Oficinas sostendrán crecimiento con modernidad y especialización en Costa Rica

Sector tiene un 10% de disponibilidad y de aquí a 2019 se espera una entrada al mercado de alrededor de 348.000 m2.

Por Evelyn Fernández

evelyn@inversioninmobiliariacr.com

Foto: La Lima Business Center. Avances de la Etapa I.


La construcción de oficinas en Costa Rica seguirá con un crecimiento saludable si el sector logra mantener la atracción de Inversión Extranjera Directa (IED) en la industria de servicios, pero de una manera cada vez más especializada.

En este momento, el enganche ideal para que el país continúe siendo un buen destino para estas compañías –que ahora ocupan más del 70% de estos espacios inmobiliarios- es la preparación y educación de la fuerza de trabajo, la cual seguirá marcando una elección hacia estas áreas en el país.

Lo anterior va de la mano con la capacidad de crecimiento nacional, que resulta de la suma de una serie de factores que le van a generar mayor o menor competitividad y atractivo para el establecimiento y desarrollo de empresas.

El nivel de disponibilidad se encuentra actualmente en un 10% en el sector oficinas, el mejor porcentaje en los últimos cuatro años.

Para lo que resta de este 2017 y hasta 2019 se espera una entrada al mercado de alrededor de 348.000 metros cuadrados (m²) de nuevo inventario de estas edificaciones; es decir, un promedio de 116.000 m² por año, de acuerdo con un reciente estudio del sector llamado “Are We Overbuilding”, de la firma Cushman & Wakefield AB Advisory.

A pesar del gran tamaño que representa este número para un mercado como el costarricense, no se considera que se esté construyendo más allá de la demanda, siempre y cuando el país no sufra cambios significativos en su panorama político y macroeconómico que vayan a afectarla, comentó Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield AB Advisory.

Uno de los aspectos claves para que Costa Rica siga siendo atractivo y competitivo, especialmente en el área de servicios, es que deben prevalecer aspectos como la especialización, innovación, el conocimiento y la colaboración, las cuales generen cada vez más actividades de investigación y desarrollo de tecnología, análisis financiero, Big Data, minería de datos y mejora de procesos.

“El tipo de empleo que atrae esta clase de estructuras es una variable que cada vez toma más fuerza, y en el caso de los centros de servicios es un indicador con un peso cada vez mayor”, recalcó Rándall Fernández, gerente general de Colliers International.

Para Fernández, en el caso del mercado institucional el tema es de conveniencia para el usuario y en el mercado corporativo, se trata de un tema de posicionamiento de acuerdo al mercado que funcione.

Capacidad y propuestas


De acuerdo con el análisis de Cushman & Wakefield AB Advisory, desde la perspectiva de infraestructura y espacios, Costa Rica aún tiene capacidad de crecimiento en el corto y mediano plazo, pero para el largo plazo es necesario realizar importantes inversiones en infraestructura pública, a fin de disminuir los tiempos de desplazamiento, los costos asociados y telecomunicaciones, así como para aumentar la velocidad y estabilidad de las redes.

Desde un punto de vista de bienes raíces, en suelo costarricense sí se posee la capacidad de mantener este crecimiento en el largo plazo gracias a que hay grupos desarrolladores experimentados, posicionados, con estrategias de crecimiento establecidas y con capacidad financiera y operativa para desarrollar sus proyectos.destacó Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield AB Advisory.

Sin embargo, para eso, los inversionistas no deben perder de vista que formar parte del crecimiento saludable de los próximos años implicaría enfocar muy bien el valor agregado que brindarán y que poseerá cada uno de sus edificios.

Eso conlleva nuevas propuestas, no solo a nivel de estructura y modernización, sino, que ofrezcan eficiencia en el uso de los espacios, la tecnología, incluir más y mejores amenidades y trabajar la construcción sostenible.

Justamente, a eso buscan adaptarse varios desarrolladores en Costa Rica, con el fin de suplir una demanda real de espacios generada por la entrada de nuevas empresas al mercado o por la reubicación, expansión o consolidación de operaciones ya existentes.

Tal es el caso de Garnier & Garnier. Esta firma considera que como parte de la tendencia mundial, ha sabido leer el mercado global y está a la vanguardia de lo que exigen las multinacionales.

Por ejemplo, busca incluir más y mejores amenidades para el bienestar de los colaboradores de las empresas inquilinas en los oficentros, tales como gimnasios, guarderías, plazas de conveniencia con restaurantes y bancos; entre otros servicios.resaltó su director de Desarrollo, Alberto Bonilla.

Comentó sobre la importancia de construir edificios sostenibles para reducir el impacto al ambiente y un mayor ahorro de recursos energéticos y de agua; así como de crear espacios compartidos, como salas de reuniones o parqueos adicionales a los que cada empresa posee en el inmueble.

Precisamente, Garnier & Garnier construye un centro corporativo específico para centros de servicios en la Zona Franca La Lima, en Cartago, el cual conlleva una inversión inicial de $40 millones.

Dicho complejo de oficinas es de 8 hectáreas (80.000 m2) de terreno, que albergará cinco edificios de oficinas de tres pisos (3.431 m2 por nivel) cada uno.

Se conceptualizó para albergar empresas de servicios que operen bajo el régimen de zona franca y es un proyecto dirigido a compañías de diversos sectores, tales como ingeniería, informática, servicios compartidos, investigación y desarrollo, centros de contacto, desarrollos de software, entre otros.

También está en desarrollo de una nueva etapa del Centro Corporativo El Cafetal, que sumará un área de terrero de 35.812 m2, un área de construcción de 80.174 m2 y 11.278 m2 de área para zonas verdes.

En total son tres nuevos edificios: el edificio E -tres niveles-, estructura de 9.404 m2, que estará finalizada para abril de 2018 y ya se encuentra colocada.  El edificio F (12.579 m2) y G (12.579 m2) de cuatro niveles cada uno y que estarán listos para el primer semestre de 2020.

Otro aspecto que se debe tomar en cuenta es que al igual que en el mercado global de oficinas, los nuevos proyectos que están entrando vienen a actualizar el inventario de oficinas existente.
Eso quiere decir que el nuevo inventario viene a sustituir edificios antiguos, poco llamativos e ineficientes por desarrollos acorde a los requerimientos y necesidades actuales de los inquilinos en términos de tecnología, amenidades, eficiencia en el uso de los espacios, prácticas ambientales responsables, altas relaciones de parqueo y otros servicios.

Se espera que los trabajos en oficina crezcan en 10.100 posiciones en 2018 y 10.800 en 2019. Esto es equivalente a una demanda de oficina de 89.700 m2 y 95.800 m2, respectivamente.

 

Inventario existente y nuevo inventario 2014-2017

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Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory.

 

Para Allan Carmona, coordinador de proyectos de la desarrolladora HSolís, en los últimos años se ha dado una necesidad importante de modernización en la construcción de oficinas ya que los estándares se están globalizando, lo cual genera un movimiento importante en el mercado.

“Modernizando la construcción de oficinas somos más atractivos para que transnacionales pongan sus ojos en Costa Rica para sus próximos centros de operación, y esto eventualmente viene a generar más empleo de todo tipo”, manifestó Carmona.

No obstante, Costa Rica se encuentra un poco desactualizado en materia de utilización de los espacios con respecto a tendencias mundiales como lo son el “coworking” o sitios de trabajo cooperativo, que poco a poco se empiezan a ver en el mercado local.

Carlos Robles, Frank Quirós y Pedro Sánchez, especialistas de la empresa Newmark Grubb Central America, coinciden en que precisamente eso es una oportunidad de mejora que se presenta.

También estos expertos observan conveniente usar estándares de medición internacionales utilizados por muchas multinacionales que buscan espacios de oficinas en Costa Rica, como los de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) Internacional, que no toma en consideración las áreas no utilizables de las oficinas para obtener un área arrendable final.

Colliers International recalcó que otro sector que va en crecimiento y puede llegar a ocupar más opciones son las pequeñas y medianas empresas (pymes) y profesionales liberales que tradicionalmente han ocupado casas para oficinas, pero podrían estar más cómodos en edificios más adecuados con sus necesidades.

Estudiar el mercado y ubicación


El estudio “Are We Overbuilding” especifica que la economía mundial creará 9,9 millones de empleos nuevos netos que utilizarán oficinas durante los próximos tres años, por debajo de los 10,7 millones creados en los tres años previos, sin embargo, continúa sólida.

Las ciudades más grandes seguirán liderando la región en términos de gran cantidad de trabajos creados, pero son los mercados secundarios los que verán el movimiento más claro en crecimiento, tasas y clasificaciones.

Y en total, alrededor del mundo, más de 65 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas están en construcción, los cuales serán entregados en el transcurso de estos años hasta finales de 2019.
Costa Rica se encuentra en capacidad de mantener un crecimiento en el sector de oficinas saludable, siempre y cuando se lleve a cabo un análisis cauteloso y asertivo del mercado donde se pretenda desarrollar. 

Considerando que en la actualidad el mercado de oficinas cuenta con aproximadamente 2.000.000m², los desarrolladores deben evaluar correctamente el impacto de la dimensión del proyecto a desarrollar.aconsejan los voceros de Newmark Grubb Central America.

Asimismo, es indispensable que los desarrolladores consideren la demanda real en cada zona, para evitar así que un proyecto impacte de manera negativa un submercado y genere una sobreoferta. 

Es decir, la ubicación es un aspecto estratégico que debe ser tomado en cuenta para la decisión final al momento de invertir en los próximos años en oficinas.

Por ejemplo, la construcción actualmente se concentra en submercados que históricamente han sido los más populares, como Heredia y San José oeste, donde ya existe una considerable cantidad de inventario.

Empero, la visión de muchos inversionistas ya recae en dar más opciones en el este de la Gran Área Metropolitana (GAM) y en el puro corazón de la ciudad, como en San José centro.

Por ejemplo, Portafolio Inmobiliario es una de las compañías que considera que en San José centro y en sus periferias hay gran oportunidad de colaborar con el desarrollo urbano y generar nuevas ofertas, por lo que ya planea el desarrollo a futuro de algunas opciones en estas zonas.

Colliers International destacó que en la evolución del levantamiento de oficinas en los próximos años se tendrá más en cuenta la diferenciación de mercados y segmentos y los temas de movilidad urbana y disposición de recurso humano.

Creemos que el ciclo de recuperación se mantendrá y los desarrolladores buscarán nuevos desarrollos con contratos pre establecidos, con ampliaciones de operaciones ya consolidadas y potenciales llegadas de más empresas.aseguró el gerente general Rándall Fernández.

Sin embargo, esta firma de consultoría inmobiliaria no visualiza una disposición a agregar una oferta de carácter especulativo. En este sentido, visualiza el oeste de San José con sus edificios A+ para actividades corporativas y a Heredia -como cluster de servicios- mantendrá su desarrollo de forma prudente pero consistente.

Respecto a otras zonas como el este de la capital, sí estima que se completará la oferta, buscando estar más cerca de la mano de obra y ofrecer a las empresas incluso, la posibilidad de satelizar sus operaciones y aprovechar la cantidad de centros educativos.

Por otra parte, las áreas próximas al anillo central (como La Uruca, Zapote, Tibás, Calle Blancos, Plaza Víquez) tendrán desarrollo para el mercado institucional, el cual no tiene alternativas en el casco central. 

Y, en zonas como La Sabana y áreas cercanas a la Avenida 10, se empezarán a ver proyectos buscando mayor movilidad del recurso humano para empresas que desean captar y retener talento de las diferentes áreas.

 

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