Verticalidad; camino a la sustentabilidad

La construcción y operación de los edificios puede tener profundo impacto en el medio ambiente, la sociedad y la economía.

Por Luis Fernández de Ortega

 luis.fdeortega@v-fo.com


La construcción y operación de los edificios puede tener profundo impacto en el medio ambiente, la sociedad y la economía. En el campo del diseño sustentable, el diseño busca balancear las necesidades de estos aspectos usando una aproximación integral para crear soluciones de diseño donde todos ganan.

Los objetivos principales del diseño sustentable es reducir o evitar por completo el agotamiento de los recursos más críticos, como energía, agua, tierra y materia prima; prevenir la degradación ambiental producida por edificaciones e infraestructura a través de su ciclo de vida y, por otro lado, crear ambientes habitables, confortables, seguros y productivos.

Los edificios usan recursos como energía, agua, materia prima, etcétera y generan desperdicios a través de su construcción, ocupantes y demolición, emiten peligrosas sustancias a la atmósfera por el consumo de energía fósil, cambian el uso de la tierra y su capacidad de absorber y capturar agua al sub suelo. El reto de desarrolladores, constructores y arquitectos radica en reducir esos impactos negativos, así como el consumo de energía y maximizar el uso de los recursos disponibles.

Adicionalmente a estos conceptos vertidos en los nuevos edificios, debemos pensar que la reutilización y actualización de edificios actuales es una estrategia sustentable mejor que la demolición y sustitución por nuevas edificaciones. Muchas veces esta estrategia es más adecuada, desde el punto de vista costo-beneficio ya que ayuda a que las edificaciones existentes incrementen su resiliencia y la energía utilizada en su construcción original no se desperdicia si se permite su decadencia o demolición.

La definición a través del tiempo ha evolucionado y son seis los fundamentos principales que persisten en esta definición:


•   Optimización del potencial del sitio. 
•   Optimización del uso de energía
•   Conservación y protección del agua
•   Optimización del espacio y uso de materiales  
•   Mejoramiento de la calidad ambiental interior
•   Optimización de la operación y mantenimiento 

 

Para el caso de esta participación, nos enfocaremos en el primer fundamento y una de sus aproximaciones: La Verticalidad y la densidad.

Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y la sustentabilidad y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades tienen problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día más difíciles de administrar y mantener y los costos asociados a la administración y mantenimiento son más costosos, en términos económicos y ambientales.

La verdad es que la densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos problemas, pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes, generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven disminuidos por la densificación y verticalización de la ciudad.

Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales y están encaminados a darle forma a la ciudad pero también tienen un fuerte propósito de administración y operación y sus costos asociados.

La población se ha convertido en su mayoría en población urbana, tendencia muy clara en todo el mundo; el fenómeno de migración hacia las ciudades en global y se intensificado desde los años setenta del siglo pasado y no parece revertirse.

Por otra parte la sociedad ha evolucionado; cambiado, en los últimos años y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, Solteros Mayores, Jóvenes Divorciados, parejas con “Nido Vacío” y un sinnúmero de combinaciones.

Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes.
Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.

Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.

En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey.
En los proyectos que hemos participado, hemos visto que la demanda por los espacios habitables en los desarrollos verticales no ha disminuido, el ritmo de absorción se ha mantenido constante y los precios, debido a la demandan, siguen creciendo.

Volviendo al tema de la sustentabilidad en el desarrollo vertical y la optimización en el uso del suelo, propongo el siguiente ejercicio y pongo como ejemplo la Torre Koi en Monterrey, México: 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de uso comercial y la necesidad alojar 1,500 autos. 

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[La imagen de la Torre Koi permite acomodar un programa grande de manera vertical y dejar espacio para una plaza que articula el conjunto].

vertical0703 22[El mismo programa de la Torre Koi en una visualización horizontal. Claramente, el extenso programa requiere de mucha tierra para su desarrollo].

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[La distribución vertical del programa de la Torre Koi: en la parte baja, en verde la zona de comercio, en azul las oficinas y en rosa las residencias].


Ahora imagine que todo el parqueadero necesario lo construye en superficie, necesitará de unas 10 hectáreas de terreno. Para las residencias necesitará construir en vivienda dúplex unas 117 unidades. Las oficinas, imagine que las divide en edificios de unas siete plantas y algunos pequeños locales comerciales: todo este programa requiere de cerca de 14 Hectáreas de terreno; cuando la Torre, para alojar ese programa, ocupa menos del 10% de esa superficie; unos 12,000 m² de terreno.

El costo del desarrollo de toda esa tierra es enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la consecuente generación de islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado, agua, drenaje, sistemas de comunicación, etc. Adicionalmente, el costo para la ciudad es enorme: sistemas de transporte, recolección de basura, vigilancia, etc.

Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano comparado con los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes ademas de la infraestructura eléctrica deberían estar preparados para esta capacidad de suministro.

Pueden argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y suficientes, de acuerdo a las normas técnicas y a los parámetros establecidos por las autoridades a través de sus reglamentaciones. A veces, inclusive, es necesario participar con la autoridades de la cuidad y referirse a los códigos internacionales porque, en países emergentes como los de América Latina, apenas comenzamos a ver este tipo de edificaciones.

El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la gente lo use sin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.

Por ejemplo, la torre Shard en Londres , un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el el remplazo de un edificio de de los años 70’s, cuenta con solamente ¡47 lugares de estacionamiento! es decir un auto cada 2,712.53m², considerando que el edificio cuenta con 127,489m² construidos.

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 [El edificio de Renzo Piano en Londres; la Torre Shard, con 87 niveles, residencias, hotel y oficinas solamente cuenta con 47 lugares de estacionamiento].

¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras? ¿en una ciudad tan congestionada y densa?, en principio con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras.

Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.

Last modified on 07/03/2018

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