Precios de alquiler para locales comerciales bajaron para el primer trimestre de 2016

Los precios para tres de las cinco categorías de espacios comerciales disponibles en el Gran Área Metropolitana, registraron bajas durante el primer trimestre del año, esto de acuerdo con el informe elaborado por Newmark Grubb Centroamérica para el primer trimestre del 2016


María Fernanda Cisneros/Ernesto Villalobos
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Además de la reducción de la oferta en el rubro de Regional Centers, que comandó 2015 en términos de oferta de espacios comerciales inmobiliarios, el precio de la gran mayoría de la disponibilidad se comportó a la baja en el primer cuarto de 2016.

Las disminuciones oscilaron desde $1,23 m2, en lo ofrecido por los centros comerciales de mayor tamaño, hasta $0,23 m2 y $0,02 m2, en otros de menor tamaño.

Lo anterior se incluyó en el informe sobre la distribución de los espacios comerciales inmobiliarios, dentro del Gran Área Metropolitana, correspondiente al primer trimestre del 2016 y elaborado por Newmark Grubb Centroamérica.

En términos generales, los precios de alquiler de locales comerciales representan un desembolso entorno a los $22 por metro cuadrado, cada mes.

Por otro lado, los desarrollos de uso mixto continúan representando una amplia gama de oportunidades de inversión y rentabilidad, la zona del cantón de Curridabat está despertando interés.  El costo de una renta en este tipo de inmueble es más costoso, pero es justo valorar sus beneficios.

Entrando en el detalle de la oferta, el mercado comercial en el Gran Área Metropolitana (GAM) contaba con un inventario de 1.749.133 metros cuadrados al primer trimestre del 2016.  De ese monto, la mayor porción estaba capturada en un 27% por los Regional Centers, aquellas edificaciones que cuentan con 20.000 metros cuadrados de construcción o más.  Este tipo de centro comercial, de 185.000 metros cuadrados, cuenta con cerca de 300 locales comerciales.

A pesar de lo anterior, para el primer trimestre del año en curso esa franja de la oferta comercial fue la que menor crecimiento reportó, en el período analizado.

Por el contrario, los Community Centers aumentaron su presencia en el nicho en un 2,21%, los Strip Centers o Strip Malls, registraron un crecimiento de 0,64%,  y los Neighborhood Centers, sumaron 0,72% a la oferta de su tipo, en el mercado inmobiliario.

En términos generales, el nicho comercial mostró una tasa de disponibilidad de 8,39%, pero algunos estilos de inmueble fueron los que elevaron la cifra a ese nivel.
Al analizar la oferta del mercado por clase, los desarrollos tipo A acapararon el 44% (766.963 metros cuadrados) del total de espacio construido.   Los Regional Centers son los que muestran más espacios de construcción en este ramo.


Estudio por disponibilidad y precio de renta

Entre tanto, la clase A fue la que presentó la menor porción de disponibilidad, con un 7,34%.  Por tipo de inmuble, los Regional Centers, además de mostrar la mayor cantidad de metros cuadrados de construcción durante el 2015 (por el ingreso de City Mall), también se posicionan exitosamente con el espacio desocupado más bajo.   La tasa de disponibilidad de este segmento es de 4%.  En contraparte, el producto tipo Urbano fue el que mostró la mayor cifra de espacios vacantes, con un 15%.

La competencia con espacios que cuentan con más facilidades es lo que estaría llevando a este tipo de inmuebles a ser menos apetecidos por un público empresarial que prefiere pagar un poco más de alquiler con tal de obtener más beneficios. Este estilo de edificios ofrece espacios en los niveles más bajos, así como algunos que reciben el flujo peatonal en calles. Además, es posible que el parqueo no se ubique al frente del proyecto, sino en la parte trasera, en garajes de la misma calle o cercanos.

El segundo espacio con mayor disponibilidad pertenece a los Strip Center (11,87%), segmento que está acostumbrado a ocupar esta posición.  Aún así, con tal de capturar más clientes y conociendo la competencia, desarrollos en esta línea cuentan con uno de los precios más cómodos de alquiler.

El precio promedio que pagan los inquilinos cada mes por cada metro cuadrado, en locales comerciales, es de $22 por m2, concluyen cifras proporcionadas por Colliers International.  Ese monto era de $20,52 hace un año atrás.   Al momento de fijar ese precio, cada tipo de desarrollo inmobiliaria apostarán por diversos factores.

Hay principios que influyen en el precio, en muchos casos los dueños del local deben de jugar un poco con ese precio de manera que sea rentable y a su vez no se salga de precio de mercado ya que puede ser crítico para ellos, explicó Priscilla Corrales, analista de mercado de Colliers International.

Los Regional Center son los que poseen, a diciembre pasado, el precio por alquiler más alto con costo de $35,76 mensual, por metro cuadrado. Seguidamente, están los Lifestyle Center con $26.

En la otra acera, los Strip Center y los Neighborhood Center encuentran los costos de alquiler más bajos, con $15,32 y $14,71, respectivamente.  El que cuenten con el menor precio del mercado no es sinónimo de poco atractivo, al contrario, se trata de opciones cautivadoras para los inversionistas, al ser lugares que satisfacen las necesidades de comunidades aledañas o poblaciones más pequeñas.

Respecto al mantenimiento de los locales comerciales, promedia los $3,75 por metro cuadrado, cada mes. Estos precios cerraron el 2014 en $3,68, presentándose así en el último año un ligero aumento, según las cifras de Colliers International. Ese monto se eleva en los Regional Center ($5,79), pero se reduce en los Neighborhood Center ($2).


Oportunidades en nicho comercial

Entre tanto, los desarrollos de uso mixto, conocidos como miniciudades, continúan con un gran atractivo para el inversionista.  Este tipo de desarrollos han posicionado al país como el de más crecimiento en la región centroamericana.

El alquiler de un espacio en este tipo de desarrollos supera los $30, por encima del promedio de cualquier otro tipo de local. La optimización de la inversión, rápida ocupación, diversificación del riesgo y calidad de vida para los residentes de zonas aledañas y del edificio como tal, atraen a inversionistas con una apuesta más segura.

Es así como se vuelve atractivo para empresas de diversos segmentos como arquitectos, bufetes, médicos y universidades, en el nicho de oficinas.  En el caso de los locales comerciales, moda y restaurantes lideran la oferta.

Los inversionistas se están dejando llevar por los desarrollos de uso mixto, que han obtenido una buena absorción en el mercado y por ende siguen siendo una opción rentable.

En estos momentos la zona “ideal” que consideran los desarrolladores llevar a cabo estas construcciones es la zona Oeste, especialmente Escazú y Santa Ana como lo hemos visto con los inmuebles actuales y los que están en construcción.

No obstante la zona Este, lo que es Curridabat ha despertado un interés por empezar a generar estos proyectos y poder darle vida y plusvalía al lugar, explicó el área de Inteligencia de Mercados de Colliers International. Al Este, la gran cantidad de universidades y la mayor densidad de población del país aseguran la adquisición de la oferta.

Sin embargo, no solo la densidad del lugar es importante, hay factores también como el poder adquisitivo de las poblaciones aledañas, que juegan un papel importante ya que de eso el proyecto también se vale para poder subsistir.

Aun cuando los edificios de uso mixto son el mayor atractivo, las plazas comerciales llamadas Neighborhood o Community Center también son opciones llamativas para los inversionistas, al ser proyectos que llenan las necesidades de comunidades aledañas o públicos más reducidos que buscan tener acceso rápido a servicios que califican como básicos.

En términos de absorción de la oferta, las cifras reportaron optimismo manteniendo ocupados 65,506 m2 de los 80,831 m2.

Imagen con caracter ilustrativo.

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