Por Alexandra Ivanova
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El mercado se está adaptando y las decisiones de inversión están saliendo del congelador. Ambas conclusiones resultan en buenas noticias para las partes involucradas en el Real Estate Corporativo.

Los actuales inquilinos ya completaron la optimización de sus espacios. Algunos disminuyeron áreas arrendadas, otros identificaron la oportunidad de rediseñar el uso de espacios, o están justo en este momento realizando estas mejoras.

Por otra parte, las noticias de llegadas de nuevas empresas de IED, expansión de operaciones y reanudación de inversiones vinculadas a nuevos inmuebles han irrumpido en la dinámica del último trimestre de 2021, principalmente.

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El regreso a la oficina sienta las bases para retomar los proyectos

El avance en la vacunación contra la COVID-19 hace posible el retorno a la oficina. Muchas empresas ya retomaron la presencialidad, al menos en un esquema híbrido.

Si bien hasta junio de 2021 la tónica del mercado corporativo era la desocupación de espacios, en el segundo semestre se observaron tendencias favorables, en opinión de Danny Quirós, director de Investigación de Mercados de Newmark Centroamérica.

Antes de la pandemia se proyectaba que en 2020 la industria de oficinas tendría crecimiento, ya que había interés de varias empresas del sector servicios y el corporativo que pretendían abrir sedes en los países centroamericanos o ampliar las operaciones ya existentes. No obstante, todos estos proyectos se detuvieron debido a la pandemia. Al cierre del 2021 se está logrando ver la reactivación de estos.

No se puede esperar que las empresas trabajen como lo hacían antes de la pandemia, pero tampoco se espera que envíen a todos los trabajadores a teletrabajo. Lo que se busca es un modelo flexible, que permita a las personas laborar desde casa unos días y otros desde la oficina.

Entre otros aspectos se mencionan las certificaciones wellness, ya que las empresas buscan mayor comodidad para sus empleados, que les permita ser más productivos en las oficinas.

Precisamente este factor, junto a la adaptación de infraestructura, es requerido por las multinacionales. Por ello, los propietarios de las oficinas están trabajando en la adaptación de locales a la nueva demanda.

Este es el caso del Centro Corporativo El Cafetal, desarrollado por Garnier & Garnier. La ubicación de sus instalaciones entre San José y Heredia, lo mismo que y las comodidades que ofrecen los edificios a sus clientes de acuerdo con la demanda actual, sobre todo, para centros de servicios compartidos, le permite albergar las corporaciones multinacionales como Cargill, Deloitte, DHL y Nestlé, entre otras.

De acuerdo con Alberto Bonilla, director de desarrollo de Garnier & Garnier, el centro corporativo destaca por su ubicación estratégica cerca del aeropuerto, comercios y hoteles; además, es un espacio de alta calidad estructural y arquitectónica.

Entre los factores más importantes de la adaptación del mercado de oficinas a la nueva normalidad, Bonilla mencionó la sostenibilidad de los proyectos.

“La sostenibilidad es indispensable para seguir creciendo y este mensaje queremos compartirlo con la mayor cantidad de actores en nuestra industria”, precisó Bonilla.

Para Garnier & Garnier, un paso más hacia la reactivación del mercado es la construcción de Sabana Corporate Center, un complejo de oficinas de 21 niveles y con un área superior a 29 mil metros cuadrados. Según la información dada a conocer por la empresa, se trata de un proyecto de oficinas más grande de la última década en Centroamérica.

Este proyecto se realiza con una inversión de $100 millones; el inversor es la empresa Roche, que pretende empezar operaciones en el edificio en el 2023.

Costa Rica: trabajo mixto permite adaptar oficinas a las nuevas condiciones

Bajo un escenario de alta desocupación, precios a la baja y la posibilidad de establecer contratos bajo condiciones más favorables, el mercado de oficinas ha visto algunos síntomas de recuperación y notado una absorción moderada de espacios, principalmente en la Gran Área Metropolitana, situaciones que quedan en evidencia en el último informe del año, presentado por Newmark

Según dicho estudio, aproximadamente 30% de las transacciones de oficinas tanto en Costa Rica como Panamá se han realizado bajo el modelo “plug & play”, para ambos casos con mayor énfasis durante el segundo semestre de 2021.

Esta tendencia se debe a la implementación de modelos de trabajo mixto desde el hogar y la oficina. Por otro lado, se busca contar con mayor eficiencia y flexibilidad en sus costos y contratos inmobiliarios.

El inventario de las oficinas de la GAM, de acuerdo con el informe de Newmark, comprende 2.401.297 m2 de área arrendable total. Este número es un 1,62% mayor respecto al mismo período en 2020, impulsado más que todo por inmuebles clase A+ en el sector oeste de San José.

Asimismo, el estudio indica que en el último año se han desocupado cerca de 114.000 m2, y que está tendencia se mantendrá durante los próximos meses.

Mientras tanto, el estudio realizado por la empresa Cushman & Wakefield AB Advisory, indica que en Costa Rica hay dos grupos que ocupan los edificios de oficinas: los pequeños emprendimientos y la industria terciaria de grandes empresas corporativas de inversión extranjera directa; estas son las mayores ocupantes de oficinas en el país.

Las empresas del primer grupo, según los analistas, son las que alquilaban espacios pequeños para el desarrollo de su negocio y resultaron ser los más afectados, teniendo que cerrar o reducir su espacio por los efectos de la pandemia.

Por su lado, las compañías internacionales han podido tomar decisiones más estructuradas en cuanto a sus costos, productividad y percepción de sus empleados, para poder adaptar sus espacios a las nuevas condiciones.

Con respecto a las empresas multinacionales que ocuparon las oficinas en Costa Rica en el segundo semestre del 2021, la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) mencionó Globant que establecerá un centro de operaciones en Heredia.

Por otro lado, Kyndryl Costa Rica completó su separación de IBM y empezó a operar un centro de innovación y servicios de alto valor agregado.

Algunas empresas buscan instalar operaciones fuera de la Gran Área Metropolitana, este es el caso de Sykes, que se encuentra en el Parque Industrial Zona Franca Solarium, frente al Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, Liberia.

Según datos de CINDE, este año, más de 20 empresas internacionales anunciaron sus planes para el inicio de operaciones en el territorio costarricense.

Panamá: incentivos fiscales atraen empresas

En cuanto al mercado de oficinas, José Manuel Bern, CEO de Empresas Bern, destacó que se espera un cambio en el uso de oficinas que ayudaría a atraer más inquilinos. Añadió que la extensión del metro hacia Panamá Oeste y la ampliación del Aeropuerto, lo mismo que el nuevo centro de convenciones, que será el más grande de Centroamérica y la nueva terminal de Puerto Crucero, abrirán espacios para transnacionales más grandes, sobre todo, en la zona bancaria que se beneficiarán de la conexión que traerá el servicio del suburbano.

Por su parte, Newmark Centroamérica pronostica un mejoramiento de índices para el próximo año, debido a la reactivación de la economía, la continuidad de necesidades que se presentaron el año pasado y la llegada de nuevas empresas multinacionales que buscan establecerse en Panamá gracias a los incentivos fiscales propuestos por la Ley SEM.

El inventario total del área arrendable de oficinas en el país canalero llegó a 1.753.541 m2, según lo señala el estudio realizado por dicha consultora. Según la publicación realizada por La Estrella de Panamá, existe una mayor motivación de los propietarios de inmuebles de negociar las condiciones contractuales establecidas previo a la crisis con el objetivo de retener a sus inquilinos actuales.

No obstante, la tasa de disponibilidad del mercado aún refleja los excesos cometidos en la creación de nueva oferta durante la fase de expansión y se ubica en 30,6%, mientras que el punto de equilibrio en un mercado sano es de 10%.

Para el resto del 2021, se espera que el mercado de oficinas siga en etapa de ajuste, lo que implica mayor competitividad y creatividad en las negociaciones, para atender los requerimientos de una demanda cada vez más sofisticada que busca una relación positiva entre costo y eficiencia.

Tampoco se registran proyectos en fase de construcción en el país, debido a los altos niveles de vacancia del mercado, precios de alquiler en rangos bajos y una lenta recuperación de la demanda.
Según datos del Ministerio de Comercio e Industrias de Panamá, 28 empresas multinacionales se han establecido en el territorio panameño durante la pandemia, entre el año 2020-2021 con el fin de reactivar la economía, entre ellas, Procter & Gamble. También se indicó que en el transcurso de este año en el país se han establecido 7 zonas francas.

Entre los inquilinos de oficinas en el país, están las empresas multinacionales de los sectores como automotriz, aeronáutica, manufactura, entretenimiento, mercadeo, publicidad, investigación, bienes de consumo y cuidado personal, alimentos y bebidas, textiles, calzado y joyería, transporte y logística, tecnología, telecomunicaciones, químicos básicos e industriales, farmacéuticas, Call centers, consultoría general, servicios financieros, seguros y afines, energía, petróleo y gas, ingeniería y construcción.

Guatemala y El Salvador: ubicación estratégica

El incremento en la operación del nearshoring, que empezó hace más de dos años y que ha tomado fuerza con la salida de multinacionales que antes se encontraban en China, ha sido un factor de reactivación del mercado de oficinas en Guatemala y El Salvador, según lo afirmó Carlos Brenner, gerente de nuevos proyectos y desarrollos de Grupo Apolo de Guatemala.

Añadió que también se ha visto un crecimiento en “contact centers” y “Shared Services centers”, debido a la mano de obra calificada y una ubicación estratégica que tienen estos países en el Triángulo Norte.

Los parques industriales también han atraído una inversión importante, así como en el sector de Amatitlán, donde se ubican varios inmuebles de este tipo, debido a la cercanía a la capital guatemalteca y el acceso a las vías principales. Uno de estos proyectos ha sido DISTRIPARK, la iniciativa desarrollada por la constructora QUALICONS.

Entre los nuevos proyectos de oficinas la plataforma CentralAmericaData menciona el Centro Comercial Parque Las Américas, que tendrá siete niveles y ofrecerá espacios rentables con un área de 880 a 990 metros cuadrados. El proyecto está dirigido a empresas locales y multinacionales.

Con respecto al panorama general que se presenta en el sector, Thomas Bland, director de desarrollos inmobiliarios de Olivero Bland Studio, señaló que el mercado de oficinas en el país chapín tuvo una reducción de espacios. Además, algunos de ellos tuvieron que adaptar ambientes ante las necesidades que exigen las medidas sanitarias de la pandemia, mientras que otros optan por reinventar unidades ante la desocupación. Otro porcentaje de propietarios de oficinas, según el analista, ha tenido que bajar el precio de la renta, debido a que pasaron entre dos y tres meses sin inquilinos.

En El Salvador, mientras tanto, se espera que el sector de oficinas premium se recuperará hasta 2022, según afirma un estudio realizado por World Trade Center Association en Latinoamérica; también se destaca que las empresas multinacionales son las que aplicaron una serie de innovaciones para seguir funcionando en medio de la crisis.

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