Por Angélica Zamora y Daniel Chacón
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Los fondos de inversión inmobiliarios son un caso de éxito que posee Costa Rica de cómo convertir un inmueble en un activo aprovechable como instrumento financiero.

A la fecha, la industria administra activos por más de $2.000 millones, que dan techo a unos 1.500 inquilinos y un rendimiento a casi 10.000 inversionistas.

La irrupción de esta figura de inversión es determinante para la madurez del inversionista local. La diversificación del ahorro entre instrumentos a distintos plazos, que invierten en distintos vehículos y la riqueza que se genera producto de éstos es un hito para la visión de lograr una democratización de la riqueza.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="resalta Douglas Montero, gerente de Aldesa Fondos de Inversión"]Los fondos inmobiliarios vinieron a suplir una necesidad del mercado de valores, generan una buena rentabilidad con una garantía real, lo que les da a los inversionistas un sentido de seguridad en su inversión.[/quote]

Igual de relevante ha sido que el sector público y los mismos fondos de pensiones hayan incluido los fondos inmobiliarios a sus carteras de inversión, aunque el fuerte sigue siendo el ahorrante individual.

Los adeptos destacan aspectos como altos índices de ocupación, de rentabilidad y baja volatilidad de rendimientos. Además, al estar constituidos en su mayoría en dólares, la percepción es que se gestionan con una moneda fuerte para inversiones cuyo horizonte son al mediano y largo plazo.

La consolidación de esta figura no ha sido cosa sencilla. La crisis sub prime originada en Estados Unidos contagió a la industria local porque el ahorrante tuvo temor que la historia se repitiera en los mercados latinoamericanos, aunque los fundamentos fueran sumamente distintos, recuerda Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara Nacional de Fondos de Inversión.

“Una vez superada la crisis y los temores del público, el negocio retomó la senda del crecimiento”, amplió Chacón.

Mercado dinámico y números positivos

La industria de Fondos Inmobiliarios asciende a más de $2.000 millones en activos administrados, que son atractivos para los inversionistas ya que permiten diversificar sus carteras.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explica Mauricio Hernández, gerente de Prival Fondos de Inversión"]La preferencia del inversionista por un fondo u otro depende de su perfil y objetivos específicos en materia de moneda de inversión, periodicidad del pago de los beneficios, tipo de inmuebles y rendimiento esperado. El rendimiento líquido promedio de la industria asciende a 8,35% anual, al cierre de marzo 2018 aproximadamente, y la ocupación promedio de la industria asciende a 90%, en el mismo periodo.[/quote]

Muestra de ese comportamiento de crecimiento es el hecho de que entre 2017 y el primer trimestre 2018, los fondos inmobiliarios compraron nuevos inmuebles por $429,2 millones.

De ellas, tres fueron las adquisiciones con mayor peso: El Centro comercial Momentum Pinares (BCR $27,5 millones), Centro Corporativo El Tobogán (Improsa $58,6 millones) y el Centro Corporativo El Cafetal (Multifondos $127,5 millones) dan muestra del músculo financiero de la industria.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="afirmó Rosnnie Díaz, gerente a.í. de BCR Safi."]La compra de Momentum se componía de varios inmuebles. El propósito de dicha compra fue continuar con la estrategia de crecimiento que tienen los fondos inmobiliarios, razón por la cual los inversionistas aprobaron incrementar el capital autorizado a $600mm, para mejorar la diversificación del fondo, considerando factores de ingresos, ubicación y actividad económica. Los resultados de esta adquisición han sido satisfactorios y han cumplido con el objetivo planteado.[/quote]

Se espera que en lo que resta del 2018 la industria de fondos inmobiliarios siga con su ritmo de crecimiento sostenido. De hecho, representa el 92% del incremento que ha tenido la industria de fondos de inversión en general de diciembre al cierre de marzo, con un incremento de $74 millones en activos totales para ese periodo, manteniendo su preferencia por los inmuebles de tipo de oficina, comercio e industria.

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Si se analizan las cifras publicadas a marzo de 2018 por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) se observa que las inversiones de los fondos de inversión inmobiliarios o de desarrollo de proyectos, están concentradas principalmente en oficinas (35%), seguido de comercio (24%), parques industriales (23%), bodegas (13%) y supermercados (5%).

En tanto, casi la mitad de los alquileres se generan en San José (49%), Heredia genera un 26%, Alajuela un 16%, Guanacaste 4%, Cartago 3%, Puntarenas un 2%, mientras que Limón solo un 1%. Esta última provincia podría dar un salto en los próximos años, una vez que se terminen las obras de la mega terminal de contenedores de Moín a cargo de la empresa holandesa AMP Terminals, que vendría a dinamizar la economía, impulsando la construcción y la instalación de nuevas empresas.

La cantidad de inquilinos a marzo de 2018 es de 1.481, se cuenta con 1,4 millones de m² arrendables, y los ingresos por concepto de alquileres mensuales alcanzan los $15 millones, según datos de la Sugeval.

Por su parte, los fondos inmobiliarios más apetecidos en el país son los que poseen mayor volumen administrado porque son productos ya consolidados en el mercado, con muchos años en operación, carteras importantes de inmuebles diversificadas y que presentan indicadores estables de ocupación y rentabilidades competitivas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señala Lidia Araya, gerente de carteras de inversión de Multifondos"]A su vez, la alta demanda que poseen genera muchas veces apreciaciones en el valor de mercado de estas participaciones que representan ganancias adicionales para los inversionistas por encima del rendimiento operativo de esas carteras, lo que han interpretado muchos inversionistas como un atractivo adicional. Si se comparan estos fondos inmobiliarios con otros instrumentos de inversión disponibles en el mercado, claramente los primeros ofrecen actualmente ventajas en cuanto a rentabilidad y liquidez, además de que permiten diversificar los portafolios de inversión de los inversionistas.[/quote]

Desafíos de la industria

Los retos que presenta la industria de fondos inmobiliarios se pueden resumir a dos: superar la incertidumbre que genera el entorno económico actual del país sobre las tasas de ocupación de los inmuebles y despojarse de los últimos anticuerpos provocados por la crisis sub prime estadounidense, que alejó a muchos de los instrumentos financieros basados en inmuebles.

Respecto a la situación económica actual, es cierto que existe una desaceleración significativa, especialmente en el comercio. El reto consiste en que una gran cantidad de inmuebles poseen giro comercial, y el incremento en la desocupación de éstos puede afectar a los inmuebles.

Si a esto se le suma una contracción económica mayor por una eventual entrada en vigor de la crisis fiscal, los temores se multiplicarían.

Empero, para Chacón, director ejecutivo de la CNSFI, existe una influencia que limita el crecimiento, pero en el horizonte no visualiza la amenaza de contracción o afectación considerable en los índices de la industria.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="defendió Víctor Chacón director ejecutivo de la CNSFI"]Sin duda, la incertidumbre que existe en la macroeconomía del país tiene a buena parte del sector empresarial frenando inversiones, nuevos proyectos y crecimiento en espera de que se aclaren los nublados del día (déficit, deuda pública total, etc.).   Esto lo único que nos impide es un mayor crecimiento y, por tanto, demanda de espacios de alquiler.[/quote]

La ocupación actual de los inmuebles es del 90,5% y está mucho mejor diversificada, entre un total de 1.468 inquilinos.

Parte de la conversión de uso de espacio es que hoy día los inquilinos ocupan espacios pequeños.

“Es posible incluso que algunos inquilinos de espacios grandes, como multinacionales, hayan reducido sus espacios, como el caso de P&G. Sin embargo, se ha compensado con nuevos inquilinos que demandan áreas más pequeñas”, explicó.
Díaz, gerente a.í. de BCR Safi, destacó en esta misma línea que siempre se busca que los fondos mantengan sus niveles de diversificación en los términos más favorables posibles, lo que a su vez permite mitigar los riesgos a los que se ven expuestos los fondos inmobiliarios, a lo que se les suma un monitoreo y adaptabilidad a las condiciones del mercado para mantener su competitividad.

El otro aspecto que en su momento afectó a la industria y del cual quedan mínimos residuos fue que su inicio se dio en 2006, en pleno auge de la industria inmobiliaria. Sin embargo, sin terminar de levantar cabeza, sufrió una caída en 2009 por la desconfianza que provocó en los inversionistas que supusieron un paralelismo entre la crisis sub prime y los fondos locales.

“Esto produjo que las expectativas de los rendimientos de dichos instrumentos no se cumplieran en el tiempo estimado y se tuviera que reestructurar los pasivos”, dice Mauricio Hernández, gerente de Prival Fondos de Inversión. 

La crisis provocó una contracción en el mercado inmobiliario y los participantes del mercado tuvieron que enfrentar grandes dificultades que afectaron en los años siguientes el apetito por este tipo de productos, así como algunas limitaciones normativas.

“Actualmente se ha reformado parte de la regulación y creemos que existe espacio y oportunidad para este tipo de producto, conocemos varios procesos de desarrollo de proyectos en evaluación que de concretarse les permitirían a los fondos de inversión crecer en esta área y participar del ciclo inmobiliario completo, desde su desarrollo hasta la administración y posterior venta de los inmuebles”, señala Lidia Araya, gerente de carteras de inversión de Multifondos.

Fondos inmobiliarios en cifras

Los fondos inmobiliarios administran el 42% de los recursos de toda la industria de fondos de inversión. Los siguientes son los principales números de esta herramienta de inversión.

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