Por Liz Areli Cervantes 
lcervantes@inversioninmobiliariacr.com

Fotos: Los malls evolucionan hacia “destinos emocionales”, integrando plazas, terrazas y espacios de convivencia que fomentan mayor permanencia y fortalecen la conexión social con los visitantes.  (Imagen con carácter ilustrativo, cortesía de shutterstock).

La recuperación de los centros comerciales en América Latina avanza por dos rutas simultáneas: expansión de metros cuadrados en mercados maduros y, principalmente, reposicionamiento de activos existentes para responder a consumidores más selectivos y a un entorno global marcado por tensión geopolítica e interrupciones en la cadena de suministro.

Para desarrolladores, facility managers y gestores de activos, la pregunta ya no es si modernizar sino cómo hacerlo para sostener tráfico, elevar la permanencia y capturar mayor ticket promedio.

Hablando de los tres principales mercados de América Latina: Brasil, México y Chile en respectivo orden, se observa una recuperación cercana a los niveles previos a la pandemia. Brasil mantiene un pipeline importante y ratios de venta por metro cuadrado elevados; México presenta hoy ocupaciones cercanas al 92% y proyectos en desarrollo que refuerzan su resiliencia; Chile y Perú registran aperturas relevantes por montos significativos; y Colombia prepara una nueva oleada de centros entre 2026 y 2028. Pero detrás de las cifras se revela una lección recurrente: no todos los metros cuadrados valen igual. La presión sobre costos de construcción y la selectividad del consumidor han obligado a muchos desarrolladores a pausar proyectos greenfield y priorizar inversiones en activos que puedan reconfigurarse rápida y rentablemente.

Foto: Los centros comerciales en América Latina atraviesan una etapa de transformación, donde la remodelación y el reposicionamiento de activos se convierten en estrategias clave para mantener la ocupación y la rentabilidad.

Esa reconfiguración pivota en tres ejes.

Primero, el diseño urbano: integrar el centro comercial con la trama peatonal y convertir estacionamientos o lobbies en terrazas, andadores y plazas que actúen como extensión pública. Este enfoque transforma el mall en “destino emocional”, capaz de ofrecer lo que el canal digital no reemplaza: contacto humano, eventos, oferta gastronómica y espacios de convivencia que prolongan la permanencia y elevan el ticket promedio.

Segundo, el mix de inquilinos: la absorción reciente se concentra en consumo básico, alimentos y servicios personales; por tanto, el modelo de plazas debe privilegiar formatos flexibles, micro unidades para “first movers” locales, y locales modulables para omnicanalidad.

Tercero, la operativa logística: implementar puntos de recolección, dark stores y soluciones last-mile dentro de la footprint del centro comercial, para que la experiencia física complemente eficientemente la transacción digital.

En la práctica, estas decisiones requieren que gestores y facility managers redefinan prioridades de inversión. El CAPEX se orienta hoy a experiencia y eficiencia: climatización y ventilación que mejoran confort y salud; áreas verdes y asientos que incrementan el tiempo de permanencia; y mejoras en accesibilidad y seguridad que fortalecen la aceptación comunitaria. Paralelamente, la optimización energética y la incorporación de métricas ASG no son solo demandas reputacionales, sino palancas de ahorro operativo que mejoran el flujo de caja del activo.

Las marcas también reinventan su huella

Esa reconfiguración pivota en el diseño urbano: integrar el centro comercial con la trama peatonal y convertir estacionamientos o lobbies en terrazas, andadores y plazas que actúen como extensión pública. Este enfoque transforma el mall en “destino emocional”, capaz de ofrecer lo que el canal digital no reemplaza: contacto humano, eventos, oferta gastronómica y espacios de convivencia que prolongan la permanencia y elevan el ticket promedio.

Por otro lado, el mix de inquilinos: la absorción reciente se concentra en consumo básico, alimentos y servicios personales; por tanto, el modelo de plazas debe privilegiar formatos flexibles, micro unidades para “first movers” locales, y locales modulables para omnicanalidad. Asimismo, la operativa logística: implementar puntos de recolección, dark stores y soluciones last-mile dentro de la footprint del centro comercial, para que la experiencia física complemente eficientemente la transacción digital.

En la práctica, estas decisiones requieren que gestores y facility managers redefinan prioridades de inversión. El CAPEX se orienta hoy a experiencia y eficiencia: climatización y ventilación que mejoran confort y salud; áreas verdes y asientos que incrementan el tiempo de permanencia; y mejoras en accesibilidad y seguridad que fortalecen la aceptación comunitaria. Paralelamente, la optimización energética y la incorporación de métricas ASG no son solo demandas reputacionales, sino palancas de ahorro operativo que mejoran el flujo de caja del activo.

Las marcas también reinventan su huella, se observan reducciones de superficie en formatos tradicionales y el auge de tiendas especializadas y ‘discount’, mientras que los supermercados y operadores de conveniencia mantienen planes de expansión agresivos. Para los landlords esto implica contratos más flexibles, estructuras de renta escalonadas y cláusulas que faciliten la rotación sin erosionar la base de ingresos.

Además, la recolección en tienda, un servicio más económico que la entrega a domicilio, ha demostrado generar ventas adicionales en más del 30% de los casos, lo que convierte a la tienda física en un centro de conversión clave dentro de la estrategia omnicanal.

El impacto social emerge como un factor de valor relevante. Proyectos que devuelven espacio público, plazoletas, canchas, actividades comunitarias, no solo cumplen una función de licencia social, sino que aumentan el flujo y mejoran la percepción de seguridad, especialmente en zonas de ingresos medios o bajos. La incorporación de usos mixtos, vivienda complementaria o servicios comunitarios en la periferia del mall fortalece su resiliencia frente a ciclos económicos adversos.

Foto: El tráfico peatonal y la permanencia del visitante se han convertido en métricas clave para evaluar el desempeño de los centros comerciales contemporáneos.

Se observan reducciones de superficie en formatos tradicionales y el auge de tiendas especializadas y ‘discount’, mientras que los supermercados y operadores de conveniencia mantienen planes de expansión agresivos. Para los landlords esto implica contratos más flexibles, estructuras de renta escalonadas y cláusulas que faciliten la rotación sin erosionar la base de ingresos. Además, la recolección en tienda —un servicio más económico que la entrega a domicilio— ha demostrado generar ventas adicionales en más del 30% de los casos, lo que convierte a la tienda física en un centro de conversión clave dentro de la estrategia omnicanal.

El impacto social emerge como otro factor de valor. Proyectos que devuelven espacio público —plazoletas, canchas, actividades comunitarias— no solo cumplen una función de licencia social, sino que aumentan el flujo y mejoran la percepción de seguridad, especialmente en zonas de ingresos medios o bajos. La incorporación de usos mixtos, vivienda complementaria o servicios comunitarios en la periferia del mall fortalece su resiliencia frente a ciclos económicos adversos.

La realidad de los grandes mercados latinoamericanos

En Brasil, de acuerdo con medios locales, se espera la inauguración de 17 proyectos durante el 2025 que se sumarán a los 18 millones de metros cuadrados de área rentable bruta.

No se trata únicamente de los proyectos nuevos, sino que el sector en general presenta un dinamismo positivo. De acuerdo con información proporcionada a Revista INversión Inmobiliaria® por la empresa consultora de mercado SiiLa, en Brasil, la tasa de desocupación en centros comerciales es del 8,87%. Además, presentan ventas de US$711,4 por metro cuadrado.

En México, hay en desarrollo 323.000 metros cuadrados de proyectos a lo largo de todo el territorio y se espera que durante el 2025 se incorporen 14.000 metros cuadrados nuevos al inventario. La ocupación en este mercado está muy cerca de las cifras previas a la pandemia.

Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México de Tinsa, dijo en entrevista con Revista Inversión Inmobiliaria® que actualmente el sector presenta ocupación del 92%. en comparación con la pandemia, que llegó alrededor del 85%.

En Chile, medios locales reportan ocho nuevos centros comerciales que representan una inversión de US$600 millones. Otro país que muestra dinamismo es Perú; de acuerdo con Bloomberg, hay actualmente al menos seis proyectos en marcha que en conjunto ascienden a US$354 millones. El más grande es el Cenco Mall de San Juan de Lurigancho, que cuenta con 107.000 metros cuadrados.

Mientras que, en Colombia, según Mall & Retail, se espera que entre 2026 y 2028 se incorporen alrededor de 12 nuevos centros comerciales, que están en proceso de estructuración financiera, planeación o aprobación, además de los que se encuentran actualmente en desarrollo.

La transformación de las marcas

De acuerdo con los especialistas, la recuperación del sector está, por un lado, dada por la reducción de la inflación y por otro por las transformaciones mismas de la industria.

“En México, las cifras de la Antad indican que el crecimiento del consumo interno fue de casi 7,6%, lo que vamos viendo es que si va muy alineado a la inflación. La que tuvimos en 2024 fue alta y ahora que está más baja pues va teniendo impacto. Sin embargo, es importante mencionar que los sueldos no crecen a los mismos ritmos que crecen otros sectores” destacó el directivo de Tinsa.

La consultora Infosys, en su reporte Retail Industry Outlook 2025 indica al respecto que “la inflación está disminuyendo y las tasas de interés se están estabilizando. Sin embargo, el sector minorista opera en un entorno complejo, relacionado con conflictos geopolíticos y el cambio climático, que presenta tanto potencial de crecimiento como capacidad limitada. Las empresas buscan cada vez más maneras de transformarse estratégicamente y obtener una ventaja competitiva. Una de las maneras más efectivas de lograrlo es mediante fusiones y adquisiciones”.

Las marcas están atravesando sus propias transformaciones alineadas con el consumo más cauteloso. De acuerdo con SiiLa, son los productos de consumo, alimentos, entretenimiento y servicios personales los principales rubros en los centros comerciales, pues concentraron el 98% de las absorciones, “revelando algo más que un repunte comercial: un cambio en los hábitos, los deseos y el ritmo de la vida urbana” indica la información proporcionada.

En el mismo sentido, Jorge Lizan Managing Director de Lizan Retail Advisors considera que “la inflación en Latinoamérica ha tenido un doble impacto: tanto en el consumo como en el desarrollo de nuevos proyectos comerciales. Por un lado, el consumidor se ha vuelto más selectivo: busca precio-calidad. Esto ha impulsado el crecimiento de formatos como discount stores. Por otro lado, en el plano de desarrollo, la inflación ha encarecido la construcción, la financiación y la operación de centros comerciales. Como resultado, muchos desarrolladores han optado por ralentizar proyectos, enfocándose más bien en remodelaciones o reconversiones, que en nuevos malls”.

Además, las marcas están reevaluando sus estrategias “tal es el caso de las tiendas como Mixup que van siendo más pequeñas y un poco más especializadas, insulso Office Depot está reevaluando las mejores ubicaciones, sobre todo en relación con tener mayor cercanía y experiencia al usuario. Por el contrario, alguien que sigue creciendo son los supermercados como Walmart que trae un plan de expansión bastante agresivo, Chedraui un poco menos, pero La Comer si está abriendo nuevas tiendas tanto stand alone como dentro de alguno centros comerciales importantes”, comentó Justino Moreno.

Es un entorno en el que la experiencia ha cobrado más relevancia según especialistas como Andy Stalman, Co Fundador y CEO de TOTEM Branding. En entrevista con Revista INversión INmobiliaria® comentó que “la pandemia no solo detuvo el consumo, sino que aceleró un cambio que ya se venía gestando: el de la economía de la experiencia. La recuperación no ha sido un simple "volver a abrir puertas", sino una reinvención estratégica profunda.

El éxito ha radicado en transformar el espacio físico de un mero punto de venta a un destino emocional, un espacio social entre el hogar y el trabajo que ofrezca algo que lo digital no puede: la conexión humana, la estimulación sensorial, el entretenimiento y el sentido de comunidad. Los clientes no solo buscan comprar; buscan vivir y pertenecer. El espacio físico se ha convertido en un canal de comunicación, de conexión y storytelling en sí mismo, un catalizador de emociones y un generador de tráfico que va más allá de la mera transacción: construye relación”.

Una estrategia también es la de llevar la conexión entre los negocios digitales con el centro físico, esto por medio de la recolección en tienda que “se ha convertido en una estrategia clave para los retailers. Es un servicio más barato que la entrega a domicilio, atrae a los clientes a la tienda y, según estudios, genera ventas adicionales en más de un 30% de los casos. La reinvención del retail, entonces, no solo es experiencial, sino también funcionalmente híbrida, utilizando la tecnología para potenciar la interacción humana y la rentabilidad” dijo Stalman.

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