Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, el caso de éxito en México con portafolios industriales

El año de 2011 marcó una nueva era en la atracción de capitales institucionales para el sector inmobiliario en el país. Por Catalina Martínez Quinterocmartinez@inversioninmobiliariacr.com Foto: Imagen con carácter ilustrativo, cortesía de Shutterstock El inicio de los años 2000 representó para México un punto de inflexión en el financiamiento del sector inmobiliario. Hasta entonces, los créditos tradicionales eran la vía predominante para impulsar proyectos, pero la necesidad de atraer capital institucional y diversificar las fuentes de recursos llevó a explorar alternativas más sofisticadas. La llegada de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en 2011 abrió una nueva etapa caracterizada por la democratización, la transparencia y la regulación. Según Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de FIBRAs (AMEFIBRA), el país necesitaba diversificar sus fuentes de financiamiento e incentivar el desarrollo de infraestructura inmobiliaria moderna. “El sector financiero buscaba instrumentos líquidos, accesibles y con beneficios fiscales para las Afores, mientras que el inmobiliario requería capital a gran escala para consolidar portafolios de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles industriales”, explicó. De allí surgió la idea de replicar el modelo de los REITs estadounidenses, adaptado a las necesidades de México. El impacto fue inmediato. Moisés señala que las FIBRAs “institucionalizaron el sector, ordenaron el crecimiento de portafolios, fortalecieron la transparencia y elevaron los estándares de gobernanza”. Además, transformaron la manera en que se construyen y operan los bienes raíces en el país, consolidando a México como un referente regional en innovación financiera inmobiliaria. No obstante, el camino no estuvo exento de retos. “Como todo sector joven, enfrentamos desafíos como el entendimiento del vehículo por parte de los inversionistas, la volatilidad de las tasas de interés y coyunturas como la pandemia”, recordó. Aun así, los resultados muestran resiliencia: con ocupaciones promedio superiores al 95% y un desempeño sólido en segmentos industriales y comerciales, las FIBRAs se han convertido en un pilar de estabilidad. "Hoy hablamos de desarrollos (inmobiliarios) con certificaciones ambientales, de inmuebles con integración de energías renovables y de proyectos de usos mixtos que responden a las nuevas formas de vivir, trabajar y consumir." Josefina Moisés Directora general AMEFIBRA Uno de los cambios más trascendentales ha sido la democratización de la inversión inmobiliaria. “Antes, participar estaba limitado a grandes desarrolladores; hoy cualquier inversionista puede hacerlo con montos accesibles y bajo un esquema regulado”, destaca Moisés. A ello se suma la evolución hacia instrumentos vinculados a la sustentabilidad: entre 2020 y 2025, el 39% de la deuda emitida por las FIBRAs se vinculó a bonos verdes o de sostenibilidad, consolidando el liderazgo del sector en financiamiento responsable. El éxito de las FIBRAs se explica, en palabras de Moisés, por tres factores clave: “confianza, rendimiento y visión de largo plazo”. Inicialmente, los inversionistas buscaban ingresos estables vía dividendos; hoy, además de esa estabilidad —con dividendos promedio superiores al 9% y rendimientos totales de hasta 15%—, buscan diversificación, impacto ASG y un instrumento que combina rentabilidad con responsabilidad. FIBRA MTY, enfoque industrial y administración internalizada Con una planeación de 18 meses, la estructura de FIBRA Monterrey (FIBRA MTY) estuvo lista en julio de 2013 y debutó en la Bolsa Mexicana de Valores en diciembre de 2014. Desde sus orígenes, el planteamiento fue diversificar para mitigar los ciclos inmobiliarios, pero pronto se tomó la decisión de concentrarse en el sector industrial. "El inversionista, particularmente el internacional, suele valorar más un vehículo especializado. Aunque seguimos viendo valor en oficinas, su recuperación tomará más tiempo tras la pandemia, por eso decidimos alinearnos con los intereses de nuestros inversionistas y enfocarnos en lo industrial, que seguirá creciendo con el T-MEC." Javier Llaca Cofundador y director de operaciones y adquisiciones de la FIBRA Llaca recuerda que cuando surgió la idea de FIBRA MTY, apenas comenzaba el mercado de estos vehículos en México. “Conforme se ha desarrollado el mercado de las FIBRAs con mayor escala y volumen, al mismo tiempo que los asset managers de las Afores, se ha consolidado el fondeo con este vehículo”, señala. No obstante, llegar a este punto no fue sencillo: la pandemia, las coyunturas políticas y la necesidad de explicar al mercado por qué se trataba de una FIBRA distinta fueron obstáculos que, a la larga, validaron la resiliencia del modelo. Una de sus características diferenciales fue la administración internalizada, es decir, que el administrador del portafolio no cobra comisiones por compras, ventas o desarrollos. “Ese ahorro se queda en el fideicomiso. Es un modelo que comenzó en los REITs de Estados Unidos y que decidimos adoptar desde el inicio”, detalla Llaca. La Fibra fue fundada por cuatro socios con experiencia complementaria en desarrollo, finanzas y gestión inmobiliaria, lo que permitió estructurar un portafolio sólido desde su origen. FIBRA NEXT: el nuevo gigante industrial Tras siete años sin nuevas colocaciones en la Bolsa Mexicana de Valores, en 2025 debutó FIBRA Nearshoring, Experts and Technology (FIBRA NEXT), enfocada en el sector industrial. Su Oferta Pública Inicial (OPI) alcanzó los 8,000 millones de pesos, con un portafolio inicial de nueve propiedades clase A, 754,000 metros cuadrados de área rentable bruta y ocupación al 100%. Entre sus arrendatarios destacan Walmart, DHL y PepsiCo, sumando 29 clientes nacionales e internacionales. "Por cada metro de manufactura ligera que se instale nuevo en el país se van a necesitar dos metros de logística. Si así, ya estamos creciendo con FIBRA NEXT y no nos damos abasto y tenemos una desocupación del 1 o 2% en México, súmale el nearshoring. Hay que tener la visión de bienes raíces que es de largo plazo, este no es un negocio para ver qué pasa el siguiente trimestre hay que ver la tendencia de hacia dónde nos estamos moviendo los próximos años." Jorge Pigeon Director de Relación con Inversionistas Fibra Next El camino no fue sencillo: anunciada en 2023, su salida al mercado se retrasó por falta de autorizaciones hasta julio de 2025. “Sabíamos que quizá no era el momento idóneo, pero la confianza del grupo promotor, el respaldo de los inversionistas y la visión del equipo lo hicieron posible”, comentó Gonzalo Robina, miembro del Comité Técnico de la FIBRA, quien destacó que entre el 90% y 95% de los inversionistas fueron locales, principalmente a través de las Afores. Los directivos explicaron que están en espera de autorizaciones para sumar nueve inmuebles adicionales, así como 182 que aportará FIBRA UNO, con lo que el portafolio alcanzará 200 propiedades y ocho millones de metros cuadrados. “Lo que hacemos es una coinversión: FUNO sigue siendo socio del negocio industrial y sus inversionistas continúan recibiendo flujo de esos activos. NEXT, en cambio, ofrece una alternativa exclusivamente industrial, algo que el mercado valora muy bien”, detalla Jorge Pigeon, director de Relación con Inversionistas. Para Raúl Gallegos, director general de FIBRA NEXT, la nueva colocación “simboliza el arranque de una nueva visión para el sector industrial nacional”, con recursos destinados a adquirir y desarrollar propiedades que generarán ingresos en menos de 18 meses. Robina añade que la Fibra “arranca con activos estabilizados y un plan de crecimiento sólido que permitirá alcanzar más de 22 millones de metros cuadrados de ABR en los próximos años”. El 29 de septiembre de 2025, FIBRA NEXT anunció la firma de acuerdos para adquirir tres activos en desarrollo en Toluca, Querétaro y Cancún, con un total de 410,843 metros cuadrados de área rentable bruta. De ellos, 262,446 metros cuadrados están en construcción y 148,397 ya estabilizados, confirmando la ambición de convertirse en el portafolio industrial más grande de Latinoamérica. AMEFIBRA 15 FIBRAs agrupadas en la Asociación 30.5 millones de metros cuadrados de área rentable bruta son administradas por las FIBRAs + 2,000 propiedades (4.5 veces la superficie del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México) +891,000 millones de pesos es el valor de los activos El sector representa el 4.5% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional Genera aproximadamente 3.5 millones de empleos directos e indirectos Fuente: AMEFIBRA PORTAFOLIO DE FIBRA MTY 118 propiedades en total (industriales, oficinas y retail) 106 son propiedades industriales 2 millones de metros cuadrados de área rentable bruta (portafolio total) Ubicados en 15 mercados (particularmente Bajío, centro y norte de México) Tasa de ocupación industrial del 98% 80% destinados a manufactura 20% pertenecientes al mercado de logística Fuente: FIBRA MTY PORTAFOLIO DE FIBRA PROLOGIS 507 propiedades 8.1 millones de metros cuadrados 345 edificios para uso logístico y de manufactura 6.1 millones de metros cuadrados Ubicados en 6 mercados (Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara) Arrendadas a 344 clientes, incluyendo proveedores de logística, compañías de transporte, minoristas y fabricantes Fuente: FIBRA PROLOGIS AL 30 DE JUNIO DE 2025 PORTAFOLIO DE FIBRA UNO 408 propiedades en total (industriales, oficinas y retail) 181 son propiedades industriales 147 son propiedades comerciales 80 son propiedades de oficinas 7 millones 236 mil 539.612 metros cuadrados de área rentable bruta (portafolio total) Fuente: FIBRA UNO PORTAFOLIO DE FIBRA NEXT 9 propiedades OPI 8.000 millones de pesos 537.000 metros cuadrados de área rentable bruta en operación 216.000 metros cuadrados de en proceso de estabilización 100% de ocupación 100% en el sector de logística Fuente: FIBRA NEXT PORTAFOLIO DE FIBRA MACQUARIE 260 propiedades en total (industriales y retail) 243 son propiedades industriales 17 son propiedades comerciales Las propiedades industriales están ubicadas en los mercados clave de Bajío, centro y norte de México 71% del espacio usado para manufactura 28% para distribución 1% otro Fuente: FIBRA MACQUARIE © 2026. Revista Inversión Inmobiliaria SRL.