Fondos Inmobiliarios marcan el ritmo en Real Estate

Industria es altamente dinámica en la adquisición de los inmuebles con mayor rendimiento.
Inquilinos e inversionistas obtienen un beneficio de esta dinámica de mercado.

Por Daniel Chacón
dchacon@inversioninmobiliariacr.com


Que un desarrollador conceptualice un edificio exitoso es solo una parte del éxito. La venta de este, para que una industria con músculo financiero lo convierta en vehículo de inversión es el siguiente paso natural bajo la metodología actual de cómo se desarrollan los negocios.

Los casos más recientes han sido Momentum, El Tobogán y El Cafetal, los dos últimos de gran atractivo por albergar a inquilinos de alto perfil: multinacionales que llegaron al país atraídas por las estrategias de inversión extranjera directa promovidas por Cinde.

Jaime Ubilla, gerente general de Improsa Banca de Inversión, reconoce que, luego de más de 18 años de existencia los fondos de inversión inmobiliarios se han convertido en un participante muy importante de la industria inmobiliaria en Costa Rica.

A la fecha, el sector administra $2.308 millones en activos totales, esto gracias a la inversión de 9.436 inversionistas, según datos Sugeval al 15 de agosto del 2018.afirma Ubilla.

“Es indudable que, al mismo tiempo de promover el desarrollo del sector inmobiliario, se hayan convertido en el principal instrumento del mercado de capitales de Costa Rica”, añadió.

La participación de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) como gestores de inmuebles ha permitido elevar la exigencia en la administración de inmuebles.

El reto de mantener niveles de ocupación óptimos, de tratarlos como un activo que debe generar una rentabilidad y de gestionar inclusive la diversificación de riesgos son beneficios de su participación.

Otro tema de gran importancia añade Ubilla, es que estos instrumentos permiten una mayor transparencia en el sector inmobiliario, debido a que son regulados bajo la Ley Reguladora del Mercado de Valores y supervisados por la Superintendencia General de Valores.

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“Antes de que un inmueble pueda ingresar a formar parte del fondo, deben ser sujetos de informes periciales, realizados por profesionales en el campo financiero e ingenieril y la información debe estar disponible al público a través de la Sugeval. A partir de ello, se ha creado una importante base de datos sobre el sector que ha permitido al país entender sus fundamentos y las dinámicas que les afectan y así poder hacer análisis estadísticos confiables”, resaltó el gerente de Banca de Inversión de Improsa.

Para los desarrolladores, han sido socios estratégicos porque han fungido como actores relevantes al ser los únicos con la capacidad económica para adquirir inmuebles de un valor considerable, precisamente por las exigencias de las multinacionales que se instalan en ellos.

En paralelo, la unión entre oferta y demanda lograda entre desarrolladoras y SAFI’s ha generado un mercado de capitales interesantes, que facilitan la conversión de los activos inmuebles en liquidez.

“Estos instrumentos de inversión fueron creados con el propósito de promover la democracia financiera, al facilitar y permitir que gran cantidad de pequeños ahorrantes puedan invertir en la adquisición de los más importantes proyectos inmobiliarios del país y así ser parte activa del desarrollo económico en Costa Rica”, comentó Ubilla.
A la fecha, casi 10.000 inversionistas han aportado capital para dar vida a una industria que genera riqueza, producto de los alquileres pagados por los inquilinos.

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Lidia Araya, gerente de Carteras de Inversión de Multifondos refuerza afirmando que el producto ha sido de gran atractivo para los inversionistas porque permite obtener buenas rentabilidades y acceder a las grandes ventajas de ser dueño de propiedades, sin tener que tener necesariamente montos de participación elevados.

Otra virtud de la figura de cara al inversionista es que descansa la gestión en una estructura administrativa especializada en el seguimiento y mantenimiento de las edificaciones, que tiene por objetivo mantener el valor de las inversiones.

Los inversionistas buscan diversificar sus inversiones y valoran activos que generan cierta estabilidad, lo que le ha dado mucho soporte a la industria que precisamente ha tenido un constante crecimiento a lo largo de más de 15 años.puntualizó Araya.

Douglas Montero, director de Fondos de Inversión de Aldesa, coincide con sus homólogos y hace mención al hecho de que los fondos de inversión llegaron a suplir una necesidad del mercado de valores al generar una buena rentabilidad con una garantía real, que en la suma genera en los inversionistas un sentido de seguridad en las inversiones que realizan.

A la fecha, las SAFI’s son dueñas de edificios valorados en más de $2.000 millones en la cuenta de activos, y atienden a unos 1.500 inquilinos de distinto giro comercial.

Dinámico mercado de capitales


La dinámica del Real Estate está muy vinculada al flujo de capitales. La adquisición, arrendamiento y venta de inmuebles ha cursado un mejor ritmo desde que las SAFI’s entraron al negocio. Incluso, son los actores protagónicos en las ventas más sonadas.

Las siguientes son las tres adquisiciones más importantes registradas entre el último trimestre de 2017 y el primero de 2018. Fuente: CNSFI

Números saludables


El Real Estate depende en gran medida de la demanda de los inmuebles, éstos deben ser analizados por las tasas de ocupación y el valor de los activos. Entre marzo de 2017 y este año, dichos indicadores han presentado una mejoría, considerándose niveles de excelencia.

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