Por Danny Quirós, Director de Consultoría Colliers International Panamá
info@inversioninmobiliariacr.com

Durante la última década, la industria inmobiliaria en la ciudad de Panamá ha mostrado un acelerado crecimiento apoyado por la solidez de un sistema bancario internacional que ha permitido a los desarrolladores apalancar sus inversiones en el mediano y largo plazo. El alto nivel de endeudamiento en la industria obedece principalmente a una apreciación constante del valor de los inmuebles, combinado con bajas tasas de interés, si éstas se comparan con otros mercados en la región.

Además, las múltiples ventajas fiscales que ofrece el gobierno en cuanto a las inversiones inmobiliarias, combinado con el positivo desempeño económico del país durante los últimos años, han generado un aumento en el interés de inversionistas locales y extranjeros por invertir en los diferentes mercados inmobiliarios de la ciudad de Panamá, permitiendo también la participación de un componente especulativo de jugadores ajenos al negocio.

Esta situación, ha creado expectativas de retorno en los propietarios basadas en un margen que supere las tasas correspondientes al financiamiento del inmueble y otros costos asociados, lo cual ha sido adoptado como una práctica común en el establecimiento de los índices de capitalización en el mercado local de inversiones.

Fases del Ciclo Inmobiliario según Mercado:

El mercado inmobiliario de oficinas es uno de los que ha presentado mayor dinamismo, basado en un crecimiento exponencial de la oferta y en la adquisición de espacios corporativos por parte de inversionistas que buscan capitalizar mediante el arrendamiento de este tipo de facilidades.

La situación actual de este mercado, a pesar de mantenerse en una fase correctiva según el ciclo inmobiliario, presenta oportunidades de inversión provenientes principalmente de espacios con inquilinos que mantienen condiciones contractuales favorables, en inmuebles con características que los ubican dentro de las mayores categorías aprovechando el valor intrínseco de los mismos.

Por su parte, el mercado inmobiliario industrial y logístico ha venido mostrando un comportamiento estable y sostenido durante los años recientes basado en un esquema de negocios “BTS” o hecho a la medida, así como una demanda más sofisticada que a su vez, se encuentra a la expectativa de los resultados que traerán consigo las inversiones públicas en infraestructura que están actualmente en construcción.

En este mercado, las inversiones se han dirigido principalmente a la adquisición de terrenos con zonificación industrial en sectores aledaños a los focos de crecimiento motivados por proyectos como la ampliación del Canal interoceánico, las nuevas terminales del aeropuerto internacional de Tocumen y la línea 2 del metro de Panamá, con el objetivo de que dicha infraestructura les genere plusvalía a estas propiedades para su posterior desarrollo y capitalización.

En cuanto al mercado inmobiliario comercial, el crecimiento de la oferta ha sido muy acelerado y a pesar que la demanda ha venido mostrando tasas de absorción acordes con el desarrollo, se pueden apreciar indicios de sobreoferta en algunos de los principales sub-mercados de la Ciudad.

Hasta el momento, la adquisición de este tipo de propiedades como producto de inversión no ha mostrado mucha actividad, salvo casos puntuales con situaciones especiales; esto, debido a que la mayoría de los desarrolladores conservan sus activos para la capitalización de los mismos.

Tasas de Capitalización según Mercado:

 Fuente: Colliers International Panamá (Cap Rates, Ciudad de Panamá, S2 2017)

Además, cabe resaltar que en el mercado de inversiones en la ciudad de Panamá se han registrado ajustes importantes en las tasas de capitalización, cuando como consecuencia natural de la expansión geográfica de los mercados, se proyecta un potencial a futuro para algunos terrenos que permiten desarrollar inmuebles con un uso diferente al que poseen las facilidades existentes.

Por último, durante períodos recientes se ha podido apreciar una intención genuina por la introducción de fondos inmobiliarios, que son mecanismos que podrían desapalancar la industria de manera eficiente y crear movilidad de capitales, esto con el fin de mitigar el riesgo potencial de la industria y al mismo tiempo, crear oportunidades para atraer nuevos inversionistas. Una de estas iniciativas fue la creación de la nueva ley de Fondos Inmobiliarios (REIT) que ofrece una oportunidad fiscalmente eficiente para que participen nuevos proveedores de financiamiento a largo  plazo como fondos de pensiones e inversionistas individuales.