Por Redacción INversión INmobiliaraia
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La crisis del COVID-19 trae también atractivas para invertir en Real Estate, de acuerdo con expertos entrevistados por INversión INmobiliaria.

Producto de la crisis, se dan reducciones de precios en varios activos, tanto residencial, comercial, oficinas, industrial etc.

Un segundo factor de por qué es atractivo invertir en Real Estate es que, como el comprador adquirió el activo a descuento tiene la posibilidad de que, si se espera uno o dos años, puede vender el inmueble al precio superior al que lo compró, generando por tanto una plusvalía o ganancia de capital que se mide como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Acá lo relevante no es comprar únicamente el inmueble por el descuento que se ofrece sino por la posibilidad de obtener rendimiento sobre dicho activo. Este rendimiento se mide como el flujo de caja de alquiler neto que la persona compradora espera recibir sobre ese activo. [/quote]

Actualmente si el flujo neto anualizado de esos pagos sobre el valor de compra es superior al 6% anual, podríamos decir que es una buena inversión”, explicó Melizandro Quirós, director de Republica Inmobiliaria Consulting.

Además, un entorno de bajas tasas de interés, que sea sostenible por toda la vida de la inversión, significa que los proyectos que se vieron afectados por una afectación negativa en los flujos esperados tendrán oportunidad de seguir siendo rentables, igualmente ocurriría con proyectos nuevos que se vean afectados por necesidades adicionales de espacio u otros costos adicionales derivados de la crisis.

“Por ejemplo, a manera de ilustración y sin considerar la relación patrimonio/deuda, un proyecto inmobiliario que tenía una tasa interna de retorno del 10% que se vio afectado en sus flujos y está rentando ahora 7,5%, podría seguir siendo rentable si las tasas de interés bajan de digamos 8% a 7% u 6,5%.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explicó Melvin Garita, gerente general de BN Valores"]En general los Bancos Centrales alrededor del mundo han venido aplicando una política monetaria expansiva, que incluye disminuciones en las tasas de interés y la compra de activos financieros para mejorar la liquidez, lo que desde un punto de vista monetario se debería mantener por 1 a 3 años, dependiendo de la recuperación económica de cada país. [/quote]

Las tasas de interés locales han tenido comportamientos mixtos. Con el objetivo de generar liquidez de cara a los impactos macroeconómicos que genera la pandemia, el Banco Central de Costa Rica ha reducido la tasa de política monetaria en 150 puntos base para ubicarla en 1,25%, siendo este el nivel más bajo históricamente.

La tasa básica pasiva disminuyó a niveles inferiores del 4,0%. No obstante, las tasas de interés que enfrenta el Gobierno han tenido un ajuste al alza, producto de la percepción de un mayor riesgo sobre la sostenibilidad de las finanzas públicas.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Por otra parte, las tasas de interés internacionales han mostrado una fuerte reducción como respuesta de las políticas de inyección de liquidez de los principales Bancos Centrales del mundo. En ese sentido, la Reserva Federal redujo la tasa política monetaria a un rango de 0,0%-0,25%, el Banco de Inglaterra la disminuyó hasta 0,10%, mientras que el Banco Central Europeo ha mantenido las tasas de interés por debajo del 0,0%. Se espera un ciclo de tasas de interés bajas hasta que las economías retornen gradualmente a las tasas de crecimiento que mantenían previo al shock del COVID-19. [/quote]

En un entorno de bajas tasas de interés suelen apreciarse las inversiones en bienes raíces, porque los inversionistas buscan alternativas que les generen una mayor rentabilidad a sus portafolios de inversión.

“Por ejemplo, cuando los spreads se amplían a más de 300 puntos base entre los activos financieros y los inmobiliarios, aumenta el apetito y la demanda por estos últimos. También, puede darse un efecto sobre la demanda, porque se incentiva el uso del crédito como forma de financiamiento, al abaratarse los costos de este.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explicó Lidia Araya, gerente de Carteras de Inversión, Multifondos de Costa Rica de Grupo Mercado de Valores"]En la toma de decisiones de inversión en bienes raíces, aparte del nivel de tasas de interés y las facilidades del acceso al crédito, se debe tomar en cuenta aspectos macroeconómicos como el ciclo económico que se esté atravesando, las proyecciones de crecimiento, la inflación, el tipo de cambio y la distribución del ingreso, todo lo cual afecta la oferta y la demanda de las propiedades. [/quote]

De acuerdo con Araya, en la toma de decisiones de inversión en bienes raíces, aparte del nivel de tasas de interés y las facilidades del acceso al crédito, se debe tomar en cuenta aspectos macroeconómicos como el ciclo económico que se esté atravesando, las proyecciones de crecimiento, la inflación, el tipo de cambio y la distribución del ingreso, todo lo cual afecta la oferta y la demanda de las propiedades y también los tratamientos fiscales, así como el nivel de apalancamiento del Gobierno y la dependencia que tenga el mismo de competir por recursos en el mercado interno.

En palabras de Hernán Varela, gerente de Portafolio de Banco Lafise, al determinar si un ajuste como el actual es una oportunidad es importante tomar en cuenta algunas características del inversionista como: plazo de inversión y apetito por riesgo, por ello la situación actual si presentará oportunidades, pero hay que tomar en cuenta cómo queda el mundo después de esto.

Es probable que las empresas ocupen menos espacio físico por lo que ese es un sector que será mejor evitar hasta que no se tenga claridad sobre los cambios en las tendencias.

En cuanto a viviendas esta misma característica podría hacer más atractivas las zonas más alejadas debido a que las personas tendrán que desplazarse menos y quizás busquen lugares alejados de la ciudad.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="agregó Varela"]La situación actual traerá una época de bajo crecimiento económico, así como algunos sectores bastante deprimidos, es probable que esto genere algún tipo de venta de activos en Real Estate y que por lo tanto se puedan conseguir oportunidades interesantes. [/quote]

Es importante considerar la oferta por tipo de propiedad pues en la medida en que haya exceso la posibilidad de ganar plusvalía en el corto plazo es remota, por tanto el horizonte de inversión debe ser de largo plazo en caso de invertir en Real Estate.

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