Por Manuel Avendaño
mavendano@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Proyecto de Usos Mixto, Oasis, Monterrey, México.

Cada vez es más frecuente visitar un centro comercial con amplios parqueos que conectan con torres residenciales, complejos de oficinas, parques, bulevares, hoteles, hospitales y hasta centros comunitarios. Se trata de proyectos de uso mixto y sí, son una nueva tendencia de desarrollo inmobiliario que ha ganado fuerza en América Latina.

Los proyectos de uso mixto son una evolución que responde a las demandas del mercado, las personas cada vez quieren pasar menos tiempo en sus vehículos para desplazarse de un lugar a otro y ahora prefieren conducir hasta una zona donde encuentren todo lo que necesitan en un mismo sitio.

Una construcción de uso mixto no se edifica sin estudios previos que respalden su propuesta. Es así como los desarrolladores empezaron a buscar opciones de terrenos que les permitan concentrar diferentes tipos de construcciones en un mismo lugar.

También es cierto que este tipo de proyectos ofrece la posibilidad de sacar mayor provecho de los terrenos y rentabilizar las inversiones, al fin y al cabo, se trata de un negocio.

La mayoría de las ciudades de América Latina se desarrollaron con proyectos de un solo uso por lo que es muy común encontrar torres de departamentos aisladas de los centros comerciales, hospitales, parques y lugares de entretenimiento.

Pero la tendencia cambió hace poco más de una década y en países como Brasil, Chile y México se empezaron a erigir los primeros proyectos de uso mixto, y con ellos, se reescribió el orden de las cosas en la región.

La gente empezó a vivir en complejos que les ofrecían tiendas, restaurantes, zonas de recreación, oficinas, hoteles y hospitales, sin la necesidad de sacar su vehículo de la cochera. Las cosas habían mejorado y era apenas el inicio.

No faltaron las voces que se levantaron en contra de los usos mixtos con argumentos como que producen grandes congestionamientos de tráfico vehicular en las carreteras o que limitan el desarrollo de espacios públicos en zonas de alta plusvalía que se salen de las posibilidades económicas de una buena parte de la clase media latinoamericana.

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Empero, también al debate se sumaron las bonanzas de estos proyectos. La tierra se aprovecha mejor, es más fácil vender residencias y oficinas en este tipo de construcciones, las personas disfrutan mejor de su tiempo y ganan calidad de vida.

Es momento de analizar los hilos del debate que se cierne sobre los usos mixtos y, sobre todo, de abrir camino para vislumbrar cuál es el futuro de este tipo de proyectos considerados por muchos como la antesala de las miniciudades en la región.

Foto: Proyecto de Uso Mixto Catehau, Monterrey, México (Cortesía de Gomez Platero).

El origen de los usos mixtos

El uso de suelo habitacional mixto tiene sus orígenes en el mundo en la década de los 80 con el surgimiento del movimiento conocido como el “Nuevo Urbanismo” que tomó los conceptos arquitectónicos en los Estados Unidos.

La literatura define el “Nuevo Urbanismo” como un movimiento que transformó el diseño del ambiente construido mediante la utilización de principios urbanos que permitieran mejorar los estándares y la calidad de vida de las personas.

Es así como nacen los proyectos de uso mixto que llegaron a América Latina en la década de los 90 en países pioneros como México, Brasil y Chile. Algo empezó a pasar en la región.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="aseguró Antonio Sivori, gerente del Área Retail de Colliers International."]El uso mixto es, en primer lugar, una respuesta inmobiliaria a las demandas de los compradores o arrendatarios potenciales y es una de las opciones que permite la normativa municipal.[/quote]

Priscilla Argüello, asociada senior de Agency Leasing de Cushman & Wakefield | AB Advisory, destacó la razón de ser de este tipo de proyectos como una forma de simplificar la vida de las personas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="apuntó Priscilla Argüello, asociada senior de Agency Leasing de Cushman & Wakefield | AB Advisory."]Los desarrollos de usos mixtos vienen a atender una necesidad de los usuarios de poder encontrar variedad de servicios y productos en el mismo lugar. El atractivo de estos conceptos es que los usuarios no tengan que desplazarse, y que en el mismo sitio puedan satisfacer sus necesidades de vivienda, trabajo, deporte, entretenimiento, compras, alimentación, entre otros.[/quote]

El arquitecto Martín Gómez Platero, de la firma Gómez Platero, esbozó los principales desafíos que enfrentan los usos mixtos para transformarse y responder a los nuevos modelos de desarrollo en medio de un cambio de paradigma cultural.

A principios de la década de los 90, los usos mixtos fueron la innovación del momento y desde entonces han evolucionado de ser complejos que agrupan apartamentos, tiendas y estacionamientos a algo más versátil y moderno. Ahora incluyen espacios públicos como parques, bulevares, plazas o auditorios que se suman a oficinas, consultorios médicos y centros comerciales.

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Gómez Platero destacó que los usos mixtos no son solamente espacios compartidos de alta rotación y movilidad de personas, en realidad deben trascender y convertirse en experiencias para quienes los visitan.

“Creemos que hay una transformación sustantiva del modelo cultural que subyace la transformación del modelo inmobiliario. Entender sus características y la naturaleza de ese fenómeno es crucial para que el mercado inmobiliario pueda generar su respuesta a esos eventos”, agregó Gómez Platero.

Foto: Proyecto de Uso Mixto, Nuevocentro, Argentina.

Una moda que conlleva beneficios

Nadie cuestiona que el desarrollo de proyectos de uso mixto es una moda creciente en América Latina y, quizás, un poco más madura en otras regiones del mundo como Estados Unidos, Europa y Asia.

Pensar en una obra que facilite la vida de sus habitantes y de las comunidades cercanas es apenas el primer paso de una serie de beneficios que se encuentran inmersos en el aura de los usos mixtos.

De entrada, es fácil enumerar las bondades y bonanzas de un proyecto que engloba todo -o casi todo- al alcance de unos cuantos metros.
Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Acecolombia, considera que no se trata de un tipo de desarrollo nuevo, pero su auge nace como respuesta a las dinámicas de las ciudades modernas donde las personas necesitan ocupar menos tiempo en transporte y más espacio en sus vidas.

“Así las cosas, los proyectos de uso mixto están enfocados en aprovechar los suelos, generar tráficos naturales y posibilitar una mejor movilidad, al tiempo que se mejora la calidad de vida de los usuarios”, señaló Betancourt.

Ahora bien, aunque el comercio suele ser el uso dominante dentro de la integración, la evolución del consumidor y sus necesidades permite que los modelos de usos mixtos se adapten a la realidad de cada zona en la que se instalan.

De esta manera las transacciones comerciales de compraventa dejan se ser el elemento central del modelo y la generación de experiencias pensadas para favorecer a la comunidad cobra un papel protagónico en la concepción de este tipo de proyectos.

El informe “Impacto socioeconómico de los bienes raíces comerciales en América Latina” elaborado por el International Council of Shopping Centers (ICSC) en 2017 presenta un amplio panorama de cómo los proyectos comerciales de usos mixtos han impactado positivamente las comunidades en las que se construyeron.

Estos espacios se convierten en mucho más que un lugar para comprar productos y servicios, su importancia llega hasta el ámbito económico como fuentes de generación de empleo, ingresos públicos -mediante impuestos de diferente naturaleza-, estimulan la atracción de nuevas inversiones y se convierten en puntos de encuentro social.

Para Priscilla Argüello, de Cushman & Wakefield, los desarrollos de usos mixtos cumplen con dos enfoques. “Si se analiza desde el punto de vista del usuario, al estar todo concentrado en el mismo sitio, es posible realizar diferentes actividades en la misma ubicación ganando calidad de vida, tiempo y disfrutando más del proceso de compra. Aunado a esto, existe el impulso de compra, el cual consiste en que, aunque el motivo de visita a un desarrollo de uso mixto sea, por ejemplo, ir a un restaurante, muchas veces el usuario visita los comercios y compra por impulso”.

La portavoz también enfatizó en el uso de los espacios para maximizar sus funciones dentro del proyecto.

“Por ejemplo, el mismo parqueo se utiliza para el usuario de oficina y en la noche, para el del gimnasio, la clínica o el restaurante. También al ser una tendencia popular actualmente, los proyectos de uso mixto no solamente atraen cada día más a los compradores de vivienda, sino que a su vez los espacios de oficina se alquilan en un tiempo menor y logran un mayor retorno de inversión”, agregó Argüello.

Una de las ventajas competitivas de este tipo de proyectos es que son más densos y permiten obtener mayor rentabilidad en los costos de construcción con respecto a la inversión.

Martín Gómez Platero analizó las ventajas de los usos mixtos desde una perspectiva más global y de acuerdo con los aportes que hacen a las comunidades o ciudades en donde se construyen.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló el arquitecto Martín Gómez Platero."]Los edificios de usos mixtos son una gran oportunidad para generar sinergia calificativa entre diversos programas con la ciudad. En esa línea, las áreas compartidas son protagonistas, el área común se convierte en una plataforma de transformación sostenida a través de una gestión integrada y el espacio público es utilizado como estrategia de valor.[/quote]

Gómez Platero también enfatizó sobre la importancia de las plazas y atrios como puntos de referencia. “Son una plataforma de comunicación que atrae público extranjero y trae ventajas auxiliares al desarrollador. La sinergia entre los espacios público y el espacio privado valoriza todo el emprendimiento”.

Dardos y retos

Es difícil encontrar desventajas en los modelos de uso mixto porque son el siguiente paso tras la proliferación de los edificios de un solo uso. Entonces, ¿cómo señalar aspectos no tan favorables de un nuevo tipo de desarrollo que, en la teoría, es la evolución de lo que se hacía antes?

Algunas voces consultadas señalan que uno de los principales retos que deben enfrentar este tipo de proyectos son el aumento en la densidad de vehículos que genera tráfico pesado en las carreteras de las ciudades.

Jorge Lizan, managing director de la firma Lizan Retail Advisors, aseguró de forma categórica que es muy difícil encontrar desventajas en los desarrollos de uso mixto. “Quizás el alto congestionamiento vehicular que podrían generar, aunque en la planificación del proyecto siempre se toman medidas para que esto no ocurra”.

Carlos Hernán Betancourt prefiere hablar de retos en lugar de referirse a desventajas.

“Desde el diseño arquitectónico y a nivel de ingeniería, hasta la gestión e identidad individual. Se trata de comprender que son espacios diferentes que convergen en uno solo, por lo que su mayor reto es respetar la individualidad de cada uso, como su normativa de seguridad, el sistema de gestión de riesgo y las dinámicas de cada espacio, sin que esto llegue a alterar su integración”, argumentó el vocero de Acecolombia.

Los proyectos de uso mixto deben tener un buen mix comercial, una oferta adecuada de entretenimiento y una ubicación favorable para ser exitosos.
Argüello apunta que, al tener varios conceptos en el mismo proyecto, disminuye el costo de construcción, lo que a su vez genera un mayor margen de negociación y se puede obtener más flexibilidad con algunos conceptos clave o ancla que debe estar en el proyecto.

“Es importante tener claro que contar con varios conceptos le agrega versatilidad al proyecto y que no es la misma renta que paga el componente de oficinas, que un gimnasio, un cine o el comercio en general. También hay que recordar que, al tener residencias como un componente del proyecto, normalmente pasan por un proceso de preventa, el cual le inyecta capital al proyecto y fortalece el flujo financiero”, aportó la vocera de Cushman & Wakefield.

De acuerdo con Antonio Sivori, gerente del Área de Retail de Colliers International, existen algunos retos para los desarrolladores de los proyectos de uso mixto, quienes ahora deben administrar una etapa comercial que antes no tenían que asumir en los edificios residenciales de un solo uso.
Sivori apunta dos retos para los desarrolladores de este tipo de construcciones. El primero viene desde el punto de vista de la conveniencia y ocurre cuando se dan choques entre los arrendatarios de las oficinas y residencias con los de la etapa comercial.

El segundo reto nace de la colocación de los locales comerciales. “Dependiendo de la ubicación, conectividad, exposición a la calle, entre otros, va a ver un grado de dificultad en el arriendo o venta. Hoy vemos varios proyectos en ciertas zonas a los que les ha costado más arrendar o vender esos locales comerciales”, señaló Sivori.

El arquitecto Martín Gómez Platero no escatima al asegurar que un proyecto de uso mixto bien diseñado, bien ubicado y con una oferta comercial adecuada no tiene ninguna desventaja.

“Los usos mixtos son productos arquitectónicos versátiles, dinámicos y flexibles, con capacidad de adecuarse a la escala temporal y producir renta. Entendemos que estas plataformas abiertas de intercambio bien desarrolladas no tienen desventajas, ya que está en su naturaleza adaptarse a nuevas demandas creando edificios que se transforman y perduran en el tiempo, generando distritos por su ubicación, escala y capacidad de absorber programas diversos”, recalcó.

En medio de una vorágine de desarrollos de uso mixto en América Latina el principal reto que tiene cada proyecto es concebir una identidad propia que le permita diferenciarse de los otros. Hace una década construir una torre de residencias integradas a un centro comercial y a una plataforma de oficinas, sin duda, era una novedad.

Sin embargo, en la actualidad la construcción de obras de uso mixto es tan común que requieren de una propuesta de valor agregado para cobrar relevancia como elemento distintivo y diferenciador.

El futuro: las miniciudades

Los usos mixtos son prácticamente pequeños distritos que integran parques y plazas públicas con edificios de apartamentos, torres de oficinas, locales comerciales, consultorios médicos, zonas deportivas, espacios de entretenimiento y estacionamientos. Todo está cerca, construido bajo un mismo concepto y listo para recibir a sus nuevos clientes.

El futuro de los proyectos de uso mixto es la concentración de varios desarrollos de este tipo en una misma zona para empezar a crear miniciudades dentro de las ciudades.

Priscilla Argüello, asociada senior de Agency Leasing de Cushman & Wakefield | AB Advisory, lo explica muy bien.

“En los desarrollos que se vislumbran para los próximos cinco o diez años, se migrará de proyectos de uso mixto aislados a conceptos de miniciudades planificadas en donde las personas puedan contar con una gran área peatonal, espacios abiertos y con la ventaja de sentirse seguros en estos lugares. Dichos proyectos incluirán espacios para trabajar, estudiar, comprar, entretenerse, hacer ejercicio, vivir y socializar, todo alrededor de amplias áreas verdes”, precisó.

Eso sí, la construcción y el desarrollo de usos mixtos no se va a detener en la región, por el contrario, su auge apenas inicia.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Antonio Sivori, de Colliers International, augura un futuro promisorio para este tipo de proyectos en América Latina de la mano de los procesos de densificación y evolución de la demanda de las personas.[/quote]

“Este tipo de proyectos llegó para quedarse en Chile, proyectamos que es una tendencia que irá en aumento”, comentó Sivori.

Esta visión la comparte Jorge Lizan quien apunta un crecimiento en la cantidad de proyectos de uso mixto para la región en los próximos años.

Ya es común ver proyectos de esta naturaleza en México, Panamá, El Salvador, Costa Rica, Colombia, Brasil y Chile. En estos mercados la mayoría de edificaciones que se desarrollan, buscan integrar varios usos de suelo para mejorar la calidad de vida de las personas y obtener mayores ganancias sobre las inversiones.

Mientras el uso mixto se termina de asentar en América Latina y el desarrollo de miniciudades empieza a surgir como el siguiente paso de la evolución, es momento de disfrutar de este proceso de aprendizaje que permitirá mejorar cada obra con base en experiencias y vivencias de quienes ya dieron el primer paso.

Usos mixtos: retos y bondades

Los edificios y proyectos que integran residencias, oficinas, comercios y otras áreas cobran popularidad en América Latina.

 Fuente: Colliers International y Lizan Retail Advisors.