Por María Fernanda Cisneros
mcisneros@inversioninmobiliariacr.com

Los desarrollos de uso mixto y Lifestyle centers llegaron para quedarse e inclusive, su gran atractivo les permite acaparar nuevos segmentos de negocio.
En un inicio, los comercios, las oficinas y las residencias se unieron para conformar ese tipo de inmuebles, sin embargo, tiempo después, los centros educativos también decidieron incorporarse al modelo.

La buena ubicación y la urgencia de llevar los servicios educativos a segmentos poblacionales específicos, son parte de las razones por las que estas alianzas toman fuerza.

En Costa Rica, las universidades, principalmente, son las que están integrándose a edificios de uso mixto, oficentros y centros comerciales.

La tendencia de ofrecerle al consumidor varios servicios o productos en un solo lugar permeó en este tipo de negocios educativos, que, a su vez, encuentran una serie de beneficios tangibles al optar por ubicarse en un desarrollo, en vez de construir uno propio.

En suelo nacional se puede hablar de al menos seis casos: la Universidad Fidélitas, ubicada en Sigma Business Center, en San Pedro; la Ulacit, situada en Plaza Tempo, en Escazú; Texas Tech University, en Avenida Escazú; Lead University, en Plaza Rohrmoser; Universidad San Marcos, en City Mall de Alajuela, y la Universidad Técnica Nacional, que opera en Mall Plaza Liberia, Guanacaste.

Además, la oferta no se detendrá ahí.  Un ejemplo de esto es Ciudad del Este, centro comercial ubicado en Curridabat que abrió sus puertas en diciembre del 2017 y trabaja en etapas adicionales. Una de ellas consiste en un centro corporativo, que contemplará servicios educativos y académicos, explicó Edgar González, gerente de Promoción de Inversiones de Z Group, desarrollador del proyecto.

¿Qué impulsó a las universidades a unirse a ese tipo de desarrollos mixtos? La respuesta se puede dividir en al menos cuatro factores.

Se trata de la ubicación, el monto de inversión, las necesidades de conveniencia del consumidor y, por último, la relación ganar-ganar con los dueños del inmueble.

Antes de abordar cada una de estas razones, es importante destacar que esta tendencia no sustituye las sedes universitarias en las que únicamente opera el centro educativo.

Se trata más bien de un modelo que viene a complementar la oferta de las universidades a lo largo y ancho del país.

Los espacios universitarios situados en estos desarrollos mixtos tienen características diferenciadas, respecto a la oferta educativa que ofrecen en sus más grandes sedes.

Con mínimas excepciones, la oferta de posgrados y centros de especialización es la tónica de los servicios que llegan a las sedes de los espacios de uso mixto.

Veamos los beneficios de este modelo:

1.    Ubicación y público

Cuando una universidad quiere ampliar su posicionamiento, lo primero que elige es la zona geográfica en la que quiere situarse.
Esto lo definirá según su público meta, es decir, el perfil profesional al que quiere llevar su oferta académica. La estrategia termina de calzarse al analizar cuáles son los destinos en los que todavía no tiene presencia geográfica y cuáles de ellos representan una mayor oportunidad de atraer a una población con sed de servicios universitarios.

Al tener mapeado esto, empieza la búsqueda del espacio que albergará la nueva sede.

Es así como la ubicación se convierte en la principal catapulta de este modelo de unión entre las universidades y los edificios de uso mixto.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Randall Fernández, gerente de Colliers."]Esta integración parte de la necesidad de las universidades de buscar estar más cerca de potenciales núcleos de mercado, geográficamente definidos, así como atender necesidades de servicios educativos de segmentos específicos.[/quote]

Los inmuebles de uso mixto y los Lifestyle centers están en una posición ventajosa, puesto que suelen elegir su ubicación con mucha cautela.

Estos espacios nacen para atender las necesidades de núcleos poblacionales de alta demanda, y además, se sitúan cerca de residencias o zonas laborales.

2.    Necesidades del consumidor

Las necesidades del consumidor están directamente relacionadas con la ubicación de los servicios a los que este accede.

Si el hogar, el trabajo y el lugar donde se estudia están posicionados cerca, se convierten en una terna perfecta. Cualquier profesional que quiera cursar otra carrera, un posgrado o una especialización técnica, analizará cuánto tiempo le tomará trasladarse del trabajo al centro de estudios, lo mismo de regreso a la casa.

La sede principal de la Ulacit está ubicada en Barrio Tournón en San José, pero parte de su estrategia era acaparar una porción de los trabajadores y residentes de la zona oeste de la capital. El traslado y el tránsito dificultaban esa meta.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Mónica Zumbado, coordinadora de Comunicaciones de Ulacit."]Esto, entre otros factores, explicó la elección de Plaza Tempo para situar una nueva sede, porque "se encuentra cerca de oficinas y centros corporativos o empresariales, lo que facilita el acceso al adulto trabajador que desea continuar construyendo su camino académico y no quiere o puede trasladarse hasta San José para lograrlo.[/quote]

Así como el consumidor busca que un supermercado esté cerca de su lugar de trabajo mejor aún, de la casa, también busca esa conveniencia con el centro de estudios.

Esto toma mayor relevancia si el horario laboral dificulta el acceso a la educación, y, por tanto, cualquier minuto de retraso en el tránsito hace más difícil la tarea de llegar a tiempo al curso. 

Un factor por analizar es el público. Si la apuesta es atraer a un estudiante adulto, que quiera cursar una maestría, sus necesidades y expectativas serán diferentes.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Adriana Montealegre, directora de Posgrados de la Universidad Fidélitas."]Se pensó en un lugar acondicionado con todas las comodidades y de fácil acceso, para que nuestro público sintiera un confort diferente al que ofrecen las aulas de grado.[/quote]

Foto: Ulacit

3.    Inversión en el inmueble

Aunque no es la razón principal por la que los centros de uso mixto se convierten en campus universitarios, la inversión en el inmueble también juega un papel importante.

Cuando Texas Tech University comienza a valorar sus opciones para ubicar su campus en el país definió que un Lifestyle center, como lo es Avenida Escazú, sería la mejor opción.

Esta opción resultó más atractiva que construir un campus completo que llegaría a tomar una larga extensión de tiempo y una mayor inversión, explicó Juan Andrés Perera, especialista en Desarrollo de Proyectos para Texas Tech University.

De entrada, estas sinergias permiten que la universidad se concentre en su principal giro de negocio: la educación.

El monto sí puede variar de forma significativa y esto puede estar asociado a dos razones. La primera es que la universidad no debe desarrollar un espacio desde cero, sin embargo, sí deberá comprarlo o alquilarlo, lo cual no será necesariamente barato.

Eso sí, al comparar el desarrollo de una sede que puede superar los $30 millones, mientras que la inversión en un espacio en un centro de uso mixto puede alcanzar unos $10 millones.

Esto dependerá de las remodelaciones que la universidad pretenda hacer al espacio, pero incluirá únicamente oficinas administrativas y aulas, mientras que se evita pensar en el costo de amenidades y parqueos.

Además, esto le significará un ahorro importante al aprovechar las amenidades del inmueble, sin tener que invertir en ellas.

El parqueo, la tecnología, la modernidad y elegancia del inmueble son parte de los rubros que se convertirían en gastos si la universidad asumiera la construcción de la sede.

El estacionamiento representa un costo muy importante al momento de desarrollar cualquier inmueble, sin embargo, en usos mixtos u otros centros comerciales existe la complementariedad de horarios y esto permite hacer uso de un amplio parqueo sin inconvenientes, explicó Fernández, de Colliers.

Estos complejos cuentan con amplios parqueos y, además, según el horario de las clases es posible que, en momentos de bajo flujo de visitantes a comercios, restaurantes y demás amenidades, sean los estudiantes universitarios los que utilicen los estacionamientos.

Foto: Texas Tech

4.    Relación ganar-ganar

Un centro comercial de uso mixto ofrece comercio, vivienda y oficinas en un solo espacio, pero ahora se han ido transformando hacia un concepto más integral, inclusive mencionado previamente en este artículo.

Se trata de los Lifestyle centers, inmuebles que resuelven necesidades de los consumidores en un solo entorno.
Hoteles, servicios de salud, centros corporativos, restaurantes, comercios, cines, zonas verdes y otros espacios de entretenimiento forman parte de la oferta de estos espacios que incorporan la cultura y las artes.

¿Por qué esta oferta se convierte en una relación ganar-ganar y quiénes son los que ganan? Todos.

De entrada, si una universidad sitúa una de sus sedes en un complejo de este tipo, los negocios verán un mayor tráfico de clientes, inclusive en horarios y días en los que usualmente no recibe tanta visitación.

Desde la óptica de la universidad, la ubicación toma aún más importancia para el profesional que quiere continuar con sus estudios de posgrado o especialización. Un factor importante es la capacidad de ofrecerle a un estudiante tantas amenidades, sin haber invertido en ellas. Distinto panorama habría sido el elegir alquilar o desarrollar un inmueble en el que opere únicamente la universidad.

Este modelo permite "crear un ambiente dinámico en la vida universitaria que complementará la sinergia actual de trabajo, entretenimiento, comercio, gastronomía, y residencias con un componente educativo", comentó Perera, de Texas Tech University.

Por último, está la posición del estudiante. Al tratarse de un público trabajador, en su mayoría, podría aprovechar de otros comercios y servicios para hacer diligencias en tiempos libres.

Inmuebles al detalle

Características de espacios inmobiliarios universitarios.

Fuente: Información proporcionada por cada universidad o detallada en sus sitios web.