¿Cómo ha evolucionado el financiamiento inmobiliario en México?

La maduración del sector inmobiliario mexicano, impulsada por la profesionalización de sus actores y la entrada de capital institucional, ha transformado radicalmente las fuentes de financiamiento disponibles para el desarrollo de proyectos de alto impacto. Por Catalina Martínez Quinterocmartinez@inversioninmobiliariacr.com Durante la última década, el ecosistema inmobiliario en México ha dejado atrás su carácter fragmentado y artesanal para dar paso a un entorno más sofisticado, estructurado y financieramente robusto. La llegada de desarrolladores con gobierno corporativo, la consolidación de fondos especializados y la creciente participación de inversionistas institucionales han redefinido las reglas del juego. Hoy, el financiamiento ya no depende exclusivamente de la banca tradicional: se diversifica entre fibras, capital privado, deuda estructurada y vehículos híbridos que responden a la complejidad de los nuevos activos. Este cambio no solo ha ampliado el acceso a recursos, sino que ha elevado los estándares de planeación, transparencia y retorno. En segmentos como parques industriales, lifestyle centers o desarrollos mixtos, el financiamiento se ha convertido en un instrumento estratégico, no solo operativo. Entender su evolución es clave para anticipar hacia dónde se moverá el capital en los próximos años. Alejandro Rodríguez, presidente del Comité de Bienes Raíces de la Asociación Mexicana de Capital Privado (AMEXCAP) detalla que los activos inmobiliarios históricamente habían sido desarrollados por familias que poseían los recursos económicos con el fin de generar ingresos por las rentas. Entre los activos, principalmente se enfocaron en oficinas, retail y hoteles, debido a que el sector industrial principalmente era desarrollo y propiedad de las empresas; sin embargo, posterior a la década de los años 90 se comenzó con el desarrollo de activos industriales destinados a renta. "Los fondos de capital privado ayudaron a la profesionalización del sector inmobiliario que comenzó en la década de los años 90 con la llegada de GE Capital porque ese fue el primer equipo dedicado en México. Si bien, es cierto que ha habido desarrolladores de primera desde aquel entonces, de manera internacional, las mejores prácticas comenzaron a llegar y al evolucionar los modelos de inversión, la necesidad de tener talento inmobiliario fue creciendo. Antes había más generalistas o empíricos dedicados al sector y hoy encuentras muchos profesionales dedicados al sector." Alejandro Rodríguez Rivero Chief Investment Officer y Portafolio Manager Catena Activos Alternativos "Las FIBRAs, han tenido un gran año, el Índice de FIBRAs que calculamos en la BMV de la mano de Standard&Poor’s ha tenido un rendimiento del 24% en pesos, si a esto sumamos lo que las FIBRAs han estado pagando en términos de distribución de capital, es decir, cuando reparten las rentas (la mayoría de los casos lo hacen de manera trimestral) se ha convertido en un instrumento de inversión interesante para los mexicanos." Juan Manuel Olivo Director de Promoción y Emisoras Bolsa Mexicana de Valores “Un hito importante en México, fue la llegada de un jugador global, GE Capital (era la división de servicios financieros de General Electric) empieza a financiar los activos con estructuras más de largo plazo en donde se empiezan a estandarizar los contratos de renta. El otro hito importante fue la entrada en vigor del NAFTA en 1994, donde se empezó a demandar espacio inmobiliario industrial de calidad para poder recibir toda la inversión que se iba a dedicar a la exportación”, explica Alejandro Rodríguez, quien también es Chief Investment Officer y Portafolio Manager en Catena Activos Alternativos. Agrega que se comienza un poco con un ordenamiento de las estructuras de financiamiento al sector y en el año 2000, cuando a México comienzan a llegar los recursos de los fondos de pensiones globales principalmente americanos, canadienses y de Singapur, eso trajo una reanudación por parte de los bancos para otorgar créditos al sector de forma más ordenada. El experto considera que aún hay temas importantes por atender como encontrar la manera de generar estructuras atractivas para atraer el capital más allá de los ciclos inmobiliarios de cada sector (oficinas, centros comerciales, industrial y oficinas). Así como los factores propios que acompañan a los activos industriales como el agua o la energía. El país debe generar certidumbre jurídica y de gobernanza que le permitan al capital institucional invertir en el largo plazo. “También, en cuanto a los criterios ASG, los fondos lo han venido atendiendo de manera importante, los manejadores hemos invertido mucho tiempo y recursos para darle esa certidumbre al capital nacional e internacional de que están invirtiendo de manera transparente, bien gestionada y que el impacto de sus inversiones está siendo positiva en las comunidades donde se invierte”, añade Alejandro Rodríguez. Financiamiento al sector inmobiliario desde el mercado de valores En la Bolsa Mexicana de Valores son expertos en acompañar sobre las mejores alternativas de financiamiento para el sector inmobiliario, pero para las empresas medianas o con una mayor madurez. Sin embargo, confirman que el financiamiento en las primeras etapas para el sector inmobiliario, la mayoría de las empresas lo obtiene de Friends&Family lo cual es muy importante para empezar con los primeros pasos del financiamiento. En entrevista exclusiva para la Revista INversión INmobiliaria®, Juan Manuel Olivo, Director de Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) detalla que hay distintos instrumentos que apoyan a las empresas a recibir los flujos de capital y desarrollar inmuebles como el caso de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), el primero de ellos se hizo en 2009 “con anticipación preparamos un instrumento entendiendo las necesidades del mercado mexicano y cómo podíamos canalizar recursos de los fondos de pensión (Afores) para ciertos sectores como inmobiliario, private equity, energía, infraestructura o créditos.” El CKD sirve como un instrumento inicial para obtener el financiamiento que se destinará al desarrollo; sin embargo, en la historia natural del financiamiento la siguiente etapa son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) donde a partir de un portafolio inicial de propiedades salen al mercado de valores para obtener recursos. Uno de los instrumentos donde los retailers (inversionistas individuales que pueden participar a través de las Casas de Bolsa) tienen más apetito son los bienes raíces y la forma de democratizarlo es a través de las Fibras y considera el Directivo que en el momento cuando surjan nuevas Fibras, éstas encontrarán un mercado con valuaciones justas. Juan Manuel Olivo señala que, “en términos de instrumentos estamos completos; sin embargo, hacemos revisiones en las bolsas de valores de otros países para ver si se necesita algo, pero creemos que tenemos los necesarios”. En el horizonte se observa que estos instrumentos de financiamiento sigan detrás del desarrollo de bienes raíces en el país y seguramente, a partir de 2026, una vez que se tenga claridad sobre las nuevas condiciones bajo las que operará el T-MEC, México pueda vivir una siguiente ola de inversiones enfocadas en el sector industrial, sin olvidar que el mercado de oficinas corporativas se está recuperando y con la llegada de nuevas empresas o la expansión de algunas, se necesitarán otro tipo de inmuebles como hoteles, vivienda y centros comerciales. Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) Características principales Instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores Los administradores crean un fideicomiso Cuentan con un plazo determinado que generalmente son 10 años Instrumento con mayor riesgo porque está involucrado en el desarrollo de las propiedades Tienen un plazo de inversión y desinversión, la salida son Fibras cotizando en el mercado de valores o un tercero ¿Cómo funciona? El administrador del CKD explica en el prospecto de colocación el tipo de inmueble a desarrollar (residencial, corporativo, naves industriales, etc) Comienza la inversión para el desarrollo de ciertos proyectos inmobiliarios Tienen una emisión inicial y puede haber llamadas de capital adicional o recibir co-inversiones Reciben recursos principalmente de inversionistas institucionales y calificados (principalmente Afores) Una vez concluído el desarrollo, se comienza con la búsqueda de los posibles compradores Cuando se recuperan los recursos se regresa la inversión y una ganancia a los participantes Fuente: Juan Manuel Olivo, BMV Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) Características principales Instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores Emiten CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) son el equivalente a una acción y al ser dueño de un CBFI, prácticamente eres un socio de la FIBRA. Al adquirir un CBFI se tiene el derecho a recibir las distribuciones correspondientes (a partir de la compra se comienza a recibir el producto de las rentas) Los CBFIs tiene un valor determinado cuyo precio se mueve como el de las acciones Por regulación, las distribuciones deben ser mínimo una vez al año y la obligación es que se repartan el 95% de la utilidad fiscal, en la práctica la mayoría de las FIBRAs reparten de manera trimestral y existen algunas que lo hacen mensual Pueden colocar deuda en el mercado de valores Poseen un portafolio de propiedades que ya están generando rentas Las FIBRAs pueden ser de dos tipos: Especializadas, se enfocan en un solo sector como centros comerciales o industrial Diversificadas, tienen diversos sectores (oficinas, industrial y centros comerciales) con el objetivo de mitigar los riesgos en la baja de los ciclos inmobiliarios Participan inversionistas individuales (retail investor) a través de las Casas de Bolsa e inversionistas institucionales (Afores) Instrumento que no tiene fecha de vencimiento Instrumento de menor riesgo porque son inmuebles que ya se están rentando Por regulación, las FIBRAs deben tener al menos el 70% en inmuebles destinados a la renta y tienen un porcentaje menor para desarrollo Pueden vender inmuebles y dar distribuciones a los accionistas o desarrollar con ese dinero algún otro inmueble La esencia son activos estabilizados (generando rentas) con clientes triple A Su objetivo es seguir adquiriendo propiedades para tener un portafolio más robusto ¿Cómo funciona? Los administradores crean un fideicomiso donde a través de un prospecto de colocación se menciona cuánto dinero esperan obtener del mercado de valores Se especifica en el prospecto de colocación el tipo de inmuebles que tendrá la FIBRA Salen con una Oferta Pública Inicial (IPO) que puede ser nacional o internacional Pueden realizar ofertas subsecuentes en el mercado de valores colocando más CBFIs (Follow on) Con los recursos obtenidos siguen adquiriendo propiedades o un pequeño porcentaje se destina al desarrollo de inmuebles Los inversionistas que participaron reciben las distribuciones por las rentas generadas Fuente: Juan Manuel Olivo, BMV © 2026. Revista Inversión Inmobiliaria SRL.