Por Redacción INversión INmobiliaria
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Imagen: La nueva oferta adicionó 60.006 m2 al inventario clase A de la zona metropolitana de la CDMX al cierre del primer trimestre.
Fuente: Unsplash

Según el más reciente reporte de CBRE, el panorama general del inventario de CDMX registró 10.75 millones de m2 al cierre del tercer trimestre del año, lo que significó un incremento anual del 4%.

En el primer trimestre de 2024, 146.000 m2 iniciaron construcción, con lo que el indicador de construcción se mantiene con más de 400.000 m2 de los cuales, el 15% ya se encuentra prearrendado.

Al cierre de ese período, las operaciones de demanda bruta registraron 380.733 m2, 116% por encima de lo acumulado al final del 1T 2023, el corredor que representó mayor actividad fue Zumpango – el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) captando el 74% de las transacciones de prearrendamiento, seguido por Tultitlán (15%), Tlanepantla (8%) y Cuautitlán (4%).

De acuerdo con las cifras preliminares de la Secretaría de Economía, de enero a diciembre de 2023 la Inversión Extranjera Directa Nacional (IED) registró $36.058 millones. A nivel sectorial, el 76% del total de la IED lo concentraron el sector manufacturero (50%), seguido del sector de servicios financieros (20%) y el sector de transporte (6%). La Ciudad de México se mantiene como el mayor receptor de inversión en el país con el 31%, seguido por Sonora (7.5%), Nuevo León (7%), Jalisco (5.6%) y el Estado de México (5.3%).

Según CBRE, la Ciudad de México está en un ciclo de expansión impulsado principalmente por la demanda de espacio logístico. En 2024 nuevos desarrollos han iniciado construcción hacia la zona del AIFA, donde se ha establecido el corredor Zumpango-AIFA. La comercialización de espacios industriales ha motivado la construcción de espacios de tipo Big Box para inquilinos que mantienen su operación en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana. Al corte del 1T 2024 se tiene registro de una superficie aproximada de 1.1 millones de m2 con fecha de entrega durante este año y hasta el 2026, lo que supone será un hito importante en el empleo local.

En cuanto al indicador de construcción la ZMCDMX cerró el 1T 2024 con un pipeline de 454.000 m2 con Tultitlán liderando con el 42% de participación, seguido por Cuautitlán (25%), Tlalnepantla (10%), Zumpango-AIFA (10%) y el 11% restante en el corredor Last Mile. Para el 2T 2024, se espera se incorporen más de 150.000 m2, de los cuales, el 45% se incorporará en Tultitlán, 30% en Zumpango y 24% en Tlalnepantla.

Asimismo, el reporte de CBRE destaca que la tendencia de prearrendamientos continúa. Al 1T 2024, el 15% de los proyectos dentro del pipeline de construcción se encuentran prearrendados y se espera que se mantenga así considerando que los proyectos que se encuentran en planeación vienen en su mayoría como proyectos BTS, (Build to Suit) es decir, se rentarán mucho antes de entrar al inventario existente y con especificaciones propias del cliente. De mantenerse la actividad en el mercado industrial en ZMCDMX, se estima que al menos 500.000 m2 ingresarán al inventario cerrando el año con más de 11 millones de metros cuadrados existentes.

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Inventario y vacancia

Durante el 1T 2024 se realizó un ajuste en el inventario motivado por el crecimiento de algunos corredores, tanto que el inventario clase A de la CDMX cerró con 10.75 millones de m2 distribuidos en los 10 submercados de la ZMCDMX, esto representó un incremento del 4% respecto al mismo periodo de 2023. Para el 2T 2024 se espera que se adicionen 152.268 m2, cerrando con un inventario de 10.90 millones de m2.

Respecto a la tasa de vacancia en la CDMX, cerró el primer trimestre del 2024 con 1,8% representando 193.000 m2 vacantes y una diferencia de 0,2 puntos porcentuales por debajo de la cifra registrada al cierre del 1T 2023. A nivel corredor, Huehuetoca – Tepeji cuenta con 88,000 m2 disponibles, alcanzando el 33% de vacancia, la más alta del mercado actualmente.

Para este 1T 2024, la Ciudad de México continua con ritmo fuerte de operaciones de renta, renovaciones y pre-arrendamientos con 381 mil m2, cifra más alta reportada para un primer trimestre, en cuanto a transacciones nuevas casi 60 mil m2 fueron comercializados, por lo que la tasa de vacancia se mantiene en mínimos cerrando en 1.8%.

Al cierre del 1T 2024 el sector logístico encabezó la actividad en el mercado aportando el 95% de las transacciones, seguido por E-commerce (3%) y farmacéutica (2%)..

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