Por Redacción Inversión Inmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

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El mercado del sector logístico en los países de América Latina es muy diferente, sin embargo, todos están pasando por complicaciones producto de factores políticos o económicos que afectan dicha zona.

Además, algunos países están experimentando una actualización de sus inmuebles logísticos para alcanzar estándares internacionales y continuar con las expansiones tal como sucede en Perú. El modelo de Built-to-Suit (construcción a la medida) está presente en distintos países (Panamá, Colombia (Bogotá) y México) debido a que los desarrolladores están escuchando las necesidades de los clientes y con ello, también asegurar el arrendamiento de los inmuebles en el corto plazo.

Si bien, todos los mercados tienen retos también tienen ofertas interesantes para el crecimiento de sus mercados. Aquí un análisis de cada país.

Perú

El mercado logístico en Perú está en crecimiento, ya que, actualmente está en una constante actualización respecto a las instalaciones, los procesos y los alcances, además en cuanto a las ubicaciones también hay ampliaciones en las zonas donde están los operadores logísticos.

En el segmento industrial se está experimentando una recuperación tras algunos años de recesión producto de diversos factores como algunos proyectos retrasados, sin embargo, se observa un mejor comportamiento de la demanda interna y los programas estatales.

De acuerdo con Sandro Vidal, gerente de investigación de la consultora Colliers International, este sector presenta varios retos y es que, a nivel macro la automatización de procesos es uno de ellos, así como la actualización de los almacenes para llegar a los estándares internacionales que permitan ofrecer más soluciones.

Además, detalla que “las condiciones para la expansión tienen que superar retos tales como la accesibilidad para las nuevas ubicaciones, el planeamiento (normativa, zonificación) para el uso de la tierra con vocación logística/industrial y en las zonas consolidadas (por ejemplo, Gambetta) la planificación del flujo vehicular”.

Una de las ventajas que está llamando la atención a las inversiones extranjeras es que aún existe mercado para crecer en servicios logísticos y entre las zonas más interesantes para invertir está Callao gracias al acceso que tiene tanto al puerto como al aeropuerto, sin embargo “en el Callao la oferta de tierra para nuevos desarrollos logísticos es limitada y mantienen los precios más altos, en comparación a la zona sur, por ejemplo, con mayor disposición de terrenos y precios menores”, afirma Sandro Vidal.

La zona Sur y Oeste de la ciudad de Lima concentra el 88% del stock de almacenes, donde la primera sigue en expansión para consolidar las actividades industriales y la segunda zona, se mantiene como el clúster tradicional de almacenes muy ligado tanto a las importaciones como exportaciones gracias a su ubicación cercana al puerto y aeropuerto.

A finales de 2017 la zona Este, tuvo la inauguración de la primera etapa del Centro Logístico de Almacenes Central Huachipa donde 150,000 metros cuadrados serán para operaciones logísticas y de almacenamiento.

En el distrito de Lurín, LatAm Logístics Properties, para 2018 inauguró Parque Logístico Lima Sur con una inversión de 55 millones de dólares donde sólo 66 mil metros cuadrados serán para almacenes con altos estándares de sostenibilidad al tener la certificación preliminar Edge.

Panamá

La ciudad de Panamá cuenta con as condiciones para el desarrollo inmobiliario del sector industrial, dentro de los ciclos inmobiliarios ahora experimenta la relacionada con la expansión. Anteriormente, la construcción era especulativa, pero ahora se está consolidando el modelo Built-to-Suit (construcción a la medida).

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Pasando el segundo trimestre de 2018, se contaba con un inventario total de un millón 23 mil 725 metros cuadrados con precio de renta promedio de 7.30 dólares al mes por metro cuadrado y 353,539 metros cuadrados.

 

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De acuerdo con el Overview de Colliers International, Mercado Inmobiliario Industrial (Ciudad de Panamá, Septiembre 2018), hubo un aumento en la tasa de disponibilidad debido a que hubo un aumento en nuevos desarrollos en submercados tradicionales con bajas tasas de pre-arrendamiento.

Finalmente, un análisis histórico sobre el precio de la renta en dólares al mes se ve una disminución en los precios, ya que, el precio de lista por metro cuadrado en 2015 era de 9.05 dólares y en 2018 se ubicó en 8.49, mostrando una ligera recuperación en 2017 con 8.98 dólares por metro cuadrado.

Colombia (Bogotá)

Con una perspectiva de crecimiento para 2019 con 3.3% de acuerdo con datos del Banco de la República debido al incremento en el consumo privado y la recuperación de las exportaciones en medio del incremento de los precios del petróleo. A finales de 2018, se observó que en los sectores tanto minoristas como de logística se presentó más del 40% de las ocupaciones de espacios industriales “lo que se refleja en la colocación de la mayoría de los espacios construidos de manera especulativa por los fondos de inversión.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]“Adicionalmente, resultado de la disponibilidad cercana al 18% en la capital del país, se evidencia un aumento en el alquiler temporal de áreas y una reducción generalizada de los precios de renta, traducida en mayor flexibilidad en los contratos”, según se lee en el Reporte de Mercado Industrial Bogota-Colombia al cuarto trimestre de 2018 de Colliers International. 

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Bogotá finalizó 2018 con un inventario de tres millones 828 mil metros cuadrados, donde el corredor más grande (Sub Urbano Calle 80), sigue mostrando crecimiento y prueba de ello es la finalización de la tercera etapa del Parque Empresarial Siberia y el funcionamiento del Complejo Industrial El Pino, así como las construcciones en Zol-Funza, Logik Siberia y el inicio de operaciones de Interpark.

El corredor Sub Urbano Calle 80 alcanzó un área rentable aproximada de un millón 458 mil 200 metros cuadrados, seguido por el corredor Sub Urbano Funza con 681 mil 500 metros cuadrados. Por lo que he dicho documento la firma de consultoría estima que para 2019 el inventario se mantendrá al alza y continúe la construcción de bodegas en parques industriales en proceso de consolidación.

En cuanto a la oferta, la disponibilidad para Bogotá y los municipios industriales de la Sabana cerraron 2018 con cerca de 677 mil metros cuadrados, además hubo una reducción de la oferta clase A+ y la clase b bajó su disponibilidad en 19% porque hubo periodos de arrendamiento por periodos cortos en el sector de bodegas.

“Se debe agregar que, la oferta de las zonas francas alcanza niveles cercanos a los 199 mil metros cuadrados, incrementando en 7% respecto al cierre del 2017. Estos datos reflejan el poco interés de las empresas por operar con este régimen especial, ya sea por desconocimiento de sus beneficios o la poca efectividad de la reforma que buscaba impulsar dichos espacios”, detalla el documento.

De manera general hay una tendencia hacia el desarrollo de Built-to-Suit en la nueva oferta del mercado. Al cuarto trimestre de 2018 hubo una absorción neta acumulada de 119 mil 100 metros cuadrados cuyos principales clientes fueron las empresas de logística y centros de distribución.

Fuente: Colliers

México

El aumento en la presencia del comercio electrónico ha propiciado que cada vez más empresas estén interesadas en contar con centros logísticos más cercanos a los centros de consumo y en este sentido, el mercado industrial de la Ciudad de México se sigue manteniendo como el Hub Logístico, ya que 65% del total de demanda bruta corresponde al sector de logística y distribución.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]De acuerdo, con el reporte de mercado CBRE Marketview, Ciudad de México Industrial al tercer trimestre de 2018,  “el mercado industrial de la Ciudad de México, comienza a diversificarse debido a la construcción de minibodegas en la mayoría de sus corredores, por lo que se puede observar que no sólo se están cerrando operaciones grandes, sino también busca satisfacer a pequeños y medianos usuarios que necesitan estar dentro de estos corredores”. 

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Si bien, Tepotzotlán es uno de los submercados con mayor cantidad de metros cuadrados en construcción con 33%.  Una de las problemáticas que se presenta en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México es que hay poca disponibilidad de terrenos para la construcción de nuevos desarrollos industriales y corredores como Vallejo-Azcapotzalco están registrando reconversiones de suelos industriales a uso de suelo habitacional y comercial.

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Al cierre del tercer trimestre de 2018 se incorporaron al inventario 168 mil metros cuadrados, en cuanto a la construcción se reportaron aproximadamente 572 mil metros cuadrados donde cerca de 55% están disponibles para la comercialización y en este periodo se inició la construcción de 263 mil metros cuadrados donde 70% son naves especulativas, y 30% corresponden a Built-to-Suit para satisfacer las necesidades del cliente.

Precios promedio de renta al 3T2018, MÉXICO.

Fuente: CBRE

Brasil

Los inmuebles logísticos clase A del mercado en Brasil cerraron el tercer trimestre de 2018 con 13 mil 638 metros cuadrados de inventario existente. Fue entre los meses de julio a septiembre fueron liberados cuatro inmuebles, dos en Pernambuco, uno en Sao Paulo y uno más en Paraná.

Las ubicaciones que presentaron un mayor volumen de arrendamiento en dicho periodo fue Sao Paulo con 128 mil metros cuadrados, y Paraná con 59,000 metros cuadrados. Considerando los arrendamientos, entre enero a septiembre, las localidades con mayores movimientos son Sao Paulo con 600,000 metros cuadrados, Paraná con 144,000 metros cuadrados y Río de Janeiro con 138,000 metros cuadrados. Siendo el precio promedio de 19 dólares por metro cuadrado.

Chile

Durante el 2018, la confianza empresarial aumentó en Chile y los empresarios que detuvieron por un tiempo la búsqueda de alternativas industriales, ahora las están concretando, además, los desarrolladores se están enfocando en los proyectos futuros.

Los precios promedio se mantienen en línea con los primeros seis meses del 2018, alcanzando los 5.19 dólares por metro cuadrado. “Considerando el actual crecimiento de la economía, las empresas ya han experimentado importantes síntomas de reactivación, que seguirán en aumento y beneficiarán el desarrollo de este mercado. Lo anterior se traduce en un incremento en la demanda por parte de empresas que buscan comprar o arrendar espacios para almacenamiento o producción”, explicó Diego Castillo, gerente del área industrial de Colliers International.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]El 2018 fue el año que marcó la reactivación de los centros de bodegas y para este 2019 se proyecta que la tendencia se mantenga. Se registró el ingreso de cerca de 80 mil metros cuadrados en nuevas superficies de bodegas, distribuidas en los sectores Poniente y Sur. “Percibimos un gran potencial de expansión y sofisticación de este mercado para 2019”, agregó Castillo. 

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Además, la vacancia de estos centros disminuyó considerablemente durante el segundo semestre del año anterior, pasando de 6.4% a 4.5%, lo que equivale a una superficie disponible de 171 mil 800 metros cuadrados, según el reporte realizado por el Área de Estudios de Colliers International.

El segundo semestre del 2018 registró una producción de 79 mil 580 metros cuadrados, monto superior al semestre anterior. En este periodo ingresaron en total cuatro nuevos centros, tres en la zona Poniente y uno en la zona Sur. Respecto al inventario acumulado, se alcanzaron los tres millones 825 mil 502 metros cuadrados de superficie útil de centros de bodegas para el segundo semestre del 2018.

Los ingresos de nuevos centros en 2018 estuvieron repartidos en dos zonas: Poniente y Sur. El sector predominante continúa siendo el de Poniente con un 45.9%, seguido por la zona Norponiente, con una participación de 21.7%, sector Sur con 13.8%, Norte con 12.8% y, por último, el Sector Centro con solo un 5.7%.

Las proyecciones para este año son que para el primer semestre del 2019 ingresen nuevos centros de bodegas en las zonas Sur, Norponiente y Poniente con una superficie superior a la registrada en el último semestre del 2018, es decir, alrededor de 100,000 metros cuadrados.

La clave está en que las empresas entreguen las herramientas necesarias para brindar un servicio de excelencia a través de procesos y espacios logísticos más eficientes. Es por esto que la operación logística pasa a ser un pilar fundamental en el comercio electrónico. El comercio electrónico ha impactado de manera positiva a este sector. La tendencia es clara y cada año son más los consumidores que utilizan el Internet como medio de compra.

El desafío de Chile es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados como Estados Unidos y Alemania.  Para lograrlo, es fundamental invertir en mejoras a los accesos y caminos hacia parques industriales y centros de bodegaje, así como en tecnología de punta que optimice los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales.

Argentina

Los parques industriales en Buenos Aires, Argentina, están en una lucha constante de mantenerse activos a pesar del complejo contexto económico en el que se encuentra el país. Factores como la reciente crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en dólares.

A pesar de ello, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona Norte, Sur y en el Oeste de Buenos Aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de Argentina con aproximadamente dos millones 100 mil metros cuadrados de depósitos clase A y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más de la mitad del stock del país.

El inventario premium de metros cuadrados disponibles de estos centros en alquiler se incrementó 7.8% respecto del semestre anterior. La preocupación de este sector es la incertidumbre financiera, pues al cierre del primer semestre del 2018 los indicadores mostraron una importante desaceleración.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]La tendencia se mantuvo al cierre del año pasado con una caída de la actividad económica del 4.2%. La peor sequía en 50 años, según datos del Instituto oficial de estadísticas (Indec). Este resultado estuvo influenciado además por la fuerte desaceleración del sector de la construcción, debido a la ralentización de la obra pública y el menor inicio de las privadas.  Uno de los principales retos del gobierno argentino es lograr recuperar la confianza de los mercados para incentivar la inversión en el país. 

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La actividad económica comenzó a desacelerarse en el segundo trimestre del 2018. El peso argentino sufrió una depreciación desde fines de abril y cayó cerca de 100% frente al dólar, en consecuencia, la inflación se aceleró desde junio y se espera que acelere más, comunicó el Banco Mundial.

El principal reflejo de la crisis cambiaria ya se observa sobre el consumo privado, resultado de la caída del ingreso real de los hogares. La inversión local podría verse menos afectada por la continuidad de obras de infraestructura ya iniciadas, que dependen de la financiación pública.

A pesar de este panorama complejo, el mercado de centros logísticos continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018, afirmó Cushman & Wakefield.  

La constante demanda de los parques logísticos se da por la necesidad que tienen las compañías de concentrar la producción, logística y seguridad de sus servicios.

Los datos de la firma inmobiliaria muestran que el inventario premium se incrementó un 7.8% respecto al primer semestre del 2018, cifra que supuso una producción de 118 mil 300 metros cuadrados, que superó en un 25.9% al total contabilizado en 2017.

Al cierre del primer semestre, el precio de renta tuvo un retroceso del 5.6%, situándose en 6.9 dólares por metro cuadrado por mes. Al hacer el estudio por zonas, el Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5.6% respecto al primer semestre del 2018. Dentro de esta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor ruta 9 (-7.7%) y Triángulo San Eduardo con un descenso del 6.8%.

La crisis económica de Buenos Aires no frena la construcción de los centros logísticos. El submercado Triángulo San Eduardo concentra el 40% de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación en favor de la zona sur-oeste.

Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64% de la superficie de la zona Sur. El corredor Ruta 8 registró un incremento del 7.5% mientras que el submercado Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4.4%.

Las empresas han encontrado las ventajas de instalarse en los parques logísticos, ellas saben que es relevante la circulación, la seguridad y el aprovechamiento de los espacios.  

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