Nearshoring 2.0 y la competencia por la manufactura regional

La reconfiguración de las cadenas globales de suministro está impulsando una nueva ola de inversión industrial en América Latina. Países como México, República Dominicana, Costa Rica y Panamá buscan posicionarse como hubs estratégicos para manufactura avanzada, logística y operaciones regionales. Por Redacción INversión INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com Fotografías: Con fines ilustrativos, cortesía de shutterstock. La geografía industrial global atraviesa una de sus transformaciones más profundas de las últimas décadas. Lo que inicialmente surgió como una respuesta táctica a las disrupciones logísticas derivadas de la pandemia evolucionó rápidamente hacia una reestructuración estratégica de las cadenas globales de suministro, impulsando una nueva etapa de nearshoring, manufactura avanzada y expansión logística a nivel regional. Las tensiones geopolíticas, el incremento en los costos de transporte, la volatilidad comercial y la necesidad de cadenas de suministro más resilientes están llevando a compañías multinacionales a replantear la ubicación de sus operaciones manufactureras y centros de distribución. En este nuevo escenario, América Latina emerge como uno de los territorios con mayor potencial para captar inversión industrial y logística durante los próximos años. De acuerdo con JLL, la volatilidad de las cadenas globales continúa impulsando una “reconfiguración estratégica de las redes logísticas”, mientras las compañías priorizan hubs regionales, infraestructura moderna y operaciones más cercanas a sus mercados de consumo. El fenómeno ya no responde únicamente a costos laborales competitivos. El llamado “Nearshoring 2.0” incorpora ahora factores mucho más sofisticados como resiliencia operativa, automatización, disponibilidad energética, inteligencia artificial, infraestructura logística, talento especializado y estabilidad geopolítica. En paralelo, el real estate industrial y logístico continúa consolidándose como uno de los segmentos más dinámicos del mercado inmobiliario global. CBRE estima que la inversión en bienes raíces comerciales crecerá un 16% durante 2026, impulsada por una recuperación sostenida de la actividad inmobiliaria y una mayor confianza de los inversionistas institucionales. La logística y el sector industrial continúan liderando esta expansión. JLL reportó que durante el primer trimestre de 2026 la inversión global en industrial y logística creció un 21% interanual, mientras la actividad de leasing industrial en Estados Unidos aumentó un 17.8% respecto al mismo periodo del año anterior. Manufactura avanzada y cadenas de valor más sofisticadas La nueva etapa del nearshoring está siendo impulsada por industrias mucho más complejas y tecnológicamente avanzadas que las observadas durante los primeros procesos de relocalización industrial. Sectores como: Dispositivos médicos, Semiconductores, Electromovilidad, Aerospace, Electrónica avanzada, Data infrastructure, Logística automatizada, Manufactura especializada Están redefiniendo la lógica de localización industrial a nivel global. La necesidad de operaciones más resilientes y regionalizadas está acelerando el desarrollo de nuevos parques industriales, plataformas build-to-suit, hubs logísticos y corredores manufactureros en distintos mercados latinoamericanos. México continúa consolidándose como el principal receptor regional de esta tendencia. CBRE destaca que durante 2024 la demanda vinculada directamente al nearshoring superó los 2 millones de metros cuadrados únicamente en el mercado mexicano. La industria automotriz lidera actualmente esta transformación, representando el 39% de la demanda industrial asociada al nearshoring en México. El crecimiento industrial también continúa siendo impulsado por sectores vinculados a autopartes, electrodomésticos, dispositivos electrónicos y manufactura tecnológica, industrias que mantienen una fuerte demanda de infraestructura moderna y cadenas logísticas más eficientes. CBRE señala además que el 43% de las importaciones de autopartes hacia Estados Unidos provienen actualmente del mercado mexicano, reflejando la creciente integración de las cadenas manufactureras regionales. La expansión del nearshoring también está acelerando el crecimiento de mercados industriales estratégicos como Monterrey, Bajío, Ciudad Juárez, Tijuana y Saltillo, donde la presión sobre inventario industrial, absorción y renta continúa siendo significativa. América Latina entra en competencia Aunque México lidera claramente la conversación regional gracias a su integración con Estados Unidos y el T-MEC, otros países latinoamericanos comienzan a posicionarse agresivamente dentro del nuevo mapa industrial global. Costa Rica continúa fortaleciendo su ecosistema de manufactura médica avanzada y Life Sciences, impulsado por empresas multinacionales vinculadas a dispositivos médicos, precisión industrial y exportación de alto valor agregado. Clústeres como Coyol Free Zone se han convertido en referentes regionales para manufactura especializada y exportación tecnológica. República Dominicana, por su parte, continúa expandiendo su plataforma de zonas francas y manufactura ligera orientada a exportación. El crecimiento industrial del país se está apoyando en nuevas inversiones logísticas, expansión de parques industriales y una posición estratégica dentro del Caribe para operaciones regionales. Panamá mantiene su apuesta por consolidarse como el principal hub logístico de América Latina, aprovechando activos estratégicos como el Canal de Panamá, puertos, conectividad marítima y plataformas logísticas como Panamá Pacífico y la Zona Libre de Colón. Mientras tanto, Colombia comienza a captar atención como mercado emergente para operaciones industriales y logísticas orientadas al mercado sudamericano. La nueva competencia industrial latinoamericana ya no depende únicamente de incentivos fiscales o bajos costos laborales. La competitividad actual gira alrededor de: Infraestructura moderna, Disponibilidad energética, Conectividad multimodal, Talento especializado, Estabilidad jurídica, Velocidad regulatoria, Capacidad de ejecución. El real estate industrial se convierte en infraestructura estratégica La transformación industrial está impactando directamente el mercado inmobiliario regional. La necesidad de redes logísticas más resilientes y eficientes está impulsando una nueva generación de: Parques industriales, Centros logísticos, Hubs de distribución, Infraestructura portuaria, Plataformas multimodales, Proyectos build-to-suit. JLL reporta que la absorción industrial neta en Estados Unidos alcanzó 50.9 millones de pies cuadrados durante el primer trimestre de 2026, el mejor desempeño para un primer trimestre desde 2023. Los espacios industriales tipo mega-box, superiores al millón de pies cuadrados, continúan liderando la demanda, impulsados por operadores logísticos, ecommerce, manufactura avanzada y compañías 3PL. En América Latina, el ecommerce continúa acelerando la necesidad de infraestructura logística moderna. El reporte Latam Market Figures Q2 2025 de CBRE evidencia un crecimiento sostenido del comercio electrónico y la digitalización regional, factores que continúan impulsando nuevos requerimientos de distribución y fulfillment. La presión sobre la infraestructura también comienza a extenderse hacia sectores complementarios estratégicos, incluyendo generación energética, data centers, cadenas de frío, automatización industrial y soluciones avanzadas de movilidad logística. Al mismo tiempo, los inversionistas institucionales continúan mostrando una fuerte preferencia por activos logísticos e industriales. El Global Investor Intentions Survey 2026 de CBRE indica que los inversionistas latinoamericanos favorecen actualmente instalaciones logísticas frente a otros tipos de activos inmobiliarios. La logística dejó de ser únicamente una operación para convertirse en infraestructura estratégica. Una transformación estructural de largo plazo El nearshoring ya no es una tendencia coyuntural derivada de la pandemia. Se ha convertido en una estrategia estructural de resiliencia económica, diversificación logística y transformación industrial. La región atraviesa el inicio de un nuevo ciclo industrial donde la manufactura avanzada, la logística y el real estate industrial jugarán un papel determinante en la competitividad económica de los países. Los mercados que logren integrar infraestructura moderna, energía confiable, talento especializado, conectividad logística y capacidad de ejecución serán los que capturen la próxima generación de inversión manufacturera y logística en América Latina. La nueva competencia industrial regional apenas comienza. Fuentes: CBRE Research, JLL Research, Prologis Research, CBRE Global Investor Intentions Survey 2026, JLL Global Real Estate Perspective – May 2026, CBRE Latin America Market Figures Q2 2025 y análisis editorial de Revista INversión INmobiliaria®. © 2026. Revista Inversión Inmobiliaria SRL.