Innovar y reinventarse rápidamente: habilidades clave ante la pandemia

La industria inmobiliaria ha sufrido tras la baja en la actividad económica, pero el impacto varía entre empresas del mismo sector, según su capacidad de transformación ante este nuevo normal. Por Carolina Acuña Durán cacuna@inversioninmobiliariacr.com Descarga aquí el pdf. La pandemia de COVID-19 que afecta al mundo desde inicios de año ha impactado absolutamente todas las actividades económicas. Toques de queda, restricción de circulación, teletrabajo y telestudio, horarios reducidos para los establecimientos comerciales, así como nuevos y estrictos protocolos para el funcionamiento de las empresas; son medidas que según proyecciones del Banco Mundial (BM) reducirán la producción global en un 5,2 % este año. Esto fue propuesto en el más reciente informe del BM, donde definió la situación como “la peor recesión desde la Segunda Guerra Mundial, y la primera vez desde 1870 en que tantas economías experimentarían una disminución del producto per cápita”. El debilitamiento en los flujos de caja de las empresas atiza la dura cifra de desempleo que según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) podría acabar con 17 millones de empleos formales en Latinoamérica, superando el nivel de informalidad hasta el 62%. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Solamente en el istmo centroamericano la pérdida de empleos formales está proyectada en -7,5% para Guatemala y Nicaragua, un -7,9% para Honduras y Costa Rica, en -8,4% para Panamá y un -8,6 para El Salvador.[/quote] Lo anterior deja como resultado la desocupación de locales comerciales, caída en los precios de los alquileres y la posposición en la adquisición de viviendas. No obstante, el impacto en el ámbito inmobiliario varía según el sector y la capacidad de que los gremios, empresas y gobierno hagan modificaciones y ajustes para adaptarse a este “nuevo normal”. Cautela para el mercado en general “En términos generales, el mercado inmobiliario ha reportado un comportamiento cauteloso durante el primer semestre del año en curso, esto debido a la incertidumbre asociada con la pandemia y su duración. Esto ha ralentizado algunas decisiones de inversión y alargado los tiempos de entrega del nuevo inventario”, opinó el experto José Ignacio González, Market Research & Consulting Director en Cushman & Wakefield. Y el análisis es significativo. Un mercado que venía con crecimientos anuales muy halagüeños y proyectos regionales ambiciosos tuvo que ponerse inesperadamente en pausa. Y aunque la inversión inmobiliaria es una inversión segura y a largo plazo, y un activo inmobiliario es un tipo de refugio de inversión, sí ha cambiado la forma en que se cubre esa necesidad. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Alberto Bonilla, director de desarrollo Garnier & Garnier"]Por ejemplo, en la actualidad las familias con un estilo de vida moderno buscan menos metros cuadrados y más amenidades. Por ello, en este sector, sí hemos visto una merma en la toma de decisiones para compra. Alquileres siguen fuertes, pero los clientes están cautelosos en cuanto a compra debido al momento que atraviesa el país y el mundo entero.[/quote] Industrial y Logístico se mantienen y crecen En el ámbito industrial y logístico los niveles de ocupación general se mantienen, por ejemplo, el sector de dispositivos médicos tiene una visible tendencia de crecimiento durante los últimos meses, pues producto de la pandemia, la demanda es a escala global, y esto se ha convertido en una oportunidad de negocio. Mientras que, la intención de empresas multinacionales a traer sus operaciones a este lado del mundo, o hacer “near-shoring” ha generado un crecimiento en la demanda de espacios para manufactura de este tipo de dispositivos, según Bonilla, director de desarrollo Garnier & Garnier. Los datos más recientes de la Promotora de Comercio Exterior (Procomer) durante el primer semestre de 2020, mostraron que el 30% de las exportaciones corresponden al sector de equipo de precisión y médico. Siendo los equipos de infusión y transfusión, partes de aparatos de medición de magnitudes eléctricas y otros dispositivos médicos, los que han tenido una variación positiva con respecto al mismo período del año anterior. La fabricación de insumos médicos no ha mermado, por el contrario, en algunas de las empresas instaladas en los centros corporativos ubicados en Costa Rica, ha mostrado una mayor demanda de producción. “Asimismo, las operaciones relacionadas con productos de primera necesidad mantienen un dinamismo saludable y un importante número de las industrias que se encuentran dentro del régimen de zona franca ha logrado mantener el ritmo de su producción e incluso aumentar sus operaciones, dándole apoyo y servicio a otras ubicaciones a nivel mundial, cuya afectación por la pandemia ha sido mucho mayor”, agregó González. Por otro lado, no a todo el sector industrial le va bien. Existen industrias dentro y fuera de regímenes especiales que han sido más afectadas, por lo que cada empresa requiere de un estudio específico e integral de su situación, con el propósito de identificar oportunidades en el contexto de la pandemia actual. Sector de oficinas Las empresas y fondos de inversión con inmuebles dedicados a las oficinas han visto cómo sus arrendadores han pasado de un teletrabajo de baja o mediana escala a un modelo de teletrabajo prácticamente total, optimizando los recursos tecnológicos y de comunicación para que éste funcione, e identificando herramientas para medir el desempeño y productividad a mediano y largo plazo. Esto ha permitido a las empresas tener ciertos ahorros, a los empleados cierto nivel de seguridad ante el COVID-19, pero los espacios vacíos por casi dos trimestres preocupan. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló Bertha Mora, gerente de inteligencia de mercados de Colliers"]Los arrendadores están haciendo esfuerzos importantes, muchos de ellos por permanecer en el mercado sin que eso signifique reducciones drásticas de espacios, pero siempre velando por sus finanzas y la salud de sus colaboradores. Aún detectamos cierto nivel de incertidumbre, pero también vemos movimiento que ha seguido su curso, así como arrendadores buscando espacios.[/quote] No obstante, el mercado no se queda quieto, sigue dinámico y existe una tendencia de diversas empresas a renegociar ciertos términos comerciales de sus contratos, buscar alternativas temporales de alivios de pago que beneficien a ambas partes en el contexto actual, así como valorar opciones de subarrendamientos. Uno de los sectores que ha mostrado mayor reinvención e innovación es el de oficinas, incluso hablando de una transformación del sector. En un estudio reciente de Cushman & Wakefield titulado The Future of Workplace, en el cual se analizaron datos de más de 50.000 encuestados, provenientes de 99 países, es posible identificar una nueva tendencia de un “Total Workplace Ecosystem” o un ecosistema total del lugar de trabajo. “En este contexto, el espacio de trabajo ya no estará en una única ubicación, sino que será un ecosistema compuesto por variedad de ubicaciones y experiencias para fomentar la eficiencia, la comodidad, la funcionalidad y el bienestar, siendo estos la oficina, la casa y sitios terceros de elección, por ejemplo, un café o un “coworking”, aclaró González. El propósito de la oficina será proporcionar destinos inspiradores que fortalezcan la conexión cultural, el aprendizaje, el tratamiento de temas estratégicos clave, el vínculo con clientes y colegas y el apoyo a la innovación. El tamaño actual de los espacios se mantendría estable, equilibrando el distanciamiento social con una menor densidad de personal en el espacio de oficina Retail: el sector que más ha requerido innovar Si bien es cierto el sector Industrial y Logístico ha tenido que mejorar sus cadenas de suministros, incluir protocolos y lidiar con fronteras cerradas; y el de Oficinas han tenido que renegociar contratos y rediseñar espacios para que cumplan con las nuevas normas sanitarias, el sector de Retail es el que reporta una mayor afectación, producto de la pandemia y, por lo tanto, el que más ha requerido innovar. Principalmente para las empresas minoristas más pequeñas, por factores como las restricciones sanitarias, la incertidumbre, la modificación en los patrones y prioridades de consumo, así como los cambios en las condiciones laborales de muchas personas, lo cual impacta directamente el consumo. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="analizó el experto de Cushman & Wakefield"]La innovación ha sido clave para aprovechar oportunidades generadas por el distanciamiento social y garantizar la continuidad de algunos sectores. Destacan opciones como el food delivery y la adopción de prácticas de e-commerce, ahora conocido como new commerce, las cuales podrían generar nuevas oportunidades industriales y logísticas para atender eficientemente las tendencias y necesidades de consumo que probablemente permanecerán post pandemia. [/quote] Tendencias que permanecerán Es probable que estas tendencias se mantengan durante todo el 2020 e inicios de 2021, hasta que el virus sea controlado, ya sea mediante una vacuna o algún tipo de tratamiento que disminuya su mortalidad y brinde tranquilidad a las personas. Mientras tanto es probable que se continúe viendo el movimiento de los diferentes sectores solicitando a las autoridades una mayor apertura y liberalización en sus operaciones, que les permita asegurar la continuidad y sostenibilidad de sus negocios en el mediano y largo plazo. Además, la coyuntura ha sido aprovechada por gran cantidad de empresas desarrolladoras para mejorar la forma en que se hacen las cosas, continuar con los procesos de consultoría, debida diligencia y diseño de sus proyectos futuros, a fin de adecuar sus proyectos a las nuevas prácticas y tendencias, así como adelantarse a las posibles oportunidades que se generen en el mercado. Innovar en la prestación de sus servicios, será parte del aprendizaje de esta pandemia. Ciertamente se mantiene un nivel de incertidumbre sobre cuándo terminará la situación, no hay que perder el norte de los objetivos y prioridades principales, adaptarse y aprovechar las pocas medidas que el gobierno ha implementado para mitigar el efecto económico. De los inversionistas dependerá que el país salga de la crisis en la que se encuentra inmersa. Por supuesto que el equipo económico gubernamental deberá plantear mejores condiciones para que estos empresarios puedan comenzar a operar con rapidez y generar, no sólo empleo, sino estar listos para la eventual entrada de IED al país producto de los movimientos internacionales que están sucediendo y de los cuales Costa Rica se pueda ver beneficiada. Consejo Experto Los bienes inmuebles han sido por excelencia una inversión de refugio, pero en estos momentos de incertidumbre les compartimos unos valiosos consejos que le pueden ayudar a tomar buenas decisiones. Antes de tomar cualquier decisión en cuanto a inversiones, es esencial valorar de previo el escenario y contemplar factores como el tipo de activo, la ubicación de la propiedad, el mercado e incluso el retorno de inversión. También el respaldo del desarrollador y garantías. La trayectoria y solidez de la empresa es trascendental, así como considerar aspectos macroeconómicos, tasas de interés, condiciones crediticias a largo plazo, proyecciones de crecimiento, inflación y el tipo de cambio del dólar. Valorar rubros como la flexibilidad en las condiciones del desarrollador inmobiliario, por ejemplo, planes de pago ajustados a las necesidades del cliente. En cuanto a la adaptación y flexibilidad de los espacios, es importante considerar disminuir la densidad de las personas que se encuentran en un edificio, ya sea aumentando el metraje interno o disminuyendo la cantidad de ocupantes del inmueble. La recomendación es mantener una distancia mínima de 1,8 metros entre las personas en todos sus espacios de trabajo y en el recorrido por el edificio; ascensores, cubículos, recepción o salas de reunión. También tomar en cuenta la inclusión de material divisorio entre las estaciones de trabajo, además de asignarlas de forma permanente a un único colaborador. Otro punto clave es garantizar la calidad del aire (mantenimiento de aires acondicionados, diseños con ventilación natural, espacios abiertos, uso de nuevas tecnologías que eliminan los gérmenes por medio de luz ultravioleta). Fuente: Desarrolladora Garnier y Garnier © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.