Por María José Núñez Chacón
mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

El mercado inmobiliario centroamericano atraviesa una transformación silenciosa pero profunda. Los vehículos de inversión, antes limitados a esquemas tradicionales, hoy se diversifican con instrumentos que van desde fideicomisos hasta plataformas digitales de tokenización. La región, en su conjunto, comienza a hablar el lenguaje de la sofisticación financiera.

La evolución de los vehículos de inversión inmobiliaria en Centroamérica revela un mapa diverso pero complementario. Costa Rica ha optado por la institucionalidad y la confianza, consolidando sus fondos inmobiliarios como un pilar regulado y estable del mercado de capitales. Panamá, en cambio, ha apostado por la sofisticación internacional, con fideicomisos listados en bolsa y estructuras tipo REIT que lo acercan a los estándares globales. El Salvador, por su parte, ha irrumpido con una estrategia disruptiva: la tokenización de activos y un marco legal pionero que lo coloca en la vanguardia digital.

Lo interesante no es solo la diferencia de enfoques, sino la convergencia hacia un mismo destino: la profesionalización del capital inmobiliario. Mientras Costa Rica ofrece seguridad y madurez, Panamá proyecta escala y apertura global, y El Salvador experimenta con mecanismos que democratizan la inversión y reducen barreras de entrada. En conjunto, estos tres modelos muestran que la región no es un bloque homogéneo, sino un laboratorio de innovación financiera donde cada país explora su ventaja competitiva.

Para los inversionistas internacionales, este mosaico representa tanto una oportunidad como un reto. La clave estará en identificar qué combinación de estabilidad, sofisticación e innovación se ajusta mejor a su perfil de riesgo y horizonte de inversión. Lo cierto es que Centroamérica ya no es un mercado periférico: es un espacio donde la institucionalidad, la globalización y la digitalización conviven, y donde el capital inmobiliario encuentra nuevas formas de crecer y diversificarse.

Francisco Navarro, director de CDL Marketing, lo resume así: “Esto no implica abandonar sus especialidades actuales, sino evolucionar de manera gradual para incorporar instrumentos y sectores más complejos, diversificando así sus oportunidades de crecimiento sin descuidar los cimientos que les han dado ventaja”.

En un reporte preparado para Inversión Inmobiliaria, Navarro concluye que la evolución de los vehículos de inversión en Costa Rica, Panamá, El Salvador, México y República Dominicana responde tanto a tendencias globales como a dinámicas locales. La sostenibilidad y la tecnología marcan la pauta: arquitectura verde, inteligencia artificial, big data y blockchain se integran en la gestión, valoración y comercialización de activos.

Los motores son claros: turismo internacional, inversión extranjera directa y el auge del nearshoring. En México, la agencia EFE reportó que la digitalización, la gentrificación y la relocalización industrial han disparado los precios de la vivienda. “El nuevo índice de precios de vivienda presentado por Banorte, en febrero pasado el valor de los inmuebles en territorio mexicano registró un crecimiento anual del 8%, reflejando el impacto de estos cambios estructurales en la dinámica inmobiliaria”, indicó la agencia.

En República Dominicana, la IED alcanzó US$2.892 millones en el primer semestre del año, un 15,3% más que en el mismo período anterior, según el Banco Central. La cifra confirma la confianza de los inversionistas.

El análisis de Navarro también apunta a un auge en desarrollos de uso mixto, turísticos, hoteleros, logísticos y de vivienda vertical. La democratización de la inversión avanza de la mano de Fintech y proptech, que han abierto la puerta a pequeños y medianos inversionistas mediante crowdfunding, tokenización y plataformas digitales.

Los marcos legales, aunque desiguales, se mueven en la misma dirección: acomodar instrumentos como los REITs, las Fibras y los fondos listados. Oportunidades y desafíos se entrelazan en un mercado que, poco a poco, se vuelve más sofisticado.

Fondos inmobiliarios: la apuesta estratégica de Costa Rica para canalizar inversión

Los fondos de inversión inmobiliaria se han consolidado como instrumentos de alta demanda y confianza entre los inversionistas, gracias a su carácter de oferta pública, el marco regulatorio que los respalda, la transparencia en su gestión y la supervisión que los acompaña, además de su accesibilidad.

Foto: En Costa Rica, los fondos de inversión inmobiliaria se han consolidado como instrumentos de alta demanda y confianza entre los inversionistas.

En Costa Rica, estos vehículos han representado una vía confiable para participar en el mercado inmobiliario. La mayoría de los recursos se concentran en nichos como oficinas, locales comerciales y zonas francas de alta tecnología, con menor presencia en bodegas o industria de manufactura.

Douglas Montero, gerente general de BCR Safi, administradora de fondos de inversión, explicó que el principal mecanismo de financiamiento para el desarrollo inmobiliario sigue siendo el crédito tradicional, aunque se han incorporado figuras como el fideicomiso para brindar mayor seguridad financiera.

“También destacan los fondos inmobiliarios como vehículos de inversión y son administrados por Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, aunque en los últimos años no se ha observado una expansión masiva de estos instrumentos. En el caso de BCR Safi hay 15 fondos activos, de los cuales 14 operan en dólares y uno en colones”, señaló Montero.

En esta administradora, los fondos en dólares registraron un rendimiento promedio líquido de 3,06% en los últimos 12 meses (con corte al 31 de agosto de 2025), mientras que el fondo inmobiliario en colones alcanzó un rendimiento neto de 3,65% en el mismo período.

De acuerdo con Lidia Araya, gerente de Carteras de Inversión del Grupo Financiero Mercado de Valores, a lo largo de dos décadas, hasta 2022, los fondos de inversión inmobiliaria crecieron un 34%, consolidándose como uno de los vehículos de mayor auge en el país.

Actualmente, los fondos inmobiliarios presentan una rentabilidad promedio cercana al 3,63% anual, indicó Araya. Existen fondos que administran entre US$300 y US$400 millones en activos, mientras que los fondos de desarrollo —de mayor riesgo— suelen buscar rendimientos superiores al 10%. Estos últimos manejan en promedio entre US$40 y US$50 millones en activos, dependiendo de la etapa de inversión y la estrategia de salida o explotación del proyecto.

Un ejemplo es Multifondos de Costa Rica SFI, parte del Grupo Financiero Mercado de Valores, que administra US$846 millones en activos totales a través de 11 fondos en operación. En el segmento inmobiliario, gestiona el Fondo de Inversión Inmobiliario Multifondos, con US$312 millones en activos, pionero en el mercado costarricense y líder en inversiones bajo el régimen de zonas francas. Además, administra US$47 millones en fondos de desarrollo inmobiliario especializados en vivienda, a través del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multifondos Secrt Escalante y el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multifondos.

Panamá evoluciona con REITs, fideicomisos y enfoque internacional

El mercado inmobiliario panameño ha evolucionado hacia una mayor sofisticación financiera. Con un marco legal atractivo, incentivos fiscales y la ventaja estratégica del Canal, el país ha logrado posicionarse como un destino preferido para capital regional e internacional.

Foto: Con un marco legal atractivo, incentivos fiscales y la ventaja estratégica del Canal, el país ha logrado posicionarse como un destino preferido para capital regional e internacional.

En este contexto, los vehículos de inversión inmobiliaria han ganado protagonismo. Panamá ha impulsado estructuras listadas en bolsa equivalentes a los REITs, fideicomisos privados y fondos de desarrollo, que canalizan recursos hacia proyectos residenciales, comerciales, logísticos y turísticos. Esta diversificación ha permitido al sector consolidarse como motor estratégico de crecimiento.

Un estudio de 4S Real Estate, publicado en junio pasado, subraya que las nuevas dinámicas sociales, los avances tecnológicos y las reformas legislativas ofrecen al país una oportunidad única para reposicionar su mercado inmobiliario en el escenario internacional. El informe destaca que la residencia vertical lidera las expectativas de crecimiento hacia 2025, seguida por vivienda horizontal, hotelería y retail.

“El PropTech ha emergido no solo como una prioridad, más bien como una necesidad que puede dictaminar el éxito sostenido; herramientas como Seleris se encuentran enfocadas totalmente a la rama inmobiliaria y dan uso a la IA para la automatización de procesos de preventa, así como la creación de modelos financieros alternativos (crowdfunding y créditos mezzanine)”, indicó 4S Real Estate.

Francisco Navarro recordó un caso emblemático: el desarrollo de REITs en Costa del Este, donde se estructuraron esquemas financieros para adquirir torres residenciales y comerciales, ofreciendo liquidez y rendimientos estables en dólares a inversionistas internacionales.

Costa del Este, concebida como una ciudad planificada desde cero, se ha consolidado como un polo estratégico: a pocos minutos del centro financiero y del aeropuerto internacional, concentra la sede de numerosas multinacionales y mantiene una demanda sostenida de residencias y propiedades de alto valor.

El Salvador y los tokens digitales

El Salvador se ha convertido en un laboratorio regional de innovación financiera. Con la aprobación de la Ley de Emisión de Activos Digitales y la creación de la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD), el país ha abierto la puerta a instrumentos inéditos en la región: fondos de inversión cerrados, fideicomisos y REITs tokenizados, que permiten convertir activos inmobiliarios y otros bienes en tokens digitales negociables.

Este marco regulatorio no solo habilita la tokenización, sino que ofrece incentivos fiscales de gran atractivo: exención de impuestos sobre las ganancias de capital en transacciones con activos digitales, así como beneficios en materia de impuestos corporativos y retenciones, tanto para emisores como para inversionistas. Con ello, El Salvador busca posicionarse como un hub competitivo para atraer capital extranjero.

La innovación no se limita al plano normativo. Empresas como PropertyGRID y Solazmar Inc. han lanzado plataformas que facilitan la inversión inmobiliaria mediante tokenización. Una de las primeras iniciativas es Health City, un proyecto de turismo médico en las costas de La Unión, que promete combinar infraestructura hospitalaria con servicios turísticos de alto valor. Según reportó El Mundo, este desarrollo se perfila como un emblema de la nueva ola de proyectos inmobiliarios tokenizados en el país.

El atractivo de estos vehículos radica en su capacidad de democratizar la inversión: permiten la participación de inversionistas medianos y pequeños en proyectos antes reservados a grandes capitales, al tiempo que mejoran la liquidez y reducen las barreras de entrada. En el caso de los REITs tokenizados, los rendimientos incluso se pagan en Bitcoin, reforzando la apuesta del país por integrar las criptomonedas a su ecosistema financiero.

Para Francisco Navarro, director de CDL Marketing, el mercado regional de vehículos de inversión inmobiliaria avanza hacia la madurez, la digitalización y la inclusión. “Las tendencias futuras apuntan a una mayor tokenización de activos, mejorando la liquidez y reduciendo barreras de entrada; la consolidación de las Fintech y Proptech como actores centrales en la intermediación y gestión; a la vez que habrá un mayor enfoque en proyectos sostenibles y adaptados a las nuevas demandas, incluyendo logística, vivienda eficiente, turismo de experiencia”, señaló el experto.

Navarro también advierte que ya existe una competencia regulatoria entre países para atraer capital extranjero mediante incentivos fiscales y seguridad jurídica. En paralelo, la profesionalización de la gestión de fondos y fideicomisos eleva los estándares hacia niveles internacionales.

En conclusión, El Salvador ha apostado por un modelo de innovación regulatoria que lo coloca en el radar de inversionistas globales. Sin embargo, la selección del vehículo adecuado sigue siendo crítica: cada decisión debe alinear perfil de riesgo, horizonte temporal y objetivos financieros con las oportunidades y marcos regulatorios específicos de cada país.

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