Por María Fernanda Cisneros

mfcisneros@inversioninmobiliariacr.com

 Luego de un continuo empuje industrial, la provincia de Alajuela continúa remozándose y destaca como un atractivo destino de inversión desde muchos frentes.El fenómeno de la provincia no es nuevo, pero su crecimiento sigue a flote después de muchos años desde que saltó a la vista de los inversionistas.El encanto de la zona empieza por el nicho industrial, que sigue en crecimiento y cuenta con una tasa de disponibilidad exitosa.

Al mismo tiempo, la provincia seduce a los inversionistas para que apuesten por desarrollar proyectos residenciales - inclusive verticales -, comerciales y de oficinas. En conjunto, la construcción da un empuje al desarrollo económico de la provincia.Esta realidad le introduce presión al municipio en el ordenamiento territorial, mayor atención en el cobro de impuestos, entrega de patentes y otorgamiento de permisos en general, explicó Roberto Thompson, alcalde de Alajuela.

Sobre el gran dinamismo de la provincia, y principalmente de El Coyol, Thompson afirma que la zona ha crecido muy rápido en un periodo muy corto de tiempo, lo que ha llamado la atención. Dentro de las causas que, según destaca el alcalde, pudieron incidir en este resultado están su cercanía al Aeropuerto Juan Santamaría, la salida que ofrece a la Ruta 27 y la Bernardo Soto. El Coyol empuja gran parte de los resultados de la provincia.

La cantidad de metros cuadrados tramitados entre el año 2015 y el año 2016 en el distrito San José del Alajuela (que sirve de referencia para mostrar el comportamiento de El Coyol), mostró un crecimiento de 22,6%, Según la dirección de investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).

Además, la cantidad de metros cuadrados tramitados en el 2016 respecto los metros cuadrados tramitados en el 2013, muestra un crecimiento de 36,7%.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destaca la CCC."]Este crecimiento en la tramitación se debe principalmente a la evolución que han tenido los últimos años el sector vivienda, industrial y oficinas en la zona.[/quote]

En adelante y ante la propuesta de construir el Aeropuerto Internacional Metropolitano de Costa Rica, en Orotina, los datos de la provincia podrían ser aún más promisorios. La obra de $1.932 millones espera estrenarse en 2027 y en 2032 en el panorama menos optimista.

Coyol: Sinónimo de empuje industrial

El desarrollo industrial llegó a El Coyol de Alajuela en la primera década de los 2000. En esa época, esta zona empezó a recibir la operación de empresas como Durman y la Zona Franca de El Coyol que en la actualidad alberga a 24 empresas.

En la actualidad, los inversionistas mantienen la mirada puesta en El Coyol, un gran barrio que se ha encargado de promover el crecimiento no solo de la provincia si no de Costa Rica, gracias a las zonas francas y empresas exportadoras que alberga. Algunas consultoras internacionales han abogado por detallar los resultados de este espacio debido a que sin duda es uno de los que ha dado más impulso a la provincia.

Datos de Colliers International proyectan un crecimiento de 10,5% en el inventario para el 2018 por 52.600 metros cuadrados que se encuentran en construcción. Esta estimación toma como referencia los resultados obtenidos hasta el momento.

El inventario total de El Coyol sería de 501.473 metros cuadrados al término de este 2017, lo que se traduce en un crecimiento de 86% respecto a lo registrado en 2010.

Por su parte, los metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) para la construcción de bodegas en el cantón de Alajuela llegaron a 91.928 al primer semestre de este 2017, tras un crecimiento de 30% respecto a igual periodo del año pasado, según cifras de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).

Destaca que el área de El Coyol está presente en varios de los distritos del cantón de Alajuela, por lo que detallarlo en las cifras de la CCC no fue posible, pero se puede consultar el distrito de San José a modo referencia.

Solo al primer trimestre del año en curso, el trámite de permisos de construcción para el nicho industrial ya había duplicado todo lo solicitado a lo largo de todo el 2016 en ese distrito. LatAm Parque Logístico Coyol, proyecto industrial ubicado en un terreno de 15 hectáreas sobre la radial Siquiares-Coyol, tiene planes de expansión en la zona.

Este desarrollo empezó a construirse en enero de 2016 con una meta inicial de cuatro edificios, y en un periodo de año y medio han logrado construir tres edificios diseñados para empresas de logística. Para el término de este 2017, el proyecto tendrá un espacio de 70.000 m2 en bodegas. El cuarto inmueble ya está colocado con un inquilino y estará listo para principios del próximo año. Además, se está en la planificación para construir un quinto edificio en 2018.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Aris Stamatiadis, gerente de LatAm Logistic Properties. Stamatiadis afirma que el crecimiento de El Coyol se mantiene y el desarrollo continúa dándose hacia otros sectores de la provincia.."]Esto ha venido acompañado de una demanda constante por el espacio. Hemos visto la zona muy consolidada por la Zona Franca Coyol, con dispositivos médicos y tecnología avanzada, algunas otras empresas con sus propias operaciones, algunos casos logísticos como Walmart, Grupo Tical y otros. Con nuestro parque se consolida como un foco logístico para todo el país.[/quote]

Además, según Newmark Grubb Centroamérica, al menos cuatro proyectos futuros se plantean la posibilidad de llegar a Alajuela. Se trata de la cuarta y quinta etapa de las Bodegas Logísticas Ciruelas, la segunda etapa de la bodega de Ferretería Montero y Campos y el Plantel Sur Química Coyol. Cifras de Newmark Grubb muestran que los sectores con mayor foco de inventario continúan siendo Alajuela (con más de 1,2 millones de m2), Heredia, Pavas/Uruca y Cartago, zonas que representan un 75% del inventario industrial total.

Al término de 2016, la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde) reportaba que 45 firmas internacionales operan en Alajuela, de las cuales 39 son de origen estadounidense.

Vivienda en apogeo

La construcción de vivienda está presente tanto el cantón cabecera de la provincia, y también se han expandido hacia Grecia. Respecto a las zonas principales de construcción dentro del cantón de Alajuela, destacan el distrito de San José y La Guácima.

El más reciente estudio de Newmark Grubb sobre el mercado residencial de la Gran Área Metropolitana (GAM) reveló que al primer cuatrimestre de este 2017 Alajuela, Cartago y La Guácima/San Rafael son los sectores con más competencia en proyectos de tipo horizontal. Además, la zona de la Guácima también destaca en los desarrollos verticales.

Grupo Faro, HGH Desarrollos, HSolís y Saxum son solo algunos de los desarrolladores residenciales que continúan creyendo en la provincia de Alajuela y tienen listos o en marcha proyectos de vivienda vertical y horizontal.

Saxum se sale del canasto de desarrollos horizontales de la zona y le apuesta a la oferta vertical. Además, se ubica en el corazón de la logística y el crecimiento de la provincia: El Coyol. QAlma Condominios es el nombre que lleva la unión de dos torres de 13 pisos con un total de 150 unidades (12 tipos de apartamentos de una a tres habitaciones). El área de construcción ronda los 20.000 metros cuadrados y la inversión los $18 millones.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Rodrigo Quirós, director general de Saxum Costa Rica."]Hemos decidido invertir en El Coyol por el gran potencial que tienen la zona en cuanto al desarrollo empresarial. La población laboral se ha duplicado en los últimos cuatro años y el futuro viene con mucha inversión. Las persona suelen vivir cerca de los centros de trabajo, evitando así el problema de tráfico que vive el país.[/quote]

Foto: Qalma Condominios de Saxum Cost Rica, es el único proyecto en torre ubicado en El Coyol de Alajuela.

Otro proyecto de vivienda en El Coyol, en este caso horizontal, es Avante Condominio, de HSolìs. Se trata de 113 unidades, de cuatro tipos de diseños, que arrancan en $105.000 y 133 m2.

Entre tanto, Hacienda Garabito es un claro ejemplo de que no solo las zonas centrales de la provincia se consideran para inversión. Este proyecto es desarrollado en La Garita por Grupo Faro, cuenta con 64 lotes que van desde 300 m2 hasta 500 m2 y estará listo en unos 18 meses. Jorge Rojas, gerente de imagen corporativa de Grupo Faro, explicó que se trata de una zona con potencial por los accesos a tan solo un kilómetro de la Ruta 27, y que además tiene una oferta variada de restaurantes y bares.

Este grupo ya había incursionado en la provincia con el desarrollo Colinas del Viento, ubicado en Río Segundo, que se encontraba prácticamente vendido a inicios de agosto del año en curso. HGH Desarrollos, por su lado, es una empresa desarrollada que se ha enfocado en la construcción de vivienda principalmente en Alajuela. Sus desarrollos han llegado a varias zonas de la provincia, pero en la actualidad ven con gran atractivo La Guácima.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="afirmó Cristian Gutiérrez, director general de HGH Desarollos."]La cercanía a aeropuertos, centros educativos y zonas de alto crecimiento empresarial hacen que La Guácima se convierta en un suburbio con todos los servicios necesarios para ser un área independiente.[/quote]

En la actualidad, la desarrolladora cuenta con con tres proyectos de condominios en construcción en la provincia: D’Park (inicia primera entrega en julio de 2018), La Rioja y Vista Verde (vendido en un 90%), así como uno residencial en La Guácima (vendido en 80%).“Zonas como La Guacima, El Coyol, Río Segundo, San Antonio del Tejar, la Radial y La Calle Ancha son algunas zonas por mencionar que se han sumado con éxito a este desarrollo de Alajuela”, añadió Gutiérrez. D’Park es el condominio lanzado más recientemente por el grupo y cuenta con 71 casas de tres tipos, con espacios de 183 m2 a 301 m2.

Foto: Condominio La Rioja es un proyecto residencial de HGH Desarrollos, ubicado en San Antonio del Tejar, Alajuela.

Comercios y Oficinas con oportunidad de crecimiento

Es claro que el desarrollo industrial y residencial se mantiene en la provincia de Alajuela y esto abre las puertas para que la provincia absorba una mayor inversión comercial, principalmente en zonas en las que precisamente aumenta la demanda. El Coyol de Alajuela es ejemplo de esto. Estudios de mercado realizados por Zona Franca Coyol destacan que hay un total 35 empresas en El Coyol de Alajuela, que demandan los servicios comerciales básicos.

Precisamente, dentro de los desarrollos recientes está Plaza Coyol, proyecto ubicado en las afueras de Zona Franca Coyol, diagonal a Riteve. El espacio cuenta con un área rentable es de 1.000 m2 y tiene como objetivo principal atender la demanda de servicios para los 8.200 empleados del parque, los 2.000 visitantes diarios y las más de 25.000 personas que laboran en las cercanías.

Carlos Wong, Director de Zona Franca Coyol, explicó a esta revista en marzo que dado el peso logístico y empresarial del área era necesario implementar una plaza que atendiera a esa población trabajadora.

La construcción de oficinas y comercios está más que todo presente en el cantón cabecera de la provincia, aunque en Grecia muestran crecimiento. En el cantón de Alajuela, los metros cuadrados de permisos tramitados para construir oficinas comerciales crecieron 32% entre el primer semestre de 2017 y el mismo periodo de 2016, según datos de CCC.

Además, Grecia pasó de 943 m2 a 5.860 m2 en espacio tramitado para el desarrollo de oficinas institucionales. El comercio se dinamizó de manera importante en Alajuela gracias a la llegada del centro comercial City Mall, a finales de 2015.

Luego de esto, el mercado se ha mantenido dinámico aunque sin alcanzar la magnitud que representa ese desarrollo.