Por Javier Adelfang
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La pandemia tuvo un impacto a largo plazo en el sector inmobiliario residencial: la pérdida de confianza hacia desarrolladores que, apalancados con las primas pagadas por una vivienda, se veían envueltos en problemas de liquidez y en la incapacidad de devolver dineros a los clientes afectados.

Antes de la pandemia, fueron pocos los desarrolladores, en extremo apalancados, que llegaron a esta situación. No obstante, con la pandemia, los casos se incrementaron al punto de cuestionar el rol de las autoridades y reguladores en su deber de protección al consumidor.

Así es como se concibió la norma que el pasado 18 de octubre comenzó a regir. El decreto 42955-MEIC, el cual tiene como objetivo principal proteger el dinero de los consumidores que adquieren inmuebles bajo la modalidad de preventa.

Ahora, las primas deberán ponerse a resguardo en un fideicomiso que administrará el dinero aportado por los compradores y que actuará a modo de garantía para el consumidor.

Para el sector, acostumbrados al incremento constante de las regulaciones y en un contexto económico complejo, la medida plantea un desafío de cara al financiamiento de los proyectos.

A partir de ahora, los desarrolladores solo tendrán acceso a las primas de manera fraccionada y en la medida que se avance en la construcción.

La normativa plantea que se realicen seis desembolsos a lo largo de la vida útil del proyecto, una vez alcanzados el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y el 100% del avance de la obra, siendo este último en el que se girarán los intereses generados por el fideicomiso.

Esto deja dos posibilidades para los desarrolladores. “Ahora hay que reemplazar el dinero de primas mientras se liberan del fideicomiso. Para esto el desarrollador aporta más dinero en riesgo o se reemplaza con algún tipo de deuda. En algunos países los bancos dan préstamos puente para iniciar el proyecto, pero claramente eso no es gratis. Cualquiera de las dos vías encarece el proyecto”, afirma Esteban Céspedes Gerente General de CIVITAR y miembro de la junta directiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario, que fue parte activa en las negociaciones con el Ministerio.

La confirmación la da Alfonso González, Director Comercial de CONCASA. “En efecto, hay unos gastos asociados que antes no se tenían. La disposición del capital antes estaba completamente de parte del desarrollador que no tiene nada malo, siempre y cuando el desarrollador tenga la salud financiera adecuada para culminar el proyecto o devolver el capital en caso contrario, pero antes existía la flexibilidad de usar ese recurso. Ahora estaría limitado a las reglas del fideicomiso”, reseña el ejecutivo.

Próximo paso, un control de costos

Queda claro que la norma afectará los precios de los inmuebles ante una medida que protege al consumidor. La cuestión de fondo será la mejor manera de absorber el impacto.

“En un contexto de alta normativa, con los materiales por los cielos, la situación está difícil. Los bancos están prestando menos, la población costarricense está muy endeudada, entonces la afectación en general es compleja”, advierte Farach.

Las opciones ante una nueva medida que impulse los precios se acotan.

“Tiene que ser una combinación de diferentes factores. Hay que reducir el margen de ganancia, el cual ya se ha ido reduciendo con los años porque el último buen año de este negocio fue 2017. Nos ha obligado a bajar el margen y a subir un poco los precios, para no afectar tanto al consumidor ni la velocidad de venta de los proyectos”, añade el empresario.

La forma en que se estructure el financiamiento también es clave.

“Las primas son sumamente importante, pero el mayor valor no es la capacidad financiera que podemos usar para la obra, sino el compromiso general que tiene el cliente a lo largo del proyecto. Si se hace una estructura muy organizada con fuentes de capitales bien estructuradas y mapeadas y con una salud financiera suficiente, aunque resulta incómodo, no debería generar una afectación muy grave” afirmó González.

Otros problemas y costos asociados

El impacto en los costos no sólo será por el impedimento de acceder a las primas de primera mano, sino también por las obligaciones asociadas al fideicomiso y su administración.

La norma señala que el desarrollador será quien asuma los gastos, honorarios y demás obligaciones que demande la administración del fideicomiso.

Además, los recursos aportados por cada consumidor se registrarán en subcuentas individuales lo que implicaría mayores gastos en administración.

“Vamos a tener más carga de trabajo lo que llevará a tener más personal administrativo para poder llevar el control como lo está solicitando el Meic, entonces será más trabajo y más dinero y no vemos un gran beneficio para las ventas por parte nuestra”, vaticina Farach.

Desde la mirada del sector, otro problema es que el fideicomiso no puede ser administrado por la misma entidad que financie el proyecto.

“Eso genera complicaciones en la realidad de la operación, porque limita el hecho de escoger la institución financiera, sacando una de las posibilidades. En el momento que uno arma la estructura del fideicomiso, uno no hace el cierre inmediato con la institución financiera que va a dar el préstamo corporativo”, señala González.

Además, la norma exige que el fiduciario sea un organismo regulado por la Superintendencia General de Entidades Financieras, un detalle que “escapó” en las negociaciones entre el sector y el Meic, y que impacta limitando aún más las opciones.

“En su momento aceptamos la idea de que no fuera la misma entidad la que administrara el fideicomiso y la que presta el dinero del proyecto. Ya con eso se limitaban las alternativas, pero lo aceptamos. Por otro lado, en principio tenía sentido que fuera un tercero como SUGEF el que definiera quien podía ser fiduciario, pero al tratarse ahora que son sólo las entidades reguladas por SUGEF, que son los bancos principalmente, la población que puede ser fiduciaria se redujo”, señala Esteban Céspedes Gerente General CIVITAR.

Esta situación está siendo discutida nuevamente con las autoridades ministeriales con vistas a buscar una ampliación en el decreto, según confirmó Céspedes.

La posición sobre el objetivo del decreto y la confianza

Desde la óptica del consumidor, la norma tiene sentido, sobre todo dados los acontecimientos de los últimos años, en que algunas desarrolladoras quebraron y no pudieron devolver el dinero a los compradores.

Para los desarrolladores los sentimientos son encontrados.

“Siento que entre todas las regulaciones terribles que podemos tener, y que no todas tienen un objetivo claro, siento que ésta la entiendo, que puedo ser empático a la protección que busca, sobre todo teniendo en cuenta el historial reciente con muchas familias que perdieron sus ahorros y que les ha costado confiar de nuevo”, admite González.

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Tal vez esa confianza que señala González sea un punto por aprovecharse para dar impulso al sector.

“La norma puede generar confianza al consumidor, la gente no quiere perder el dinero y en la compra de un inmueble lo que prima es la confianza. Por eso es importante transmitir esa confianza al consumidor, decirle que su plata va a estar protegida hasta el día que comience la construcción y se va a ir liberando a medida que avance la construcción”, amplía Céspedes.

Desde la óptica de Farach, la ganancia por confianza puede no ser tanta.

“Tal vez los compradores se van a sentir más cómodos, pero en general nosotros, por la trayectoria que tiene nuestra compañía, no tenemos mayor problema con eso. Luego de los eventos que impulsaron esta norma, el consumidor está más informado y estudiado que antes. Entonces busca desarrolladores con renombre, con cierta trayectoria y en el que puedan confiar, entonces nosotros nos sentimos que nos vaya a ayudar más” señala el Director General de RC Inmobiliaria.

Quedará buscarle el lado positivo para atraer al consumidor pese al impacto en los costos.

“Nosotros en nuestra empresa siempre hemos utilizado fideicomisos, solo que a partir de la construcción se liberaba el 100%, y ahora se libera de manera dosificada. Pero era una herramienta de ventas. Mucha gente no sabe lo que es un fideicomiso, pero le da pena decir que no lo sabe. Hay un proceso educativo muy valioso para la industria”, puntualiza Céspedes.

Un lado positivo

Además de la regulación en el uso de las primas, la norma da la posibilidad de realizar publicidad sobre el proyecto antes de contar con la aprobación del MEIC, algo antes prohibido.

“La ley impedía hacer publicidad del proyecto a menos que estuviera aprobado por el MEIC. Eso ahora cambia un poco y se podrá hacer publicidad, aunque no se pueda recibir capital ni reservas hasta tener la aprobación del fideicomiso del MEIC” señaló González.

Además, se eliminaron algunos puntos que ayudaron a generar transparencia.

“El Decreto no es una norma más, porque ya la teníamos, pero con un reglamento fatal. Entonces para mi es una simplificación de la norma existente y con las reglas más claras. Informar al consumidor de esto es positivo”, agrega Céspedes.

Pese a ello, será importante analizar el impacto de la norma en los próximos meses, ya con cierto recorrido.

“Cada vez que nos aumentan las regulaciones sufrimos porque ya estamos extremadamente sobrecargados de regulaciones. Hay muchas cosas que se pueden mejorar y se pueden aliviar que no cumplen el objetivo, pero siento que esta norma hay que verla en la práctica, porque cada tranca genera un ripple effect que afecta a nivel de costos completo y que termina afectando al cliente”, finaliza González.

INversión INmobiliaria intentó comunicarse con las autoridades del MEIC, pero al cierre de la edición no hubo respuesta.

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