Mercado bursátil madura opciones para desarrolladores

Los fondos inmobiliarios ofrecen a sus inversionistas tres productos vinculados a los bienes raíces y construcción. Flor Monestel info@inversioninmobiliariacr.com Las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) son un actor importante del mercado inmobiliario, capaz de inyectar dinamismo a la industria gracias al capital que administran de un grupo considerable de inversionistas...Este dinero lo canalizan mediante tres alternativas de inversión, cuyo objetivo en común es el de generar un rendimiento. El negocio va en auge, de los $3.574 millones que los fondos administraban a diciembre de 2014, un 31% están invertidos en inmobiliarios de renta y un 5% en los de desarrollo, según estadísticas de la Cámara de Fondos de Inversión. Venda a un fondo inmobiliario Para que un fondo le compre el inmueble, el desarrollador debe ofrecer condiciones que den garantía de la alta plusvalía del activo, así como las condiciones idóneas para que la tasa de ocupación sea la más cercana al 100%.El estudio consiste, entre varios aspectos, en un análisis de la estabilidad de los inquilinos, la apreciación que puede tener el inmueble y los factores de riesgo que pueden estar asociados a la operación del mismo. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Alejandro Centeno, gerente general de Popular SAFI"]La forma en que se podrían dar estas alianzas es mediante acercamientos entre representantes de las entidades, de manera tal que se determine si los proyectos a desarrollar cumplen los lineamientos propios para ser incorporados en las carteras de los fondos de inversión inmobiliarios que administran las Safi y esta pueda, mediante la captación de recursos, adquirir el inmueble en todo o en parte, según se acuerde. [/quote] No siempre es necesario negociar un edificio nuevo. Resulta más atractivo para un fondo adquirir uno con algunos años, pero con contratos de alquiler de largo plazo, porque lo que le interesa la SAFI es el flujo de capital a generar por concepto de los alquileres, detalló Álvaro Camacho, gerente general de BCR Safi.BCR Safi, por ejemplo, adquirió recientemente un inmueble relacionado con el sector de salud, en una transacción que superó los $30 millones y, añade Camacho, mantiene un portafolio importante de proyectos que espera ejecutar en lo que resta del año. Expertiz en construcción Las SAFI también participan en la construcción de inmuebles, aunque con el objetivo de obtener ganancias al momento de la venta de los mismos.Para el caso de los Fondos de Desarrollo Inmobiliario, la SAFI constituye el fondo y capta el dinero de sus inversionistas o lo obtiene de un crédito, para luego contratar el servicio de una empresa desarrolladora, explica Camacho.Una vez terminado el proyecto, se negocia con compradores específicos o con un fondo inmobiliario. De esta venta, los inversionistas obtienen la ganancia. A diferencia de los fondos inmobiliarios, los de desarrollo sí tienen la posibilidad de intervenir en una fase más temprana, inclusive desde el diseño o antes de este, manifestó Camacho. “Tienen la ventaja de captar recursos del público mediante la emisión de participaciones, para el desarrollo completo o como socio en parte del proyecto aportando una parte de los recursos. Los fondos inmobiliarios pueden también convertirse en la contra parte que compre el desarrollo una vez esté listo para su arrendamiento, o cuando esté arrendado, provocando sinergias entre ambas figuras”, explicó el gerente de BCR Safi.El oficentro Terracampus, ubicado en Curridabat, es junto a Terramall un caso de éxito de desarrollo inmobiliario ejecutado por Aldesa. En el caso del oficentro, se está en la etapa final de venta del inmueble, afirmó Douglas Montero, gerente de Fondos de inversión de la Safi. Titularización, alternativa para obra pública El esquema de titularización consiste en comprar hoy un flujo futuro predecible a un precio determinado, con dinero de inversionistas que, a cambio, adquieren un título valor que establece una rentabilidad y forma de pago del principal, en función de los flujos que se reciben.Puede aplicarse en diversos tipos de obra, lo importante es que exista una flujo predecible, como peajes, impuestos específicos, derechos de crédito, entre varias opciones. La principal ventaja es que libera capital y permite a muchas personas ser inversionistas. Por ejemplo, un banco financia una carretera, luego con el flujo que genera el peaje se realiza la titularización, con el dinero recibido se cancela la operación de crédito y el banco puede financiar otra carretera.Mientras tanto, los inversionistas reciben una rentabilidad y devolución del principal en función del flujo del peaje y de acuerdo a la estructuración realizada. Las Operadoras de Pensiones, Fondos de Inversión y Aseguradoras son quienes más demandan alternativas de inversión a largo plazo y muestran interés en la titularización, con lo cual se crea un círculo virtuoso, costarricenses financiando obra pública para los costarricenses, explicó Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos"] Hay poca experiencia pero muy positiva, como lo fueron los proyectos de ICE Peñas Blancas y Cariblanco, donde se usó la figura del Fideicomiso de Titularización. [/quote]