inicio de nuevos proyectos durante 2019.

Justificó además que el crecimiento de la economía local se ha ralentizado y el panorama está lleno de incertidumbre en cuanto a lo que podría suceder con indicadores clave, tales como las tasas de interés o el tipo de cambio.

“El sector de la construcción crecerá menos este año. En nuestro caso, por ejemplo, no iniciaremos proyectos hasta no contar con los compromisos de arriendo por parte de nuestros clientes”, advirtió Garro.

Oportunidades

Existen pequeños espacios donde puede existir una oportunidad para crecer. Por ejemplo, Garro identifica el comportamiento de la actividad manufacturera.

Las autoridades han venido anunciando que crecerá por la mayor demanda de productos eleborados por empresas de régimen especial.afirmó el ejecutivo de Zeta Group

Según el Banco Central, el mercado será difícil. La actividad manufacturera crecería apenas un poco más que en 2018: 2,9% y 3,2% respectivamente, debido al aumento que mencionamos antes en la demanda de productos elaborados por empresas del régimen especial.

Retos

El eje de la estrategia para 2019 será la variable de ocupación tanto de los inmuebles industriales y dedicados al retail.

La expectativa puntual del sector comercial es más reservada, se prevé un crecimiento del 1,9%, idéntico a 2018, y se sumará el efecto que pueda tener la aplicación del Impuesto al Valor Agregado a partir de julio.

Además, Garro da valor a la capacidad para gestionar la estructura de precios, con el propósito de evitar una afectación mayor para los inversionistas inmobiliarios.

Tendencias

“Nuestros clientes industriales siguen buscando el precio y la ubicación cercana a los principales corredores logísticas, o bien cerca de áreas con mayor disponibilidad de mano de obra. En el campo de los inmuebles de retail, el consumidor sigue buscando la conveniencia y la experiencia durante su compra.

Ficha

  1. Nombre: Marco V. Garro
  2. Cargo: Gerente General Zeta GROUP
  3. Profesión: MBA
  4. Edad: 57


No se vislumbra buen pronóstico, pero existen oportunidades

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Daniel Solano, Urban Edge

“Cifras macroeconómicas sugieren que la actividad del sector inmobiliario estará por debajo del promedio de los demás sectores”

El exceso de prudencia que dio inicio en 2018 es determinante en el análisis que hace Daniel Solano, Gerente General de Urban Edge, para lo que pueda suceder en el año en curso.

A su criterio, el impacto que pueda tener la aplicación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, la variación de las tasas de interés, la devaluación moderada (aunque publicitada) y una caída histórica en el empleo son signos que hacen pensar que será un año con fuerte contracción en el gasto.

Solano cita el informe del Banco Central, que prevé un crecimiento del sector inmobiliario del 2,3%, casi un punto por debajo del promedio de crecimiento esperado para la economía en general.

Oportunidades

Aunque no existe un buen pronóstico para el sector inmobiliario como un todo, dentro del sector se pueden vislumbrar algunas oportunidades, satisfaciendo las necesidades inmobiliarias de sectores más dinámicos; por ejemplo, el sector servicios que ocupa una parte importante del PIB y se augura que crecerá a una tasa del 5,1%.

Otro sector que en Costa Rica es relativamente pequeño, pero que crece siempre sobre el 5% es el sector de Información y Comunicaciones.

Inclusive el sector de Manufactura seguirá siendo un sector dinámico durante el 2019 y 2020, afirma Solano.

Retos

El año en curso será lento, requerirá un esfuerzo mayor y obligará a considerar siempre el factor de costos, para asegurar que la operación sea rentable.

El pronóstico del Banco Central para 2019 pronostica que el sector de la construcción, muy relacionado al sector inmobiliario, crecerá un 1,4%, dato considerablemente más bajo que el crecimiento del año pasado.

Por esto que el Desarrollador Inmobiliario debe estar preparado para un año un poco lento; sin embargo, debe aprender a leer el mercado y las diferentes tendencias o necesidades de este, crear productos que se amolden al cliente y no sea el cliente el que se amolde al desarrollador.recomienda el desarrollador

Tendencias

La capacidad para hacer lectura de las necesidades del cliente será determinante para el año en curso.

Las tendencias están íntimamente conectadas con los retos, éstas deben suponer la solución a los dilemas que plantea el mercado a los inquilinos de un inmueble.

Por ejemplo, Solano visualiza en los desarrollos mixtos una respuesta a dichas tendencias, pero más allá de sólo combinar actividades, sino debe procurar que cada proyecto sea una solución integral para su mercado meta, en armonía con el entorno socio-geográfico.

Reiteró, además, que los productos se amolden al cliente y no éste al inmueble.

Ficha

  • Nombre: Daniel Solano Álvarez
  • Cargo: Gerente General Urban Edge
  • Profesión: Desarrollador Inmobiliario
  • Edad: 40 años


Mercado crecerá en la medida en que IED mantenga confianza en el país

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Diego Soto, Gerente General Vista Sociedad Fondos de Inversión

“Sectores vinculados a la economía local actúan con mesura mientras se conoce el impacto de la reforma fiscal”

Costa Rica goza de la confianza de los inversionistas y, en la medida en que las empresas multinacionales mantengan la dinámica de años anteriores, el sector inmobiliario vinculado a la Inversión Extranjera Directa tendrá un buen año.

Así lo analizó Diego Soto, Gerente General de Vista Sociedad Fondos de Inversión, quien augura que, a pesar de la coyuntura nacional, las tasas de ocupación y demanda de edificios AA, especialmente industriales y de oficinas, augura una actividad relevante.

Si bien el pronóstico es de crecimiento, la mesura está presente, especialmente para el caso de aquellos inmuebles dirigidos al cliente local.

Una vez que se haya sopesado el impacto de la Ley de Fortalecimiento, (el mercado) seguirá creciendo mesuradamente. En 2018, muchos consumidores y gran parte del sector productivo permanecieron muy expectante a los resultados que ya conocemos para este 2019. Con el panorama más claro es muy factible que el crecimiento aumente.apuntó Soto

Oportunidades

En la medida en que, previo al desarrollo, se tenga un norte claro y suplir las necesidades finales del cliente, se obtendrá éxito. Para ello, es preponderante escuchar las necesidades de las diferentes empresas nacionales y extranjeras.

“La modalidad “Built to Suit”; por ejemplo, es sin duda una herramienta que brinda una gran oportunidad y con un menor impacto en cuanto a riesgo”, destacó Soto.

Complementario a lo anterior, la modernización y diferenciación en el producto final que se entrega al usuario es esencial para tener éxito a la hora de llevar el inventario al mercado.

Retos

“El principal reto para este 2019 será anticipar el ajuste que habrá en el sector inmobiliario con los nuevos impuestos, resultado de la Ley de Fortalecimiento de las finanzas públicas. Creo que el sector productivo y consumidor del país todavía sigue a la espera del verdadero impacto que tendrá una vez que sus reglamentos hayan sido aprobados y ésta entre en entera aplicación, prevé Soto.

Tendencias

En cuando al producto final, el gerente de Vista Sociedad Fondos de Inversión prevé que prevalecerán los espacios abiertos y más inclusivos a sus usuarios.

“Se pretende que los edificios sean diseñados de modo tal que las estructuras organizacionales de cada empresa puedan suplir a las nuevas tendencias. En otras palabras, se buscan ambientes más ‘horizontales’”, puntualizó.

Ficha

  • Nombre: Diego Soto Solera
  • Cargo: Gerente General Vista Sociedad de Fondos de Inversión
  • Profesión: Abogado, LLM en Derecho Bancario y Financiero
  • Edad: 43 años


Estamos llamados a ser los ‘partner’ a todo nivel

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Carlos Zacapa, The Green Park

“La visión de los desarrolladores debe concordar con los retos que sus clientes necesitan superar”

La industria inmobiliaria gozará de un 2019 con un movimiento positivo, en la medida de la visión que tengan las empresas respecto a la economía del país.

Para Carlos Zacapa, director ejecutivo de Green Park Free Zone, es importante dar seguimiento a las reacciones e impacto que generará el ingreso de la reforma fiscal y el impacto que pueda generar en el comercio y en la economía.

Añade que la visión, agresividad y apetito de riesgo que puedan tener las empresas jugará un papel importante en el desarrollo.

“La industria inmobiliaria está destinada a ser un partner de sus clientes, y llegar a un nivel de involucramiento desde la planificación hasta el crecimiento de cada proyecto en particular, y ajustarse lo más posible a la necesidad de los clientes”, afirmó Zapata.   

En lo que respecta a The Greenpark, Zapata explica que tienen muy buenas expectativas luego de haber completado el 100% de su infraestructura el año pasado y, en paralelo, ya iniciaron operaciones las primeras empresas.

El parque ya está siendo conocido no solo a nivel nacional, sino también internacional. Nuestra oferta es bastante distinta a la tradicional, tenemos una personalidad enfocada a la parte de sostenibilidad ambiental en la infraestructura con diseños y certificaciones que nos permiten diferenciarnos en el compromiso con el país y el planeta.

Zacapa advierte que es importante que los actores costarricenses piensen a nivel regional, porque la diversificación de opciones puede jugar un papel importante para mantener la región competitiva y, de esa manera, hacerle frente a la competencia mundial en la que vivimos.

“La región Centroamericana ha tomado distintos caminos en temas inmobiliarios, están muy diversificados los sectores a los que cada país le apuesta y, por ende, sus competidores ya no solo están en la región. Sin embargo, existen sectores que siguen siendo comunes y el tema de seguridad jurídica, mano de obra y costos jugará un papel importante en cómo se mueva cada sector”.

Oportunidades

La visión y estrategia es clave para saber obtener el mejor resultado al elegir aquellas oportunidades más adecuadas para el giro de negocio que cada empresa maneja.

Zacapa destaca que 2019 tiene tres particularidades que tendrán un efecto importante en el sector de industria logística.

La primera de ellas es la aprobación de la reforma a la ley de zonas francas, que incorpora a las empresas de servicios logísticos (SEL) para que disfruten del beneficio que ofrece el régimen.

Por otro lado, en el Caribe, el país entra en otra dinámica comercial con el inicio de operaciones de APM Terminals. El incremento en el volumen de comercio que puede generar será interesante y las necesidades de infraestructura para los operadores logísticos y comercializadoras tendrán un alza.

Otra oportunidad importante es la consolidación de la zona geográfica de Coyol como clúster logístico y de manufactura de dispositivos médicos, lo que permite continuar creciendo en esta zona del país apostando a la ubicación clave con la cercanía al aeropuerto y el acceso de manera eficiente a dos de las carreteras principales conectadas por la radial de Coyol.

Y, por último, detalla Zapata, existe una buena oportunidad en el área de La Sabana para el tema de oficinas orientadas al sector de la industria de servicios. De lograrse esto, habrá una mejora en la calidad de vida del personal que hoy por hoy tienen que cruzarse de un lado a otro, aumentando el tráfico y perdiendo valioso tiempo en carro, mientras podrían estar produciendo en sus puestos de trabajo.

Retos

Los retos sobran cada año, asevera Zacapa; por eso, la investigación y planificación constante se vuelve tan importante.

En Costa Rica, asegura, será importante saber leer las expectativas y pensamientos de la industria y en varias formas para convertirse no solo en socios comerciales de los clientes, sino también en partners a todo nivel.

“Con esto me refiero a poder llegar a un nivel de involucramiento desde la planificación hasta el crecimiento futuro de cada proyecto en particular y ajustarse lo más posible a la necesidad de los clientes”.

Otro de los retos será contener los costos para mantener a la industria competitiva, porque la tierra se ha vuelto cada vez más difícil de encontrar a los precios correctos, para poder desarrollar el producto adecuado y salir al mercado a un precio competitivo.

El tema reiterativo y con el que conviven los desarrolladores en Costa Rica es la tramitología, que sigue afectando no solo la parte de construcción de infraestructura, sino también la parte operativa de las empresas.

“Se que se están haciendo algunas mejoras, pero Costa Rica sigue saliendo menos competitivo comparado a varios países de la región en este aspecto”.

Tendencias

El posicionamiento de Costa Rica con respecto al tema ambiental y la promoción de la marca país bajo este fundamento, hace que empresa interesadas en carbono neutralidad vean con interés venir a cumplir sus objetivos de sostenibilidad al país.

“Considero que los diseños que vayan acorde serán atractivos para las empresas, ya que cada vez más los propios consumidores en general están demandando que las empresas sean más amigables con el medio ambiente. La parte de sostenibilidad en cuanto a eficiencia energética, hídrica y de recursos está llamada a ser indispensable en la industria, debemos pensar que nuestra infraestructura debe cumplir con estos requisitos si realmente estamos apostando para un valor agregado en el largo plazo”.

Zacapa explica que existe una percepción equivocada con respecto a que todo lo que es “verde” tiene que ser más caro, pero manejado desde el principio como un concepto, hay muchas maneras de llegar a construir de manera sostenible y eficiente sin que eso llegue a repercutir de manera ineficiente en los costos finales de la construcción.

En el caso de The Green Park; por ejemplo, se invita a los inquilinos a formar parte de los programas sociales del parque, donde se tiene la oportunidad de apoyar y aportar a través de voluntariados a la comunidad.

“Esto ayuda a generar no solo un compromiso, sino un sentido de pertenencia en un grupo de empresas comprometidas humanamente para un mejor Costa Rica”.

Todo esto, indica Zacapa, genera un ambiente realmente distinto en el parque y es algo que las empresas están viendo con muy buenos ojos al formar parte de una zona franca estilo “boutique”, con un servicio personalizado sin sentirse que son una empresa más, sino parte importante del parque.

Ficha

  • Nombre: Carlos Zacapa Guerrero
  • Cargo: Director Ejecutivo Green Park Free Zone
  • Profesión: Licenciado en Mercadeo
  • Edad:46


Será un año de ajuste entre oferta y demanda

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Francisco Avilés, Gerente General Argo Estrategia

“En los casos en que el inventario se mantiene alto, aduce que se debe a la baja absorción de los proyectos”

El último año ha sido lento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Lo que está sucediendo y lo que se espera que ocurra a lo largo de 2019, es que el mercado logre un mejor ajuste entre la oferta y demanda de inventario.

A esta conclusión llega Francisco Avilés, gerente general de Argo Estrategia, quien añade que, desde su perspectiva, visualiza un stock de proyectos elevados por la baja absorción que hubo durante 2018.

No obstante, prevé que, si los síntomas de la economía nacional continúan por buen camino, podríamos ver un segundo semestre más animado entre oferta y demanda.

Oportunidades

A criterio de Avilés, siempre existirán segmentos poco atendidos o en los que la oferta se agotó debido a la incertidumbre. A su criterio, cree que los inversionistas pueden tener mejores opciones para vivienda en alquiler.

Nuestra perspectiva es una leve mejoría en ventas, siempre que no surjan nuevos desafíos que creen incertidumbre como el año pasado.

En su caso, lanzará el nuevo proyecto Elysian Nunciatura, enfocado en el segmento residencial medio-alto, que ha venido planificando desde hace casi un año.

Retos

La propia coyuntura económica es un aspecto que supone un reto. Además, la adopción del Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) y el impacto que conllevará en los costos operativos de los proyectos.

“El Gobierno y la Asamblea tienen que continuar con las reformas para dar tranquilidad y estabilidad”, afirmó.

Tendencias

Avilés destaca que el alquiler de apartamentos está ganando relevancia, sobre todo en San José. A su criterio, el repoblamiento de la capital sí es una realidad y se está acelerando.

En diseño propiamente, destaca que los clientes demandan cada vez más y mejores diseños arquitectónicos tanto en las fachadas como en los espacios internos.

Ficha

  • Nombre: Francisco Avilés Robles
  • Cargo: Gerente General, Argo Estrategia
  • Profesión: Economista y urbanista
  • Edad: 46 años


Percibimos un estado de desequilibrio y transición en el sector residencial

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Melizandro Quirós Araya

“En los casos de los segmentos industrial, logística y oficinas hay muy buenas oportunidades derivadas de los altos niveles de inversión extranjera directa que el país sigue atrayendo.”

El pronóstico de la industria lo dividiría en 2 secciones. La primera referente al sector residencial y la segunda a los restantes segmentos del mercado inmobiliario (comercial, oficinas e industrial).

Con respecto al sector residencial percibimos un estado de desequilibrio y transición, caracterizado a su vez por dos condiciones:

  1. Una sobreoferta en los proyectos residenciales de más de $150.000, que aunado a una débil demanda de vivienda esta provocando una acumulación del stock de vivienda de alto nivel que derivaría a mediano plazo en una reducción de precios de este tipo de soluciones.
  2. Una segunda condición en este sector, es la escasez de vivienda de interés social (VIS) de nivel bajo, en donde se abren oportunidades para empresas que desarrollen un modelo constructivo de bajo precio y masivo.

En el sector residencial por tanto se percibe que la venta de las soluciones continuará dándose a tasas de absorción más bajas y donde el stock construido causará presiones de presiones de precios.

Con respecto a los sectores no residenciales, se denota una dinámica mucho más positiva en los sectores de desarrollo inmobiliario industrial y de oficinas, impulsado sobre todo por la Inversión Extranjera Directa. En el sector inmobiliario comercial las expectativas son bajas, debido al débil consumo de los hogares, lo que implicaría transitoriamente un mayor nivel de desocupación respecto a su niveles historicos.

Retos

Las principales retos de las empresas inmobiliarias derivan en 3 aspectos. Por un lado la necesidad de disponer de una adecuada y flexible estructura financiera (deuda/capital) en los proyectos constructivos, que les permita disponer de refinanciamientos que les ayuden a soportar el actual el ciclo inmobiliario, caracterizado por un bajo nivel de ventas y una carga financiera creciente sobre el inventario no vendido. Segundo, con el objetivo de no presionar los precios finales de venta derivadas de la aplicación del IVA, las empresas deben de mejorar su eficiencia y productividad, lo que se debe traducir en una reducción de sus costos operativos que puedan permitir reducir parcialmente los precios finales de venta, y tercero Las inmobiliarias deben mejorar sus procesos de venta, lo que implicará redefinir los precios y tamaños de las construcciones y los valores agregados de los proyectos.

Oportunidades

En el sector residencial de clase media-media hay oportunidades de negocios muy razonables para aquellos desarrolladores que tengan un modelo de negocio basado en márgenes de rentabilidad más estrechos que los del pasado y con capacidades de capital para afrontar los flujos de deuda a pagar en un entorno de ventas irregular.

Hay muy buenas oportunidades en el sector industrial, logística y oficinas, derivadas de los altos niveles de inversión extranjera directa que el país sigue atrayendo. En este punto, el factor de ajuste a considerar es que si bien existe una demanda estable existe una fuerte presión en los precios de arrendamiento de estos segmentos.

Para este año 2019 en el área de financiamiento inmobiliario existirán grandes oportunidades derivadas del requerimiento de refinanciamiento que van a demandar los proyectos inmobiliarios ya construidos y que requieren de un "aire financiero adicional ", necesario para enfrentar las presiones de flujo de caja que van a tener en un escenario de ventas mas irregular.

Adicionalmente, tanto para nuevos proyectos como para propietarios que disponen de activos de cierta antiguedad y que requieran capital de trabajo para sus operaciones en el actual entorno económico, existirán oportunidades para impulsar operaciones de Sale & Leaseback, tanto a través de fondos inmobiliarios regulados como de inversionistas privados, principalmente para inmuebles de oficinas y de la industrial logística.

Finalmente, para nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario existirán oportunidades de financiamiento muy focalizadas , siempre que dispongan de un fuerte fundamento de demanda, sea el caso de proyectos residenciales dirigidos a grupos predefinidos (subsidiarias de empresas, asociaciones de empleados, etc), o de aquellos proyectos que dispongan de flujos de alquiler basados en contratos relativamente estables y de largo plazo.

Tendencias

Veo 4 tipos de tendencias en la industria para el año 2019

1) En el sector residencial, la reducción en los niveles de venta y la presión de la carga financiera acumulada sobre los proyectos estimulará modelos de leasing (arrendamientos) con opción de venta, lo cual abriría las puertas a un mercado no profundizado en Costa Rica, a saber la industria del financiamiento para alquiler habitacional de largo plazo, tanto a nivel bancario como de otros operadores (cooperativas, solidaristas, inmobiliarias fondos de inversión, etc).

2) En línea con lo anterior, en el sector inmobiliario residencial para los nuevos desarrollos, de cara a la presión de precios y venta, se estimulará la construcción de vivienda de menor tamaño, por debajo de los 50m2.

3) En el sector industrial se estarían profundizando las operaciones basadas en Sale & Leasebak.

4) En el sector comercial se comenzarán a generalizar modelos de operación basadas en rentas de alquiler variables y la readecuación en los usos de los espacios bajo modalidades de renta temporal o mix de comercio y servicios en los centros comerciales, sean universidades, academias, centros de diversión, etc.

Ficha

  • Nombre: Melizandro Quirós Araya
  • Cargo: Director, Republica Inmobiliaria Consulting
  • Profesión: Economista. Maestria en Banca y Finanzas
  • Edad:55 años


Tramitación de vivienda da buen augurio

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Esteban Acón, Cámara de la Construcción

“Permisos ingresados en 2018 sugiere que casi la mitad de los metros cuadrados a construir este año serán tipo residencial”

La construcción crecerá poco, pero tendrá actividad. Esteban Acón, presidente de la Cámara de la Construcción, cita el 1,4% de crecimiento que prevé Plan Macroeconómico 2019-2020 del Banco Central para justificar el crecimiento.

En su análisis, Acón detalla que el informe del ente emisor atribuye la desaceleración a una disminución en el ritmo de crecimiento de la inversión en construcción privada, aunque la construcción pública sí mostraría señales de crecimiento.

“Dentro de sus estimaciones, el Central toma en cuenta el efecto de la reforma fiscal y el ajuste que esta requerirá para la economía. Durante el 2018, los metros cuadrados tramitados para la construcción de edificaciones mostraron un crecimiento de 2,3% y esperaríamos que el sector siga mostrando un crecimiento similar al actual”, afirmó.

Comportamiento por sector

La Cámara de la Construcción emplea el dato de solicitud de trámites de construcción como indicador anticipado; es decir, es el primer paso previo a construir.

Si observamos los datos de metros cuadrados tramitados durante el 2018, por tipo de edificación, se puede observar que la mayor cantidad de metros cuadrados tramitados en el año corresponden al sector vivienda, que representó el 45,96% del total tramitado, donde vivienda unifamiliar representó el 39,59% del total tramitado, mientras que condominios representó el 7,37%.detalló Acón

El siguiente tipo de edificación con mayor presencia corresponde al sector comercial, que representó el 27,15% del total tramitado. Dentro de este grupo, edificios comerciales representó el 25,59% del total tramitado, mientras que hoteles representó el 1,56%.

El tercer lugar está constituido por el sector industria, que acaparó el 12,18% del total tramitado. En lo que respecta al sector oficinas, éste acaparó el 8,66% del total tramitado.

Ficha

  • Nombre: Esteban Acón Rojas
  • Cargo: Presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción
  • Profesión: Ingeniero Civil
  • Edad: 39 años


Mantener la participación del mercado será el reto

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Miguel Rosencwaig, gerente propietario Brisa Real Estate

“Empresas inmobiliarias deberán ajustar su estructura de costo y estrategia para comercializar en un mercado más caro”

Incorporar nuevos costos a la estructura del negocio es el principal trabajo que corresponderá a los actores de la industria inmobiliaria.

Miguel Rosencwaig, gerente propietario de Brisa Real Estate, advierte que lo mismo ocurrirá con las personas que venderán sus propiedades, que ahora tendrán que pagar impuestos por la diferencia del valor en libros respecto a precio de venta.

“El comprador de propiedades nuevas tendrá que incurrir en un costo mayor. A mi parecer, desacelerará las ventas y el vendedor recibirá menos dinero, ya que la mayoría de los propietarios tendrán que pagar en impuestos un porcentaje de la venta, algo que antes no lo hacían”, analizó Rosencwaig.

Además, añade que el más afectado es quien vende tierra, porque con la ley existente no pagaba ningún impuesto por la venta de terrenos.

En lo que se refiere al análisis por tipo de inmueble, considera oportuno dividir el análisis por tipo de producto, porque para el mercado costarricense, tendrán comportamiento disímil.

Oportunidades

En el segmento residencial, la oferta se mantendrá similar respecto a lo que hoy se tiene en el mercado. Rosencwaig recomienda poner atención en el efecto que tendrá la reforma fiscal en el ajuste de precios.

En oficinas, el mercado de nuevos edificios seguirá creciendo a un ritmo similar respecto a los dos años anteriores. Destacó el inicio de la construcción de Torre Universal, Double Tree (Grupo Leumi), C27 (enfrente a Multiplaza Escazú), Citi Place y la consolidación de los oficentros que están en procesos de renovación o consolidación como Ultrapark, El Cafetal, America Free Zone, C3 (Real Cariari), entre varios.

“Los desarrolladores tienen confianza, vienen nuevos y muy grande proyectos como es el caso de Lagunilla en una propiedad de 23hectareas y el caso de PINMSA en Barreal. La absorción será muy buena, hay nuevas compañías viniendo al país y hay bastante expansión de las ya instaladas”

En el ámbito comercial, prevé estabilidad con tendencia hacia la baja, al verse afectados los alquileres con el IVA. “Creo que lo precios se acomodaran hacia la baja y crecerá la desocupación, dado a la situación del país, competencia y otros”, consideró.

Retos

La absorción del impuesto de valor agregado en la estructura de costos es el primero de ellos.

Además, Rosencwaig prevé que aquellos inmuebles más vinculados con la economía local, como los comercios o vivienda, serán los que experimenten un menor dinamismo e incluso, decrecimiento en su actividad.

Tendencias

El Coworking es un término que estará presente en toda reunión donde el tema de análisis sea la elección de oficinas orientadas a empresas multinacionales o de gran tamaño, donde la generación Millenial es relevante para la compañía.

Más allá de eso, Rosencwaig descarta que existan cambios abruptos respecto a 2018.

Ficha

  • Nombre: Miguel Rosencwaig
  • Cargo: Gerente propietario BRISA
  • Profesión: Ingeniero con MBA
  • Edad: 58 años


La creatividad será determinante

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Juan Ignacio Pignataro, CEO de JIP Real Estate

“El especialista afirma que nunca había sido tan determinante enfocarse en la persona.”

La complejidad de 2019 requerirá de creatividad e innovación para resultar triunfante. Este será el año en que todos los inmuebles deberán cumplir, como requisito, la obligación de centrarse en la persona.

Juan Ignacio Pignataro, CEO de JIP Real Estate, ve en esa capacidad de imaginación la fórmula para superar las implicaciones que supone la reforma fiscal.

“La entrada de los nuevos impuestos para la segunda mitad de 2019 obligará a las empresas ligadas al sector inmobiliario a replantear sus estrategias y a sr muy asertivas al leer las necesidades del mercado”, afirmó.

Respecto a nichos específicos, prevé que el sector de oficinas mantendrá un comportamiento muy similar respecto a 2018. Considera que la tasa de disponibilidad es sana en los inmuebles tipo A y que el mejor desempeño de colocación será el de aquellos que agreguen valor a través de tecnología, orientación al transporte público, eficiencia en el uso del espacio, amplitud d amenidades y sostenibilidad.

Por otro lado, en el segmento industrial y logístico, augura que será el más dinámico tanto en construcción como en absorción.

“Continuará el desarrollo de proyectos nuevos y de naves ‘Build to Suit’ en el Coyol principalmente, Cartago y Heredia; y algunas otras zonas fuera de la GAM”, aseveró.

Oportunidades

Debe predominar la creatividad desde el momento dela conceptualización de los proyectos hasta a forma cómo comercializarlos.

Por ejemplo, debido a la complejidad de la movilización urbana, considera de gran valor aquellas propuestas que estén pensadas como desarrollos mixtos integrados a terminales de transporte público, con mayor atractivo si se trata del tren.

Veo una enorme oportunidad en los desarrollos orientados al transporte público. Por ejemplo, cuando se habla del tren eléctrico y se señalan 42 paradas en la GAM, esas 42 paradas deberían de ser la hoja de ruta de los desarrolladores, mapear terrenos 1 kilómetro a la redonda de cada una y desarrollar vivienda, oficinas, comercio, industria, entre varios, en esas zonas.

Por otro lado, resaltó que nunca como ahora ha sido tan importante enfocarse en la persona y en la experiencia. Los inmuebles de todo tipo deben conecta con un propósito desde su conceptualización.

“Los inmuebles son replicables, las experiencias no”, justificó Pignataro.

Además, identifica un espacio interesante para que los Fondos de Inversión Inmobiliaria incursionen en el sector residencial con un enfoque absoluto en el desarrollo de vivienda para la generación Millenial, tan distinta en preferencia respecto a sus predecesoras.

Retos

Pignataro se mantiene muy cercano al criterio de demás líderes al afirmar que la forma cómo la economía absorba el impacto que tendrá la reforma fiscal de cara a la intención de compra y comportamiento de mercado será el mayor reto.

Aspectos de entorno como tasas de interés y la capacidad de endeudamiento de las personas tendrá un alto impacto en las perspectivas del sector residencial.

Por otro lado, el sector inmobiliario es dependiente de mejoras en infraestructura, mejora regulatoria, tramitología, tarifas de energía y seguridad jurídica, tanto en el sector de oficinas e industrial, ambos asociados a Inversión Extranjera Directa.

Tendencias

Para el caso del sector industrial, la principal tendencia será la adaptación de los inmuebles para que la velocidad de despacho que demandan las ventas online se pueda cumplir, aspecto que incide en el diseño y ubicación de los inmuebles orientados a operaciones logísticas.

También se habla mucho de la incorporación de herramientas de Proptech, aplicadas a todos los segmentos. Se trata de tecnología aplicada al diseño de los inmuebles, aprovechamiento de los espacios, conectividad, comercialización y administración de los inmuebles, explicó Pignataro.

En oficinas, la incorporación de factores de Wellness son cada vez más importantes para los inquilinos, que desean ese beneficio para atraer y retener a sus colaboradores.

“Salud, bienestar y productividad deben estar alineados en el diseño de los espacios de oficinas. Ya existen certificaciones WELL para el desarrollo de este tipo de inmuebles”, comentó Pignataro.

Siempre en oficinas, los espacios de coworking seguirán siendo tendencia para el 2019. Estos espacios potencian la creación de nuevos proyectos colaborativos.

Ficha

  • Nombre: Juan Ignacio Pignataro Madrigal
  • Cargo: Presidente JIP Real Estate y Bodegas en Costa Rica
  • Edad: 40

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