Por Angélica Zamora
azamora@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Imagen con fines ilustrativos (cortesía de istockphoto)

Descarga aquí el pdf.

La búsqueda de nuevos nichos de inversión es una constante para las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión y los fondos inmobiliarios no son la excepción, especialmente en un clima de negocios que se torna complejo por la entrada en vigor de la Reforma Fiscal en julio y del impuesto al valor agregado que impactará las proyecciones futuras y la rentabilidad de los fondos.

Y aunque el mercado de oficinas continúa siendo atractivo para la inversión inmobiliaria, otras industrias se tornan también interesantes.

La mayoría de SAFIS quieren apostar este año por el sector industrial, así como por zonas francas y sectores de actividad logística, mientras otras se inclinan por inversiones en nichos como educación, comercio y el desarrollo de infraestructura para el sector público.

En BCR SAFI afirman que dentro de la composición de inmuebles de su cartera se encuentran nichos de industria, comercio y oficinas, además, están incorporado ingresos por arrendamiento en sectores como educación, salud, transporte, entre otros; a la vez que están diversificando sus activos según ubicación geográfica.

Grettel Fallas, gestora de Portafolio Inmobiliario de Prival SAFI, menciona que han decidido incrementar la exposición del fondo a sectores como el industrial, las zonas francas y oficinas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="afirma Lidia Araya, gerente de carteras de Inversión de Multifondos"]Tenemos mayor interés en inmuebles de uso industrial, logístico o dedicados al área de educación, no obstante, evaluamos cualquier tipo de inmueble que tenga potencial de generarle valor a la cartera. Actualmente, estamos trabajando en la evaluación de varios proyectos importantes para posibles adquisiciones ya que el mercado se encuentra bastante activo.

[/quote]

Por su parte, en Improsa SAFI mantienen una disposición abierta al estudio de nuevos proyectos de inversión en bienes raíces.

Lea también: Fondos Inmobiliarios marcan el ritmo en Real Estate

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explica Jaime Ubilla, gerente de Banca de Inversión"]Mantenemos también un enfoque prudencial desde la perspectiva de los riesgos que tomamos y de los retornos asumidos en la inversión inmobiliaria. Según nuestros planes esperamos llevar a cabo inversiones durante 2019 en una cifra cercana a la observada en 2018 ($60 millones). Privilegiamos los segmentos de zona franca (manufactura, alta tecnología, servicios), oficinas y actividades de logística.

[/quote]

Mientras que, en INS Inversiones SAFI, comentan que, aunque históricamente los nichos más apetecidos por los fondos inmobiliarios han sido el comercial y el de oficinas; el sector industrial ha venido tomando importancia. Por el momento, esta SAFI no descarta inversiones en ninguno de estos nichos, pero aseguran que están dando seguimiento al mercado con estudios inmobiliarios para establecer tendencias, medir niveles de absorción, tasas de crecimiento y zonas con potencial de plusvalía.

En el caso de BN Fondos, se mantendrán enfocados en el desarrollo de proyectos, sobre todo dirigidos a infraestructura para el sector público, según dijo Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos.

Lea también: El ABC de los fondos de inversión inmobiliarios en Costa Rica

La rentabilidad será un tema sensible para las Sociedades Administradoras de Fondos este año por la entrada de nuevos impuestos y la situación económica, tampoco se puede obviar la situación que atraviesa Aldesa SAFI, que podría impactar en las aspiraciones de inversión.

La rentabilidad requerida para la inversión inmobiliaria se ha visto impactada por la coyuntura macroeconómica que vive el país.

A finales del 2018 Costa Rica fue objeto de reducciones significativas en su nivel de riesgo país por parte de las principales calificadoras internacionales. Esto se expresó en un desplazamiento de la curva soberana hacia el alza, con el propósito de compensar los riesgos país que el inversionista asume.

Dicho fenómeno representa un desafío para la industria de fondos de inversión inmobiliaria que debe no solo absorber, a partir del segundo semestre del 2019, un incremento en el régimen de impuestos, sino también debe modificar su estructura de balance y crear eficiencias operativas y financieras que puedan compensar los costos de oportunidad del mercado bursátil a los distintos inversionistas, detalla Ubilla.

En el caso de Improsa SAFI, previendo los cambios de la reforma fiscal, decidieron modificar su estrategia de precios e impulsar medidas para mejorar su eficiencia operativa.

Pese al panorama actual, los fondos inmobiliarios se mantienen positivos sobre los rendimientos esperados. Por ejemplo, el Fondo Inmobiliario Multifondos ha presentado un rendimiento total en los últimos 12 meses, con cierre de abril de 7,69%, por lo que esperan un desempeño estable, sin mayores variaciones en su rentabilidad.

Fondos Inmobiliarios, una forma de democratizar la propiedad

Los Fondos Inmobiliarios son una forma interesante de democratizar la propiedad de los principales edificios. La siguiente es la extensión que posee cada Safi según datos de la Superintendencia General de Valores.

Fuente: Datos de Sugeval al primer trimestre.

Armando Maroto, gerente general de INS Inversiones SAFI, menciona que “aún se está a la espera del texto definitivo de los reglamentos a la nueva Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas para determinar el impacto final y definitivo de los ajustes tributarios sobre los fondos inmobiliarios. De momento, al cierre del mes de mayo del 2019, el Fondo INS Inmobiliario No Diversificado muestra un rendimiento líquido de los últimos 12 meses del 7,49% y un rendimiento total de los últimos 12 meses de 10,29%”.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Rosnnie Diaz, gerente BCR SAFI"]BCR SAFI tiene como objetivo la búsqueda del bienestar de los inversionistas de los fondos que administra, buscando aprovechar oportunidades de negocio que generen valor al portafolio inmobiliario, al mismo tiempo que ha logrado complementar estas estrategias con planes de diversificación del riesgo para adaptarse de la mejor manera a las condiciones de mercado, contamos con la cartera inmobiliaria más robusta en la región, así como la mayor participación a nivel de la industria de Fondos de Inversión.

[/quote]

En esta última SAFI, las expectativas de adquisición se basan en buscar inmuebles que complementen los ya existentes en las carteras de los fondos de inversión inmobiliarios que administran y buscar un balance entre rendimiento y diversificación que se ajusten a los intereses de los inversionistas.

En INS Inversiones SAFI se encuentran valorando dos oportunidades de inversión que fueron presentadas para ser tomadas en cuenta dentro de la cartera de propiedades del fondo inmobiliario.

En el caso de BN Fondos, al estar enfocados en Fondos de Desarrollo de Proyectos, sus expectativas se enmarcan en el desarrollo y no a la compra de inmuebles.

Prival SAFI por su parte, cuenta con ocho inmuebles y $56,9 millones en activos; esperan cerrar el segundo semestre de 2019 en $70 millones en inmuebles, y que el rendimiento del fondo esté entre 7% y 8%. “Nuestro enfoque estará en consolidar el crecimiento sostenido del fondo inmobiliario, asimismo, estamos abriendo un nuevo fondo cerrado financiero, como complemento a nuestra oferta de valor para clientes de alto perfil” afirma Fallas.

En términos generales BCR SAFI administra por medio de sus Fondos Inmobiliarios un total de 101 inmuebles, los cuales representan en términos monetarios cerca de $880 millones.

Improsa SAFI posee un total de $621 millones en activos administrados y 71 inmuebles.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=" "]“En temas inmobiliarios tenemos proyectos grandes para un reposicionamiento de algunos activos inmobiliarios que tienen una buena ubicación, pero ocupan una renovación arquitectónica. Estaremos efectuando importantes alianzas con las principales firmas de arquitectura del país para emprender este programa que es fundamental en nuestra política de inversiones” manifiesta Ubilla.

[/quote]

Al cierre de abril 2019 los activos totales administrados por Multifondos en fondos no financieros fueron de $265,2 millones a través de 13 proyectos. “Multifondos se ha caracterizado por ofrecer a sus inversionistas variabilidad en opciones de inversión, desde fondos de mercado de dinero, fondos a plazo financieros del sector nacional e internacional, así como fondos inmobiliarios.  Nuestra expectativa es seguir diversificando a través de productos del mercado internacional inmobiliario de renta, desarrollo de proyectos e infraestructura, así como fondos relacionados con temas de impacto social o ambiental”, dijo Araya.

Cantidad de inmuebles

Las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión inmobiliaria del país tienen 320 inmuebles inscritos.

Fuente: Elaboración propia con datos de las SAFIS y de Sugeval al primer trimestre.

Por su parte, INS Inversiones SAFI tiene trazada una estrategia de diversificación de su cartera de productos mediante la creación de los Fondos de Inversión de Desarrollo de Proyectos. Con estos fondos de inversión esperan no sólo diversificar su cartera de inversiones, sino dinamizar el mercado de la construcción y el mercado inmobiliario en términos generales con nuevos proyectos.

En tanto, el Fondo INS Inmobiliario No Diversificado administra activos totales que al cierre del mes de mayo sumaron $60 millones y cuenta con un portafolio de 10 inmuebles. Recientemente, también inscribieron el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos INS-Torre Oeste No.1, que aún no ha iniciado la oferta pública de sus títulos de participación, menciona Maroto.

¿Cuántos fondos inmobiliarios y de desarrollo tienen las SAFIS inmobiliarias?

BCR SAFI e Improsa SAFI son los dos actores con mayor peso en la industria de Fondos de Inversión Inmobiliarios. Los siguientes son los productos que ofrecen a sus inversionistas.

*Este tipo de fondos en este momento se relaciona con la construcción de un edificio que actualmente se encuentra en la fase de construcción.  Aún no inicia la fase de explotación y, por lo tanto, aún no reporta ninguno tipo de rendimiento.

Fuente: Elaboración propia con datos de las SAFIS y de Sugeval.

© 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.