Por Angélica Zamora

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El 2020 será un año para el recuerdo, nunca podremos olvidar un año tan diferente, lleno de retos y dificultades en casi todos los sectores de la economía nacional y mundial. Los Fondos Inmobiliarios no fueron la excepción y se vieron afectados tanto por la crisis provocada por el Covid-19, como por las medidas de emergencia aplicadas por el Gobierno de Costa Rica para apoyar la estabilidad de los inquilinos de algunos sectores económicos afectados.

En 2020 se vieron reducidos indicadores como ocupación, ingresos por rentas y rendimientos, por lo que el 2021 será un año de recuperación que podría ser positivo en la medida en que la economía mejore.

De hecho, mientras no se supere totalmente la crisis actual, no se crearán nuevos fondos inmobiliarios, más bien se dará una recuperación y fortalecimiento de los existentes. Se prevé para este 2021 un crecimiento moderado en adquisiciones de inmuebles, principalmente en el segundo semestre.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="afirmó Víctor Chacón, Director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI)"]La velocidad también dependerá de la reactivación económica y de que el país firme pronto un acuerdo con el FMI.[/quote]

Chacón comenta que “conforme continúe la recuperación económica, dichos arreglos entrarán en la fase del repago a los fondos, esto implica que veríamos aumentos importantes en los ingresos mensuales de alquiler de los fondos, aunque posiblemente el nivel de antes de la pandemia se podría ir alcanzando hacia el último trimestre”.

El mayor impacto que registran las Sociedades de Fondos de Inversión Inmobiliarias (SAFI’s) en 2020 se centró en la reducción de ingresos por alquileres mensuales, cayendo de US$17,7 millones en marzo a un promedio de US$14,8 en diciembre. Esto se debe en su mayoría a los arreglos de pago concedidos a inquilinos, a los que se les permitió pagar menos durante los meses de la pandemia, mientras, que se registra una leve desocupación de inmuebles.

Actores optimistas

Las SAFI’s son las grandes tenedoras de inmuebles. Compran activos principalmente para ofrecer los espacios en renta y, de ella, pagar un rendimiento a sus inversionistas.

La ocupación en todo tipo de inmueble ha sido un tema álgido desde marzo de 2020. Prácticas como la implementación de teletrabajo masivo, la reducción de tránsito en los centros comerciales y la disminución de inventario afectó las extensiones de arriendo.

A pesar de ello, en términos generales la rentabilidad de los fondos se mantuvo estable gracias a la apertura de las SAFIS a negociar con sus inquilinos, al brindar estos beneficios se logró amortiguar el impacto de la pandemia en sus negocios.

Por otra parte, se prevé que las SAFIS tengan dificultades para vender inmuebles, ya que es posible que no se logren colocar al precio registrado en valor en libros, debido a la misma inestabilidad del mercado. Este año, las opciones de financiamiento jugarán un papel preponderante en las decisiones de inversión.

Angie Segura, Gestora de Fondos No Financieros de Multifondos, comenta que, para el último trimestre del año anterior, se fue mostrando una recuperación en la generación de ingresos por parte de los inquilinos, lo que hizo que los períodos de descuento en las rentas se fueran recortando, mejorando la rentabilidad de la cartera.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="afirma Rosnnie Díaz, Gerente General BCR SAFI"]Es claro que esta evolución de la industria estaría muy relacionada y sujeta al comportamiento de la pandemia a nivel mundial, por lo que el enfoque de nuestra gestión estará relacionado en implementar medidas que permitan mejorar el resultado en términos de rentabilidad de nuestros productos y, por ende, mantener una posición competitiva. En términos generales se contempla un escenario más favorable que en 2020.[/quote]

A pesar del panorama de transición y reacomodo que enfrentará la industria de Fondos Inmobiliarios, en Vista SAFI comentan que han sentido una mejoría en el interés de posibles nuevos y actuales inquilinos, para seguir creciendo en metros cuadrados y ampliar sus operaciones.

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“Popular SAFI ajustó su porcentaje de comisión de administración en aras de afectar en la menor medida posible la rentabilidad de los inversionistas”, dice Pablo Sanabria, Gestor de Portafolio Inmobiliario, Popular SAFI.

Este año, a nivel de colocación de participaciones se prevé un crecimiento lento debido a la incertidumbre que existe aún por la pandemia ya que los inversionistas buscan colocar sus ahorros en instrumentos más líquidos.

En el caso de Vista SAFI para el cierre del 2020 vs 2019, el porcentaje de ocupación mejoró 3,46 puntos porcentuales. Desde inicio de la pandemia el Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA ha mantenido un trabajo activo con sus proveedores, comunicación con sus inquilinos para conocer sus necesidades y ha realizado un esfuerzo en la colocación de inmuebles, menciona Diego Soto, Gerente General de Vista SAFI.

Soto afirma que, la diversificación del portafolio y la baja cantidad de metros cuadrados que mantiene el Fondo en el sector comercial disminuyó la afectación, ya que la concentración de inmuebles comerciales no supera el 7% de su portafolio de activos.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explica Diego Soto, Gerente General de Vista SAFI"]Durante el 2021 se continuará con una estrategia de monitoreo constante del mercado para buscar las mejores reacciones para nuestros diferentes clientes.[/quote]

En tanto, la ocupación de inmuebles de INS Inversiones SAFI se mantuvo por encima del 90% en 2020, por lo que los ajustes que realizaron fueron pocos y transitorios.

Por su parte, Jaime Ubilla, Gerente General de Improsa Safi, enfatiza que lo desafiante en 2021 será la búsqueda del valor intrínseco de los bienes inmuebles, comprendiendo el antecedente de un 2020 en donde lo característico por la coyuntura fue la parálisis de los procesos de inversión y la incertidumbre.

Nuevos productos

BN Fondos es, por ahora, la única SAFI que tiene entre sus planes la creación de un nuevo Fondo Inmobiliario. Se trata de un Fondo de Desarrollo de Proyectos para la construcción del nuevo Centro de Datos del Conglomerado del Banco Nacional, un proyecto de aproximadamente $30 millones. Mientras, tienen en marcha otros proyectos orientados a infraestructura pública, explica Pablo Montes de Oca, Gerente General de BN Fondos.

No hay que olvidar que la participación de BN Fondos en esta industria es diferente, ya que todos sus Fondos son de Desarrollo de Proyectos y están diseñados para impulsar financieramente obras en distintas fases de diseño o conceptualización, donde el inversionista coloca su capital en una fase inicial y obtiene rendimientos al finalizar la obra.

En Popular SAFI, comentan que, aunque no tienen previsto la creación de un nuevo producto inmobiliario, están valorando proyectos de desarrollo inmobiliario o de infraestructura en general.

En Prival no prevén la creación de un nuevo producto; sin embargo, afirman que el fondo tiene espacio para crecer en unos $60 millones en activos netos.

Aunque en VISTA SAFI tampoco crearán nuevos productos, afirman que las posibles nuevas necesidades de oficinas flexibles serán los que marcarán la pauta en el corto plazo. “Para este año, los precios de mercado de los inmuebles podrían tender a reajustarse y eso abre las posibilidades para adquisiciones interesantes”, comenta Soto.

En el caso de Improsa SAFI tienen una estrategia que se centra en la optimización del balance de los fondos de inversión, la gestión selectiva de la base de inquilinos para su diversificación, la eficiencia operativa y la transformación del portafolio.

Armando Maroto, Gerente General de INS Inversiones SAFI, explica que, por ahora, están centrados en controlar la cartera de clientes y optimizar los gastos para mejorar los rendimientos.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Creemos que la crisis nos va a ir abriendo opciones para evolucionar. En el caso de las oficinas se va a dar una necesidad por innovar los espacios o reducir los metros cuadrados debido a los retos que el teletrabajo ha generado en las empresas.[/quote]

Sectores clave

Con el panorama actual, la pregunta es ¿cuáles sectores podrían impulsar el crecimiento de la industria? Aunque es pronto para dar una respuesta, los especialistas mencionan que el sector comercial, salud, educación, el nearshoring, las oficinas flexibles y las zonas francas podrían marcar la diferencia.

El sector comercio, si bien ha sido de los más golpeados por causa de la pandemia, también por su naturaleza podría mostrar una recuperación más acelerada. Podría verse impactado positivamente ante nuevas alternativas de arrendamiento.

Además, los cambios de los consumidores también abrieron oportunidades para que los locales comerciales implementen una serie de medidas que garanticen la seguridad sanitaria a las personas que visitan sus establecimientos. Los comercios que ofrezcan espacios de entretenimiento y esparcimiento podrían ser los más valorados por los consumidores, explica Segura, de Multifondos.

Grettel Fallas, Gestora de Portafolio Inmobiliario Prival Sociedad Fondos de Inversión indica que, “la adquisición de activos irá de la mano con el retorno de la confianza en el crecimiento económico del país ya que con ella regresarán los inversionistas a los fondos. “Esperamos reactivación en sectores dinámicos como zonas francas, bodegas y ofibodegas”, puntualizó.

“En 2020 las administradoras trabajaron mucho en la eficiencia de sus estructuras administrativas y en sus costos operativos, con lo cual lograron reducir las comisiones de administración, para apoyar a sus inquilinos. Con la reactivación y la vuelta gradual a la normalidad, los fondos deberán adecuar sus espacios para apoyar a los inquilinos centrados en la salud de las personas. Por ejemplo, ampliando espacios entre colaboradores, elevando la calidad y modernización de los aires acondicionados, y una tendencia a los espacios más abiertos. La industria deberá identificar nuevos sectores que pueden abrirse con las tendencias de nearshoring, lo que abre oportunidades de nuevas industrias multinacionales demandando espacios en el país, principalmente zonas francas. También deberá explorar nichos en vivienda, salud y otros”, afirma Chacón.

“La evolución favorable de las medidas del gobierno para atender la crisis sanitaria en sectores como educación, comercio y de salud podrían llegar a impulsar la recuperación de algunos indicadores de los Fondos Inmobiliarios”, señala Díaz de BCR SAFI.

En Improsa SAFI están trabajando en la transformación de activos de acuerdo con los cambios que ven en el mercado inmobiliario, están remodelando inmuebles como Distrito 7, un complejo de bodegas en La Uruca y el Oficentro La Virgen II en Pavas, con los que esperan impulsar la rentabilidad del fondo.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explica Ubilla"]Hemos emprendido un programa de transformación de nuestro portafolio de activos, particularmente aquellos que muestran ubicaciones estratégicas, con el fin de aprovechar las oportunidades que estamos observando en el mercado actualmente. Estamos introduciendo tecnología de punta amigable con el medio ambiente para reducir nuestra huella de carbono y los gastos operativos en general.[/quote]

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