Fondos de inversión inmobiliarios: ¿Qué podemos esperar para lo que viene?

Sector identifica síntomas de recuperación en el desempeño económico a partir de cifras de marzo de este año. Medidas de contingencia y negociaciones aliviaron la caída en la ocupación de un 89 a un 87%. Por Javier Adelfangjadelfang@inversioninmobiliariacr.com Foto: imagen con carácter ilustrativo (cortesía de shutterstock) prohibida su reproducción. Si hace unos años nos hubieran dicho que la evolución de la economía iba a estar sujeta al devenir de la situación sanitaria, probablemente habríamos pensado que era un disparate, una ucronía o uno de esos argumentos repetidos de películas catástrofe baratas. Hoy, con la vacunación avanzada y mirando hacia atrás, todos los sectores económicos cruzan los dedos para que por fin llegue el ansiado “días después”. La pandemia profundizó la caída de la rentabilidad de los fondos de inversión inmobiliario que venía desde 2018 como consecuencia de la contracción económica nacional, la caída de las tasas de interés en el mundo y el aumento de la tasa en el impuesto a la renta luego de la aprobación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas. Sin embargo, una estrategia inteligente y una buena lectura de la situación permitieron a las sociedades administradoras de fondos capear con relativo éxito el peor momento de la pandemia. El relajamiento de las restricciones sanitarias y la gradual reapertura de la economía trajeron un aumento de la confianza, cuya traducción fue una recuperación de la rentabilidad. ¿Qué podemos esperar para lo que viene? Antecedentes Quién mejor define la situación que atravesaron los fondos es Víctor Chacón, Director Ejecutivo de CAFI, la Cámara de Fondos de Inversión. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los fondos inmobiliarios, que venían de recibir normalmente $17,5 millones mensuales en alquileres y con un promedio de ocupación del 90%/91%. De repente, se ven con un montón de inquilinos que se encuentran obligados a cerrar el local por las medidas sanitarias y dicen ‘¿qué hacemos?’, y los fondos se sientan a hacer arreglos de pago con sus inquilinos.[/quote] El golpe puso a prueba la flexibilidad de los administradores y las lecciones aprendidas de la crisis de 2008. “Y es que nos vimos enfrentados a un shock de oferta y de demanda a la vez, algo inédito en la historia económica contemporánea”. Por un lado, sufrimos la restricción de la demanda, con una parte de la población más empobrecida que impactó de lleno en las compras en locales comerciales y con el teletrabajo que vació las oficinas. Por el otro lado, nos encontramos con las restricciones del lado de la oferta, donde por más intención de abrir el local y producir que haya habido, las medidas sanitarias de contención obligaron a disminuir la circulación y cerrar centros comerciales y diversas actividades. Las limitaciones de la oferta se han ido reduciendo al calor de la vacunación y la contención de los casos, pero en cuanto a las de demanda, aún desconocemos la magnitud final del golpe en el ingreso disponible de las personas. Lea también: 2021 será un año de recuperación para los Fondos Inmobiliarios Cintura de gambeta: las medidas para sostener la rentabilidad Las administradoras de fondos sacaron a relucir un sinfín de opciones para sobrellevar el golpe en los ingresos de manera de afectar lo menos posible la rentabilidad, sobre todo en el período más fuerte de la crisis, que fue entre los meses de marzo y julio de 2020. Las medidas demostraron ser exitosas, dado el contexto, por cuanto la caída de la ocupación fue relativamente baja, pasando de 89% durante 2019 a un 87,1% en mayo de este año. Incluso comparando con la crisis de 2008, se observa que hubo un buen manejo de la crisis. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="afirma Melizandro Quirós, Director de República Inmobiliaria Consulting"]Si nos remontamos a la caída en 2009 de alquileres no sobrepasó el 7%. Aquí, en promedio la caída fue del 35%, y esta situación no es sólo en Costa Rica, en otros países de la región se observa un panorama similar.[/quote] El arreglo de pagos con los inquilinos fue clave para sostener la ocupación, algo así como un búfer para evitar que el sistema colapsara. Además, en algunos casos, permitió fidelizar al cliente y que otros puedan aprovechar las condiciones del mercado, teniendo en cuenta que hoy el tennant ha ganado poder de negociación. “Con el objetivo de crear fidelidad y relaciones a largo plazo con nuestros inquilinos, hemos realizado un acompañamiento desde el mes de marzo del 2020 que implica descuentos en la renta. Esto ha dado un efecto positivo a nivel de morosidad y también nos ha permitido crecer en área con algunos otros inquilinos que aprovechan las condiciones actuales del mercado para expansión” afirmó Luis Diego Jara, Gerente de Popular Fondos de Inversión S.A. En cuanto a la estructura interna, los administradores hicieron un detallado mapeo de sus ingresos y gastos para aplicar el escalpelo quirúrgico sin afectar la calidad de los servicios. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="dijo Armando Maroto, gerente general de INS Inversiones SAFI"]Para mitigar los efectos de la crisis, la administración del fondo empezó por llevar un monitoreo más constante del flujo de caja, que involucró la revisión de las líneas de ingresos y especialmente las líneas de gastos, procurando siempre mantener el equilibrio entre calidad y eficiencia que se requiere para el correcto funcionamiento de este instrumento de inversión.[/quote] Entre las medidas claves destaca el aprovechamiento de la coyuntura económica. La crisis mundial llevó las tasas de interés, tanto a nivel local como internacional, a mínimos históricos, permitiendo refinanciar deudas y reducir comisiones. “Hoy estamos con tasas históricamente bajas, entonces esto fue una ventaja para que los fondos hicieran una reestructuración de sus pasivos y cambiaran sus tasas por tasas mucho menores, lo cual muchos aprovecharon para reducir su carga financiera, aunque tenemos un promedio de 23% de endeudamiento, tuvieron ahorros en el gasto financiero de sus créditos Eso le ha permitido a las administradoras mismas bajar su comisión, unas más que otras, para apoyar y que la rentabilidad no se viera tan afectada, sobre todo en los meses más duros” agregó Chacón. Respecto a la inversión en nuevos activos, las personas consultadas por este medio coincidieron en llevar adelante un esquema de precaución en momentos de alta incertidumbre, a la espera de que el panorama escampase. “Para poder rentabilizar de la mejor manera un nuevo inmueble debe existir ese balance entre apalancamiento y colocación de participaciones en mercado primario; esto precisamente ha hecho que no hayamos adquirido inmuebles. Es importante señalar que dentro de nuestra estrategia 2020-2021 sí estamos considerando la adquisición de nuevos activos” agregó Luis Diego Jara, de Popular Fondos de Inversión. Levanta cabeza La rentabilidad de los fondos inmobiliarios comenzó una leve recuperación en marzo de 2021. Fuente: Sugeval El debate: ¿La recuperación para cuándo? Gracias a las medidas que tomaron las administradoras, el golpe a los rendimientos fue menor al que podría haberse dado y, a partir de marzo, de este año retomaron la senda de recuperación. “En la medida en que ha venido aumentando la vacunación y se han venido flexibilizando las medidas sanitarias tomadas por el Ejecutivo respecto de restricción vehicular, medidas migratorias, permisos sanitarios de funcionamiento entre otros, se ha vuelto a dinamizar la economía, aunque no a los niveles prepandemia, pero si ha propiciado una recuperación en los ingresos de los fondos inmobiliarios” señala Maroto, de INS SAFI. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Este dinamismo se ha traducido en una mejora en la rentabilidad. “Este año se ha visto una recuperación con respecto al 2020; sin embargo, aún no se está percibiendo el 100% de los ingresos a como estaban antes de la pandemia. Nuestras negociaciones nos han permitido no dejar de percibir ingresos, pero sí son menores a los que había antes”, afirmó Grettel Fallas, Gestora de Portafolios Inmobiliarios de PRIVAL.[/quote] El momento entusiasma, pero da paso a varias dudas. ¿Será sostenible? ¿Podemos pensar en una recuperación plena a niveles previos a la pandemia o estamos dentro de una nueva normalidad? “El impacto y la profundidad que generará la COVID -19 en el sector inmobiliario aún es incierto, dado que aún se visualizan cambios en el comportamiento de los consumidores, que pueden convertirse en retos para muchos activos inmobiliarios que están hoy en el mercado” señala Rosnnie Diaz, Gerente General de BCR SAFI. Las variables a tener en cuenta no son pocas. La crisis parece haber dejado una cicatriz profunda en el tejido económico y social del país y que aún se encuentra lejos de sanar, pero también sabemos que existe un sector importante que ha mantenido un ahorro forzoso y consumo restringido que puede beneficiar a una parte importante de la economía. Además, al momento de redactar estas líneas, aún estamos lejos de alcanzar la inmunidad de rebaño y falta que arrecie el invierno en el hemisferio norte para evaluar si los esquemas de vacunación son realmente efectivos contra el virus y sus variantes. Y la inmunización, por repetitivo que pueda sonar, es hoy la clave en la que todos los analistas depositan sus esperanzas. “Hemos visto una recuperación lenta, creemos que va a seguir así. La recuperación importante va a venir cuando todos estemos con la inmunidad de rebaño. Mientras el país no tenga una vacunación alta y mientras exista la incertidumbre con las cepas, el mundo va a seguir en reacción de pandemia” vaticina Chacón. Los expertos coinciden en que la incertidumbre aún es alta y que hasta que no se completen los esquemas de vacunación es difícil pensar en una recuperación plena a corto plazo, sobre todo por el impacto en el sector comercial y su íntima relación con el golpeado bolsillo tico. “Lo que vemos es que el sector comercial está acusando problemas de tráfico, no tanto ya por las restricciones, sino por los problemas de desempleo e ingresos del consumidor costarricense. Uno podría empezar a presuponer, aunque puede haber una recuperación, pero que incluso no se van a alcanzar los niveles previos de la pandemia durante 2022”, analiza Melizandro Quirós. En esa línea coincide Grettel Fallas, de Prival, aunque espera que se puedan alcanzar los niveles prepandemia un poco antes, siempre sujeto al ritmo de vacunación. “Consideramos que algunos alquileres luego de la pandemia tal vez se ajusten un poco a la baja por las condiciones de mercado que se puedan dar. En tanto, el retorno a los niveles prepandemia podría ser para la segunda mitad de 2022, también todo va a depender de lo acelerado del proceso de vacunación para este 2021”, analiza Grettel Fallas. El debate se enriquece porque la incertidumbre es alta. ¿Y si la capacidad de resiliencia de la economía nacional es menor a la esperada luego de los embates sufridos? Tal vez podríamos estar entrando en una fase de nueva normalidad en que la rentabilidad de los fondos inmobiliarios, así como de la gran mayoría de activos financieros, sean menores. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="analiza Luis Jara, de Popular Fondos de inversión"]Consideramos que estamos dentro de una nueva normalidad; el gran reto que tenemos para poder crecer es mantener un sano equilibrio entre ingresos, gastos y aprovechar la coyuntura para atraer nuevos inquilinos.[/quote] Inquilinos fieles La ocupación promedio durante la pandemia cayó, sin embargo, lo hizo menos de lo que se podría haber esperado dada la magnitud de la crisis. Fuente: CAFI Adaptación, clave para la rentabilidad La conformación de los portafolios de las SAFI’s tendrá cambios en los próximos tiempos al calor de las variaciones que ha vivido la sociedad. “Lo que se está viendo es que hay intención de volver al mundo presencial, pero va a ser un mundo híbrido, tanto en el comercio como trabajo” asevera Chacón. Estamos ante un cambio de paradigma. Los fondos de inversión tendrán una mayor diversificación ante los resultados que mostró la pandemia. “Va a haber una adaptación, muchos locales que antes te alquilaban 100m2 ahora devuelven la mitad del espacio, pero contratan espacio de bodegas. Entonces el tema de bodegas se va a hacer muy importante por la venta virtual”, agregó Chacón. En cuanto a las oficinas, la nueva tendencia apunta a menos personas asistiendo de manera física a la vez, pero con mayor espacio para cada una. El nuevo paradigma apunta a ambientes más saludables y con mayores espacios para cada individuo. “La reconversión de inmuebles sin duda alguna es algo fundamental para maximizar la rentabilidad de un inmueble que sufrió un cambio abrupto en los ingresos producto de la pandemia; lo anterior como alternativa de crecimiento en sectores impactados” confirmó Jara, de Popular Fondos de Inversión. Pero no sólo se trata de reconversión, sino también de aumentar la participación en nichos que no se vieron afectados durante la pandemia. Las zonas francas, con excepción de unos pocos meses, mantuvieron un nivel de actividad de envidia, con tasas de crecimiento de dos dígitos, y que en mayo de 2021 fue del 26,6% interanual (cabe aclarar, que mayo de 2020 fue el mes con menor crecimiento por la pandemia). [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="confirma Chacón"]Los fondos querrán emparejar otros nichos y subir bodegas, parques industriales y otros tipos de inquilinos, como supermercados del que hoy los todos tienen un 3% y que se mantiene con ocupación 100%, no han tenido crisis. Ese nicho debería ser más del 3%.[/quote] Otras variantes que podrían venirse es el cambio en que se realizan los contratos de alquiler, sobre todo en el sector comercial. “El cobro mixto de renta, algo impensado hace una década, pero con la nueva normalidad puede llegar para quedarse, un método muy extendido en Estados Unidos. El entorno nos va a llevar a este tipo de métodos, o de renta escalonada. Ya no podés decirle a un inquilino que le vas a aumentar de un día para el otro” afirma Quirós. Se trata de una renta que se divide en un componente fijo y uno variable que depende de la facturación del comercio. Las variantes que llegarán y las decisiones tomadas por las administradoras muestran los nuevos patrones para lo que se viene; sin embargo, la incertidumbre a nivel nacional y global es aún alta. Por lo pronto, todos los sectores se mantienen pendientes de la evolución de la vacunación y otros indicadores sanitarios. Grandes tenedores de inmuebles Los activos de los fondos de inversión inmobiliarios, si bien a menor ritmo que años anteriores, mantuvieron la senda del crecimiento. Fuente: CAFI © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.