Por Angélica Zamora
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¿Cómo convertir un edificio en una herramienta de inversión, que compite en rendimiento contra las emisiones de deuda de un país, las acciones de una empresa o los certificados de depósito a plazo de una entidad financiera?

Los fondos de inversión inmobiliarios lograron, con creatividad e ingenio, convertir las rentas originadas por el alquiler de espacios en un instrumento de inversión.

Hoy día, las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI)son las propietarias de los más importantes centros comerciales, centros corporativos, parques de zona franca y logísticos, bodegas e incluso hoteles.

El aporte de capital de los inversionistas permite la adquisición de inmuebles y los gastos de la administración. A mayor tasa de ocupación, mayor ingreso por renta y ésta, a su vez, se distribuye mensualmente entre los inversionistas que tienen participación en el fondo.

Cada fondo maneja más de un mueble, y depende de la SAFI si combina o no inmuebles dirigidos a un mismo o diferentes nichos.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Víctor Chacón, presidente de la Cámara Nacional de Sociedades de Fondos de Inversión (CNSFI), resalta que esta figura es una forma transparente de democratizar la riqueza de un país, porque permite a la sociedad en general adquirir una participación en los inmuebles con mayor plusvalía y recibir un beneficio por la riqueza que éstos generan. [/quote]

Doce años y una reforma para la madurez

Costa Rica aprobó en 2006 la Ley Reguladora del Mercado de Valores y el reglamento general sobre sociedades administradoras y fondos de inversión, como una respuesta a la necesidad por nuevos instrumentos de inversión que permitieran financiar y potenciar el desarrollo de proyectos en el país, tanto en el ámbito privado como público, así nacen los Fondos de Inversión Inmobiliaria.

En años siguientes se hicieron modificaciones y reformas al reglamento hasta que, a partir de 2016 pasan a llamarse Fondos de Inversión de Desarrollo de Proyectos. Estos cambios han buscado brindarle dinamismo al negocio y hacer que los inversionistas, tanto físicos como jurídicos, puedan participar del desarrollo de un proyecto inmobiliario en cualquier etapa de su desarrollo.

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Antes de 2016, estos fondos eran solo de oferta pública restringida y la inversión mínima era de $50.000, con la reforma pasaron a ser de oferta pública y la inversión mínima es de $1.000.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="detalló Douglas Montero, director de Aldesa Fondos de Inversión"]La iniciativa de alguna forma buscaba que se canalizara el ahorro interno a proyectos de infraestructura nacional o que, ante la constante llegada de empresas extranjeras, se desarrollaran oficinas para albergarlos [/quote]

Rosnnie Díaz, gerente general a.i de BCR SAFI, comenta que con las reformas lo que se ha buscado es dar un mayor dinamismo a esta figura; por ejemplo, se ha disminuido el mínimo de inversión requerido y el monto del proyecto; se ha ampliado la naturaleza de los activos subyacentes que se pueden incorporar y se ha brindado la posibilidad de utilizar figuras complementarias para facilitar su ejecución, entre otras.

Este tipo de acciones han permitido llegar a un producto que hoy refleja una mayor madurez debido a la experiencia de los proyectos desarrollados durante los últimos 12 años, sin embargo, los fondos de desarrollo de proyectos, por su naturaleza, son más especializados y con menos oferta que otro tipo de fondos de inversión.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explica Díaz"]Los fondos de desarrollo de proyectos, al igual que los otros fondos de inversión, funcionan captando recursos en el mercado nacional de valores mediante la oferta pública de sus unidades de participación, cuya cantidad en este caso es limitada al ser un fondo de inversión cerrado. De forma particular, su política de inversión se enfoca en la inversión de proyectos en distintas fases de diseño, desarrollo o equipamiento, para su conclusión y venta, o explotación según se defina en el prospecto, lo cual representa una gran oportunidad para proyectos de obra pública y privada, [/quote]

El fondo de desarrollo es una figura muy interesante y prometedora para la edificación de infraestructura, pero es un instrumento de largo plazo, que no distribuye flujos periódicos y, por lo tanto, el inversionista debe analizar muy bien la conveniencia de invertir en esta figura, el inversionista debería poder dedicar un porcentaje de su patrimonio a este tipo de inversiones, como parte de la diversificación de su cartera.

“En términos de expectativa creemos que hay un gran potencial para canalizar ahorro a este tipo de inversiones, hay mucho ahorro que se invierte en activos de renta fija de largo plazo y que una parte de ello podría dedicarse a esta figura”, acotó Montero.

¿Quién puede invertir?

No hay restricción en este producto, ya que no es de oferta restringida y bajo un buen análisis de riesgo y evaluación del perfil del inversionista, cualquier persona física o jurídica puede invertir en este producto.

¿Qué necesito para invertir?

La normativa actual, establece como requisito inicial un mínimo de $1.000 para una participación en un fondo de desarrollo de proyectos. Esto dependerá de las características propias de cada prospecto, por lo que se recomienda al inversionista acompañarse de asesoría profesional, para analizar y afrontar los riesgos asociados de este tipo de instrumentos

¿Qué me solicitan?

1. Hacer un perfil del cliente
2. Conocer su situación actual y futura en términos de inversión y limitaciones
3. Conocer los objetivos de inversión para hacer una recomendación

¿Cuántos fondos se encuentran activos?

En la Superintendencia General de Valores se encuentra ocho fondos de inversión de desarrollo inmobiliario inscritos, que pertenecen a cinco Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.

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