En un mundo cambiante, SAFIs a la vanguardia

Fusiones, desarrollo inmobiliario y leasing son algunas de las apuestas del mercado de fondos inmobiliarios para enfrentar retos futuros. Mantenerse competitivo es uno de los desafíos más fuertes del sector. Por Javier Adelfang, Economista y periodista, jadelfang@inversioninmobiliariacr.com Los últimos dos años han traído cambios al mercado de los fondos inmobiliarios que los han obligado a adaptarse, tomar decisiones drásticas y a pensar el futuro con la lupa puesta en cada detalle. “Estamos viendo un entorno altamente dinámico, un mercado que está cambiando de forma muy acelerada, un régimen tributario más abrasivo, más gravoso, lo cual nos lleva a ampliar capacidades financieras”, afirma Jaime Ubilla Gerente General de Improsa Banca de Inversión. En ese panorama, la hoja de ruta del sector comienza a mostrar algunos caminos que podrían convertirse en tendencia. Uno de ellos es la fusión entre fondos. En abril pasado el Grupo Financiero Improsa hizo pública la primera fusión en Costa Rica de tres fondos de inversión inmobiliarios con un producto de inversión de $269 millones en activos totales. Lo que para algunos podría ser el final de la historia, para Improsa es el comienzo. “Esta no es la última fusión, sino que después de esta, esperamos hacer la fusión, en algún momento del 2023, del fondo Gibraltar con el fondo Crestones y desarrollar un participante en el mercado inmobiliario con más de $750 millones en activos y que pueda, incluso, desarrollar una actividad como emisor de títulos de renta variable”, agrega Ubilla. En el nuevo entorno económico, la fusión permite disminuir volatilidades y costos, al tiempo que aumenta la rentabilidad y el poder de negociación. “La tesis es aglutinar capacidades para potenciar la evolución positiva del portafolio. Aquí dos más dos será cinco, hay un efecto evolutivo de sinergias, de suma de capacidades que catapultan los resultados esperados en materia de ocupación, adaptación, transformación de activos y eficiencias”, continúa Ubilla. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Estamos viendo un entorno altamente dinámico, un mercado que está cambiando de forma muy acelerada, un régimen tributario más abrasivo, más gravoso, lo cual nos lleva a ampliar capacidades financieras.[/quote] Jaime Ubilla Gerente General Improsa Banca de Inversión Jugadores más grandes en una industria en constante evolución parece el camino obligatorio bajo el paraguas de la nueva realidad. “La industria poco a poco va a moverse a tener fondos grandes, no solo por el costo administrativo, sino que también la generación de liquidez de los fondos es mejor teniendo un fondo grande. Eso es algo que hemos estado trabajando todos en la industria“, comenta Tony Pérez Gerente General de Multifondos Mercado de Valores, quienes ya han hecho una fusión de un fondo pequeño a uno grande. Además, la medida es óptima a la hora de generar ahorros operativos. “Sin lugar a duda es la tendencia del sector en este momento. Algunos competidores que tenían más de un fondo, los han ido fusionando en uno de mayor tamaño para generar ahorros operativos y de administración y con ello procurar un mejor rendimiento del fondo que prevalece”, dice Pablo Montes de Oca, Gerente General de BN Fondos del Banco Nacional. Más allá de las fusiones Pero la fusión no es el único tema dentro de la hoja de ruta del sector SAFI. También aparecen los fondos de desarrollo inmobiliario. “Los fondos de desarrollo inmobiliario es hacia dónde la industria se está empezando a mover y es hacia dónde queremos ir creciendo, esperamos este año concluir con ese proceso”, afirma Pérez. A diferencia de los fondos inmobiliarios tradicionales, donde se compra un inmueble y luego se alquila, la idea es desarrollar el proyecto, construirlo y luego alquilarlo. En esta misma línea destaca el leasing habitacional. Se trata de una alternativa de financiación de vivienda a través de un contrato de arrendamiento en el que el locatario cancela un canon mensual, con la posibilidad de convertirse en el propietario si decide hacer uso de la opción de compra pactada al inicio del contrato. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los fondos de desarrollo inmobiliario es hacia dónde la industria se está empezando a mover y es hacia dónde queremos ir creciendo, esperamos este año concluir con ese proceso.[/quote] Tony Pérez Gerente General Multifondos Mercado de Valores “Nos interesa la participación en el leasing habitacional y continuar con las iniciativas de infraestructura pública. Los cambios en los gustos y preferencias especialmente de la gente joven está generando un mercado de vivienda en alquiler o leasing que antes no existía, y ahí aparece una interesante oportunidad, sumado a la eventual visita relativamente significativa de los nómadas digitales”, confirma Montes de Oca. Al mismo tiempo, los fondos para desarrollo de infraestructura es otra de las realidades que se viene, sobre todo ligadas a las alianzas público privadas ante el déficit de infraestructura que sufre Costa Rica. “En la industria vienen fondos de infraestructura. Hay cambios importantes que ahora con toda la regulación nos permiten hacerlo. Eso también nos ayuda para que el inversionista se quede en el país. El gobierno y nosotros también tenemos que hacer cosas”, asegura Ubilla. Está entonces en mantenerse competitivo el desafío que deben sortear más fuertemente las SAFIs, sobre todo luego de la subida en 2019 de la tasa efectiva del impuesto a la renta que golpeó al sector. “La administración continúa realizando esfuerzos para mantener competitivos sus fondos, buscando incrementar los ingresos y minimizar los gastos sin que se altere la calidad de los servicios que se prestan a los inquilinos, entender las nuevas tendencias y necesidades de los clientes para adecuar los espacios existentes a la demanda del mercado”, detalla Alberto Maroto, Gerente de INS SAFI. La flexibilidad post pandemia también es un tema clave en el análisis de las SAFIs, donde la elasticidad que pueda haber en cuanto a las rentas será un determinante a la hora de mantener clientes satisfechos. “La industria inmobiliaria demostró en plena pandemia ser una industria robusta y por ende confiable al inversionista; claramente esta coyuntura nos presentó oportunidades de mejora hacia una mayor flexibilización en materia de rentas, posiblemente explorar rentas escalonadas, rentas variables”, opina Luis Diego Jara, Gerente General Popular Fondos de Inversión, S.A. Además, el contexto de alta inflación también está cambiando el panorama para las SAFIs. Ante la aceleración de los precios en todo el mundo, los Bancos Centrales han comenzado una seguidilla de aumentos en las tasas de interés con el objetivo de frenar la inflación y alimentar las expectativas de control sobre esa variable. En ese sentido, toda inversión debe considerar el nuevo panorama. “Es importante también ajustar el CAP rate de las nuevas compras a la nueva realidad en materia de tasas de interés globales. Las tasas han subido de manera importante y el CAP rate debería ajustarse en esa dirección”, señala Mauricio Hernández Quirós, Gerente de Puesto de Bolsa Prival Securities. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Identificar los sectores de la economía con las mejores expectativas a futuro se constituye en una gran oportunidad para la definición de la estrategia de selección de activos de los fondos.[/quote] Mauricio Hernández QuirósGerente de Puesto de Bolsa Prival Securities Finalmente, la búsqueda de nuevas oportunidades junto con un seguimiento de la nueva realidad será clave para el futuro del sector. “Identificar los sectores de la economía con las mejores expectativas a futuro se constituye en una gran oportunidad para la definición de la estrategia de selección de activos de los fondos”, concluye Quirós. © 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.