CENTROAMÉRICA: ¿Hacia dónde van las inversiones?

Falta poco para finalizar 2023 y el interés por el desarrollo de nuevos complejos inmobiliarios no ha cesado. El segmento al que se inclinan los desarrolladores varía por país, incluso por zona geográfica, pero a nivel general la alta demanda de espacios industriales y logísticos, debido a fenómenos como el nearshoring, colocan a ese sector como el de mayor interés. Por Alejandra Sotoasoto@inversioninmobiliariacr.com Para nadie es un secreto que el mercado inmobiliario es cada vez más atractivo para las empresas y personas que buscan oportunidades donde invertir su capital financiero. Hoy, invertir en inmuebles es visto como un negocio que otorga bastantes beneficios, como alta rentabilidad, plusvalía y solidez. De todos los segmentos inmobiliarios, solo el de oficinas aún presenta decrecimiento, debido a la desocupación experimentada por los cambios en los modelos de trabajo derivados de la pandemia. Mientras, los demás sectores, principalmente el industrial, comercial y residencial, no solo han superado con éxito los momentos más complicados que ha vivido el mercado, sino también se han fortalecido. El interés de los desarrolladores varía en cada país de América Central. No obstante, el sector residencial junto al industrial ha liderado el volumen de las grandes transacciones en los últimos dos a tres años. Según Sebastián Olavarría, gerente del fondo de inversión de INTUS, en el caso de Guatemala, los sectores que más reportan crecimiento en la actualidad son vivienda vertical, ya que la mayoría de la población es menor de los 25 años; plantas industriales por todo el tema de nearshoring; así como el segmento comercial debido al incremento de las remesas. “Por el momento los inversionistas están más involucrados en el sector vivienda. Los desarrolladores grandes tienden a dominar los proyectos industriales y de comercio, además, necesitan menos ayuda de inversionistas externos. Estas tres ramas requieren especialidades diferentes y cuentan con modelos financieros distintos”, puntualiza Olavarría. En la Ciudad de Guatemala, la inclinación es hacia la vivienda vertical. INTUS estima que actualmente hay unos 200 desarrolladores de vivienda en la capital y para el primer semestre de 2023 se contabilizaba un promedio de 3.320 unidades, lo que representa, según el tamaño promedio de los apartamentos, un total de 285.520 m2 disponibles a la venta. Dichas unidades están distribuidas en 140 proyectos, según los levantamientos de la base de datos del departamento de investigación de mercados de la firma. El inventario de vivienda vertical al cierre de 2022 fue de 601.692 m2, cifra que en agosto de 2023 contabilizaba 449.695 m2 y que, según INTUS, será superada al cierre del presente año. Además, los precios de los proyectos van desde los $500 hasta los $2.900 por m2. “El desarrollo de vivienda es un negocio apalancado, requiere mucho menos capital porque el activo se vende. Industrial, no necesariamente se vende, a veces se lo queda comercial, por ende, la barrera de entrada de capital para un negocio comercial o un negocio industrial es mucho más alto que para un negocio de vivienda. Un edificio que cuesta 20, 30 o 40 millones de dólares se puede hacer con cuatro o cinco millones de dólares de capital. Para una nave industrial que cuesta $15 millones y que se queda para alquiler, se necesitan $15 millones en cash, al igual que el comercio para hacer un centro comercial”, puntualiza Olavarría. La construcción de complejos industriales y logísticos, en cambio, se ha trasladado principalmente a los municipios que rodean la zona metropolitana y el departamento de Escuintla, cercano a Puerto Quetzal, debido a la falta de terrenos grandes y el alto precio de la tierra en la capital guatemalteca. “Guatemala creo que puede ser hoy el pionero en el desarrollo de los parques logísticos. Creo que tienen alrededor de 18 si no me equivoco, y vienen muchos más en camino, entonces la agresividad es la correcta”, asegura Erick Goldoni, vicepresidente de Colliers CAC (Centroamérica, Andino y Caribe). Según Goldoni, este interés se debe principalmente porque representa un retorno mayor y mucho más estable, además de que los inquilinos de los inmuebles industriales son más duraderos, contrario a los de otros segmentos. “Es decir, este tipo de inquilinos hará un contrato a tiempo largo, a diferencia de una oficina que pueda hacer un contrato promedio de dos a cinco años, al igual que quien ocupe un espacio de retail que la mayoría de las veces prefiere hacer contratos no mayores de dos años, a menos que sea una tienda muy grande que sí podrá comprometerse con largo término”, explica. Panorama en otros países del Istmo El Salvador también se ha convertido en un destino atractivo para la inversión en bienes raíces. En los últimos años, ha experimentado un crecimiento económico sostenido, por lo que, según Goldoni, ha comenzado a construir nuevos proyectos industriales. “Para el sector industrial en la región, las inversiones en Panamá se inclinan más en el tema logístico, y en Costa Rica se ve un poquito más lo que son los BPO o el sector servicios. Diría que Honduras es el que se está quedando un poquito corto, y Nicaragua por supuesto se ha restringido más todavía la inversión”, asegura el vicepresidente de Colliers CAC. En Costa Rica, residencial e industrial también son los más atractivos. El interés de los desarrolladores se inclina hace el sector industrial y logístico, debido a la demanda de empresas, principalmente de manufactura y servicios. En el reporte del mercado industrial costarricense, realizado por Newmark, la superficie total se estimaba en 6.866.747 m2 en el primer semestre de 2023, con un crecimiento en el inventario total de un 2,7% en comparación con el año anterior. El área para proyectos en construcción para ese reporte había disminuido un -35,2% en comparación con el mismo periodo del año anterior, llegando a 133.260 m2, lo que indica una menor inversión en nuevas propiedades. Asimismo, Newmark contabilizaba al menos 16 proyectos en construcción hasta junio de 2023. La mayoría son naves industriales de clasificación A. Lea también: Panamá figura en el Top 10 mundial como destino empresarial, según ranking de US News “Varias empresas han abierto nuevas propiedades y expandido sus operaciones existentes, lo que demuestra la solidez del clima de negocios en el país y la confianza de los inversores en la economía costarricense”, destaca la firma con sede en Costa Rica. Las zonas francas costarricenses también continúan desempeñando un papel crucial en la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED). El país latinoamericano fomenta la inversión con su régimen de zona franca que hoy en día suma 52 parques que albergan alrededor de 460 empresas. Para el caso de Panamá, el mercado inmobiliario continúa siendo uno de los más atractivos para los inversores, no solo para la compra sino también el alquiler y la venta. Las inversiones inmobiliarias en este país ofrecen un retorno sobre la inversión en ingresos por el alquiler de estas propiedades de hasta un 9% anual. Además, no existen grandes restricciones a la inversión extranjera. Por ejemplo, no hay requisitos de registro de capital y la transferencia de fondos al país no está sujeta a impuestos. Ser un punto estratégico para el comercio internacional hace que las inversiones en Panamá sean principalmente hacia el sector logístico. “Empresas en actividades logísticas globales y regionales, centros de distribución para el consumo interno, farmacéuticas y nuevas operaciones de manufactura liviana, han sido los principales demandantes de espacios de bodegas y naves industriales en la ciudad de Panamá”, apunta un reciente reporte de Newmark Panamá. Ahora bien, después de analizar cómo las inversiones en el sector industrial son denominador común en la región, ¿qué tipo de retorno espera alguien que invierta en una inversión inmobiliaria en este segmento en Centroamérica? De acuerdo con Martín Ibarra, presidente de la firma Araújo Ibarra Consultores Internacionales, lo normal es el 0,8% al mes. “O sea, te da más o menos el 10% al año. Eso es más o menos lo normal, pero cuando se tiene un contrato a cinco años, se tiene eso más la valorización del inmueble. No es igual tenerlo en el banco que en una nave industrial que valoriza el inmueble además de la rentabilidad”, asegura. Capital para invertir Los entrevistados coinciden en que la región centroamericana se caracteriza por tener el capital suficiente para invertir en el sector inmobiliario, principalmente las grandes empresas o corporaciones industriales que poseen distintos giros de negocio, entre ellos el inmobiliario. A los ojos de Olavarría, en el caso guatemalteco, a los grandes desarrolladores no les gusta hacer préstamos bancarios. “Varios de los edificios en Guatemala son hechos con cash, sin préstamo bancario, y si usan préstamo se van uno a uno, un dólar de equity por un dólar de deuda. El estándar en Estados Unidos es dos a uno, pero hay gente que va tres, cuatro o cinco a uno, dependiendo el nivel de apalancamiento. Pero en el caso de los grandes desarrolladores guatemaltecos, el tema inmobiliario no es su negocio primario, por ende, no funcionan con TIR (Tasa Interna de Retorno)”, asegura. Lo mismo opina el representante de Colliers, quien considera que es un común denominador en Centroamérica, donde se tiene una capacidad de capital muy importante. “Muchos industriales de familias grandes que por mucho tiempo se dedicaron únicamente a la caña de azúcar o a la industria y textil, están invirtiendo en inmuebles y aportan capitales importantes. Entonces, creo que Centroamérica tiene el capital suficiente para soportar realmente la demanda que viene”, afirma. En cuanto a fondos inmobiliarios, Goldoni destaca que Costa Rica es el único país que posee fondos “sumamente importantes” que, incluso, ya están implementándose en otros países. No obstante, en el tema de financiamiento de proyectos inmobiliarios, el sistema bancario regional también se ha involucrado en el impulso de la inversión y reporta crecimientos históricos en el financiamiento, principalmente, de compra de viviendas y construcción de proyectos industriales. “Tenemos una cartera de productos para financiar parques industriales y desarrollo de proyectos inmobiliarios, especialmente aquellos de triple valor positivo: económico, social y ambiental. A septiembre 2023, BAC supera los $1.800 millones destinados a financiamiento de desarrollos inmobiliarios y un portafolio superior a los $3.500 millones en financiamiento de hogares a familias en la región”, asegura Eric Campos, country manager de BAC Guatemala. Las soluciones que ofrecen las entidades bancarias se ajustan a las principales necesidades e intereses de los desarrolladores, y coinciden en que los inversionistas del Istmo han mostrado mayor interés en la construcción de proyectos industriales, complejos de uso mixto y vivienda vertical. En el caso de Banco Agromercantil (Bam), perteneciente al Grupo Bancolombia, su enfoque gira en torno a los créditos sostenibles, en los que reduce la tasa de interés inicial a partir de la certificación LEED, EDGE o CASA Guatemala; así como los créditos normales, en los que define valores de liberación con pago de capital al vencimiento para que el costo financiero sea manejando principalmente con base en las necesidades del desarrollador y el avance de la obra. “En su mayoría, los desarrolladores, buscan siempre una utilidad de doble digito, que esta represente mayor o igual al 10%, como mínimo el retorno que se espera es de un 8%”, comenta el vocero de la institución. ¿Por qué son atractivos? Fuente: Sebastián Olavarría, gerente del fondo de inversión de INTUS Al hablar de los sectores más atractivos en el mercado, el interés de los inversionistas se enfoca en residencial, industrial y comercial. La absorción en estos tres segmentos ha sido muy buena, principalmente en industrial, donde el inversionista ha despertado mayor interés debido a que las propuestas presentan un retorno muy interesante. Vivienda: ofrece un modelo de negocio fácil de entender, se venden unidades todos los meses y se paga el préstamo al final. Industrial: tienden a ser rentas estables, en dólares, a largo plazo y atrae a un inversionista que quiere su renta estable. Comercial: tienden a ser más que nada empresas especializadas, pero ha empezado a crecer debido a que comercial está siendo codesarrollado con proyectos multiusos, lo que da plusvalía a la vivienda que queda cercana. Reporte industrial del mercado panameño Al segundo trimestre de 2023, Colliers Panamá estimaba un inventario de bodegas de 2,108,000 m2 en los 70 parques sondeados. A pesar de haber identificado 330.000 m2 en proyectos planificados, afirma que solamente un 65,8% se encuentran activos, y de estos un 13,8% corresponden a desarrollos privados. El inventario se ha mantenido estable y las rentas presentan un leve aumento en comparación con el trimestre anterior. Es probable que se agreguen nuevas instalaciones finalizando 2023, sumando alrededor de 15.000 m2 al inventario. La vacancia de las bodegas existentes reportó tasas del 5%, luego de una absorción neta trimestral de 16.300 m2, principalmente en Clase A y A+. El inventario total alcanza los 2.108.000 m2 y en construcción se reportan 187.600 m2. Fuente: Colliers Auge en el mercado de ofibodegas de Costa Rica y Panamá Según Newmark, el mercado de espacios flex ha dado muestras de crecimiento rápido. Su principal manifestación es el rotundo éxito de las ofibodegas, las cuales se utilizan como oficinas, salas de demostración y áreas de almacenamiento o de producción liviana, según la necesidad del inquilino. Flex Space se refiere a un tipo de espacio industrial diseñado para ser adaptable a las diferentes actividades de los inquilinos. Este tipo de producto inmobiliario se ha vuelto cada vez más popular entre empresas en crecimiento, startups, firmas de tecnología, entre otros. Actualmente Costa Rica registra un inventario de 547.205 m2 de ofibodegas, de los cuales solo 5,3% está disponible. Su precio de renta promedio por metro cuadrado ronda los $8,00. Panamá registra un inventario de 320.191 m2 de ofibodegas, de los cuales solo 6,0% está disponible. Su precio de renta promedio por metro cuadrado ronda los $7,75. Fuente: Newmark Mercado inmobiliario guatemalteco en crecimiento Las inversiones en Guatemala han mostrado incremento en todos los sectores inmobiliarios, excepto en oficinas. El país refleja un importante incremento en el sector de vivienda vertical y logístico. La mayor concentración de bodegas se encuentra en el municipio de Amatitlán, seguido por el área de El Naranjo (Mixco) y con una tendencia que gira hacia Carretera a El Salvador. La tendencia hacia la construcción vertical refleja una búsqueda de eficiencia en el uso del terreno y una adaptación a las crecientes demandas de vivienda urbana. Todo apunta a que los m2 lanzados en 2023 superarán a los del año pasado, especialmente en desarrollo vertical. El inventario de vivienda vertical para agosto 2023 fue de 449.695 m2. Mientras, el inventario en condominios fue de 741.440 m2. La absorción de ventas dentro del sector industrial ha sido muy acelerada, especialmente en ofibodegas tanto como bodeguitas. El nearshoring trae una oportunidad importante para esta industria. La vacancia en el primer semestre de 2023 para el sector industrial fue del 7%. Fuente: INTUS © 2023. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.