Por María José Núñez Chacón
mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Cortesía de Plaza Amara, Escazú, Costa Rica

La última milla es un concepto recurrente en el lenguaje de bienes raíces de los centros comerciales. Existe una gama de marcas que apuestan por estar cerca de los grandes focos residenciales, de trabajo, universidades, por citar los más importantes.

Esta tendencia ha sido impulsada gracias a formatos de menor tamaño, dentro de los que destacan los Urban Center, Comunnity Center, Lifestyle Center y Strip Center (ver recuadro). Para el mercado costarricense, estos han logrado arraigo como solución a los problemas de movilidad que existen en la cuidad, razón por la cual las personas privilegian los recorridos cortos.

Esto ha significado una reactivación del mercado inmobiliario suburbano, con espacios que se convierten en zonas de afluencia de la gente, con una alta demanda de comercios, escuelas, restaurantes, áreas de entretenimiento más desconcentrados de las capitales y urbes de grandes conglomeraciones.

De hecho, el más reciente informe de Newmark Grubb Central America del sector comercio evidenció que durante el año comprendido entre enero-diciembre del año 2017 y enero-diciembre del año 2016, se tramitaron cerca de 6.471.715 m² para la construcción de edificaciones y el sector representó un 27,27% del total de solicitudes a la Cámara Costarricense de la Construcción.

En la actualidad, la tasa de disponibilidad se ubica en un 8,34%, dato por debajo del punto de equilibrio; sin embargo, la empresa consultora recomienda tener cautela en la introducción de nuevo producto, pues el mercado cuenta con rotaciones muy elevadas.

En cuanto a la oferta, para el primer trimestre el del año 2018, el inventario total del mercado comercial se ubica en 1.931.460 m², destacando los pequeños Strip centers, que cuentan con un total de 396.806 m² de inventario.

Un modelo de negocio

Dos de las marcas que tienen una fuerte presencia en este tipo de centros comerciales es Automercado y Vindi que han encontrado como un giro estratégico para su negocio y sus clientes al ubicarse en estos lugares.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Luis Fernando Conejo, administrador de propiedades de Automercado."]Son lugares que se destacan porque convergen diferentes públicos de interés entre ellos, universidades, residenciales, oficinas y demás clientes que se pueden ver beneficiados del servicio, variedad y calidad de productos; brindando cercanía conveniencia, y dando calidad de vida a las poblaciones.[/quote]

Para ambas marcas, el lugar a escoger siempre dependerá de algunos factores; por ejemplo, el tamaño de la población, la distancia y el tráfico que tenga la zona, sea residencial o turística.
Para Conejo las plazas comerciales siempre van a requerir de una tienda ancla que genere una buena atracción, para lograr el éxito, y desde su criterio, esta es una función que cumplen los Auto Mercado o Vindi, por la generación de tráfico.

“Adicionalmente, es fundamental tener locales que ofrezcan servicios complementarios para una mejor satisfacción del cliente, al lograr compras de diversos bienes y servicios en un solo viaje. Cuando decidimos una ubicación para establecer un Auto Mercado o Vindi, es porque la encontramos estratégica para nuestro giro de negocio y nuestros clientes”, añadió.

En el caso de estas marcas, prácticamente todos los supermercados están ubicados en plazas comerciales cercanas a comunidades, como un modelo de negocio al que la empresa apostó hace años, acompañados de locales comerciales complementarios, desarrollados en su mayoría, por la misma empresa inmobiliaria.

Comodidad en el entorno

Es muy común encontrar restaurantes Mcdonald’s en los centros comerciales cercanos a focos de residencias. Por eso, para la apertura de nuevas tiendas, se toma en cuenta el tipo de zona donde se ubicará, la densidad demográfica, la accesibilidad y visibilidad.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indicó Wendy Madriz, supervisora de comunicaciones corporativas de Arcos Dorados."]Sin lugar a duda, los centros comerciales son espacios que nos permiten acercarnos a una cantidad importante de personas, de variadas características (edad, gustos, entre otros) en un mismo lugar y ofrecer nuestra gama de productos a una amplia población.[/quote]

En el país se contabilizan más de 60 restaurantes ubicados en zonas estratégicas dentro del Gran Área Metropolitana, incluyendo centros comerciales, además de presencia en zonas como Pérez Zeledón, San Ramón, Grecia, Liberia y San Carlos. Estos están desarrollados acorde a distintas características, pensando en la ubicación y servicios a ofrecer.

“Para McDonald´s es de vital importancia que los clientes estén a gusto cuando deciden visitarnos, por esta razón entendemos que su experiencia de compra incluye, más allá de la calidad del producto y el servicio que reciben, la comodidad del entorno donde consumen, de este modo, cada vez que la marca abre un nuevo restaurante busca ofrecer un moderno diseño que permita a los visitantes disfrutar de un ambiente confortable”, añadió Madriz.

Un ejemplo de este tipo de confort es el local ubicado en el Centro Comercial Expreso en Desamparados, el cual cumple con la ley 7600 y tiene un sistema de menú con pantallas digitales, salidas USB en las mesas, wifi disponible, entre otros.

Esta oferta responde a lineamientos globales de la marca, que incorpora novedosas tendencias de diseño y distribución de espacios.

Otra marca que ha apostado por este formato de penetración al mercado de forma prioritaria es restaurantes KFC; así lo confirmó Isidro Perera, gerente general de KFC Costa Rica.

En su criterio, lograr presencia en zonas de densidad poblacional alta le posibilita construir locales más pequeños, pero con un atractivo de generación de tráfico por otros locales comeriales o de servicio.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="añadió Isidro Perera, gerente general de KFC Costa Rica."]Los Strip Centers permiten acceder poblaciones más chicas y con niveles de tráfico peatonal o vehicular menor. El ser parte de una mezcla de varios comercios genera una mayor inercia comercial en la zona y todos los locales se benefician unos de otros.[/quote]

La oferta de locales en Strip centers es muy variada, pero muy vinculada con las necesidades prioritarias de las poblaciones, entre ellas restaurantes, supermercados, heladerías, zapaterías, ópticas, veterinarias y otras, todas ellas acercándose cada vez más a la gente, facilitando sus compras y preferencias de consumo.

Desarrollo de comercios

De acuerdo con Newmark Grubb Central America, los strip center son parte de productos más ofertados y demandados en el mercado comercial.

Fuente: Newmark Grubb Central America.