Por Alexandra Ivanova, alexandra@inversioninmobiliariacr.com

Foto: imagen con carácter ilustrativo (cortesia de shutterstock).

La vacancia y la sobreoferta en el mercado de oficinas como los efectos de la pandemia continúan influyendo en la dinámica de la recuperación del sector inmobiliario en Centroamérica. No obstante, el segmento de oficinas de clase A muestra un índice de crecimiento, aunque lento, según señalan los expertos.

Para las oficinas, la adaptación a los esquemas híbridos de trabajo ha sido una herramienta más importante para la reactivación.

No obstante, llegó la hora de cuestionar la futura dinámica del trabajo, ya que, para los desarrolladores, es un gran reto porque la velocidad del cambio viene acelerando, así como una disrupción nunca vista antes en la industria inmobiliaria, describe Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield AB Advisory Centroamérica.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló"]Durante los últimos dos años, el mundo de Real Estate se ha transformado y los cambios continúan. Por su lado, los propietarios de los edificios de oficinas sienten una presión económica y emocional ante la necesidad de tomar las decisiones para la mejor sostenibilidad económica de sus empresas.[/quote]

El experto destaca que, debido a la pandemia, el índice de desocupación de oficinas ha sido el más alto en la historia de la industria inmobiliaria. No obstante, hoy en día, más del 70% del mercado inmobiliario a nivel internacional ha logrado recuperar el índice de ocupación de metros cuadrados.

Costa Rica, Panamá y Guatemala, según los reportes de las empresas consultoras en el tema inmobiliario, recuperan la dinámica y muestran signos de recuperación moderados, pero constantes.

Nuevos inquilinos buscan una fusión de comodidades para trabajar

La fusión de comodidades que permite a los empleados realizar su trabajo en condiciones de post pandemia es lo que destacan los especialistas en bienes raíces como atributos altamente deseables, según los estudios de la demanda de las oficinas.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="señala Chris Diming, antropólogo aplicado, en una investigación realizada por la empresa JLL"]El lugar de trabajo posterior a la pandemia estará centrado en las personas. Facilitará el trabajo de acuerdo con los ritmos de energía de los empleados. Tendrá que ser diseñado con empatía y será cocreado con los empleados a través de la comprensión de sus perspectivas, cómo trabajan y lo que necesitan para prosperar.[/quote]

A criterio de los expertos de la consultora JLL, en los tiempos de post pandemia, la oficina se proyecta como un lugar de trabajo que sea “tan cómodo como el hogar” y que aproveche al máximo el espacio de oficina compartido, donde la comunidad laboral puede interactuar, compartir y dirigirse hacia un propósito común.

El lugar de trabajo regenerativo, para los especialistas, significa poner fin a los opuestos percibidos del trabajo y el bienestar, el entorno doméstico y el de oficina, las necesidades individuales y las aspiraciones colectivas.

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Mientras tanto, para los empleadores, embarcarse en este viaje es una oportunidad para crear un lugar verdaderamente reparador para los empleados y permitirles prosperar y rendir en el largo plazo.

La neuro arquitectura, según lo señala Sofía Perazzolo, de Project and Development Services Corporate Accounts, en el estudio de JLL, es otra tendencia que caracteriza el mercado de oficinas modernas.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explica la experta"]La neuro-arquitectura es la fusión entre la arquitectura y la neurociencia, que es el estudio integral del sistema nervioso teniendo en cuenta su comportamiento, sus funciones y su estructura para poder entender sus conductas y sus procesos cognitivos. El objetivo de esta disciplina es tratar de entender cómo los espacios pueden afectar a nuestro cerebro y con base en eso, qué implicancias tienen en nuestro comportamiento y nuestro estado emocional.[/quote]

También agrega que la neuro arquitectura asume que el entorno tiene una influencia directa en los patrones de funcionamiento del cerebro más primitivos, que son los que no se encuentran bajo el control de nuestra percepción consciente.

Foto: imagen con carácter ilustrativo (cortesia de shutterstock).

Optimización de costo de operación ante menores densidades

El uso racional de los recursos y la adaptación del espacio de trabajo están en la lista de las necesidades de los inquilinos de las oficinas de clase A en Centroamérica, según afirman algunos expertos.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]A criterio de Daniel Rojas, director general de Avolta Energy, tanto desarrolladores como inquilinos han intensificado la búsqueda de asesoramiento en energía solar fotovoltaica para satisfacer las necesidades energéticas para las áreas comunes, destacó el ingeniero.[/quote]

Muchas de estas oficinas, añadió Rojas, se encuentran en los edificios que tienen áreas comunes cuyos servicios son pagados por los propietarios de las filiales y el consumo energético en muchas ocasiones es elevado. Entre estos servicios están los elevadores, aires acondicionados, iluminación, bombeo y plantas de tratamiento de agua. Algunos desarrolladores utilizan todo el recurso del área del techo disponible para instalar paneles solares y satisfacer las demandas energéticas.

Asimismo, el experto detalló que en Panamá la demanda de oficinas presenta algunas características diferentes a la de Costa Rica, debido al clima. Según Rojas, en Costa Rica, en muchas ocasiones, el aire acondicionado aún es considerado como un lujo y no una completa necesidad, mientras que en Panamá la vasta mayoría de las oficinas tienen la climatización.

“La economía de los servicios es lo que buscan los inquilinos de oficinas de clase A. También buscan reducir el consumo de agua que también está muy relacionado con el consumo energético, debido al bombeo, por lo que se trata de una economía circular”, subrayó.

Por otro lado, entre más eficiente sea el edificio, tiene mejor calificación, según lo afirma el arquitecto Kenneth Leitón. En cuanto a las necesidades de los clientes, el experto mencionó el tema de la utilización de energías, incluyendo la energía solar, acabados de calidad y el diseño de áreas que permita tener mejor comodidad.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Según considera Leitón, los edificios ubicados en los lugares cercanos a las zonas turísticas poseen un atractivo muy poderoso, en especial en Costa Rica, debido a los espacios para el coworking. Sin embargo, añadió que la demanda aún se ve afectada por factores como las secuelas de la pandemia y la crisis económica mundial.[/quote]

Costa Rica: Adaptación ha sido punto clave

La sobreoferta de oficinas en el mercado costarricense aún se mantiene. Según indica el reporte de la consultora Newmark, a mayo de 2022 la tasa de disponibilidad en el país alcanza un 21,5% como resultado del desequilibrio generado durante la pandemia y los cambios en los modelos de trabajo tradicionales. No obstante, las señales de adaptación y recuperación son alentadoras, aseguran los especialistas.

“Los niveles de Inversión Extranjera Directa del país y los requerimientos de mudanza y expansión de firmas multinacionales de tecnología y servicios proyectan una tendencia a la recuperación, así como la búsqueda de un equilibrio coyuntural entre la oferta y la demanda”, explica Danny Quirós, director de investigación de Newmark Central America.

Asimismo, precisa que la demanda aumenta a paso lento, pero sostenido. Según los estudios de Newmark, para marzo de 2022, el inventario del mercado de oficinas se estableció en 2.412.559 metros cuadrados (m2) de área arrendable total, un 0,26% mayor respecto al mismo período en 2021.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó Quirós"]El crecimiento trimestral de la oferta fue bastante conservador y corresponde a nuevos desarrollos clase A en los sectores de San José Oeste y Heredia. Para el resto del 2022, el inventario mostrará un mayor crecimiento con la entrega de nuevos inmuebles en la categoría A.[/quote]

Asimismo, el estudio realizado por la empresa reporta un marcado interés de los inquilinos por ubicarse en oficinas con mayor flexibilidad, que ofrezcan la capacidad de reducción y ampliación de espacios conforme a sus necesidades, así como espacios con mayor eficiencia, amenidades y elementos de bienestar que permitan un retorno seguro para los colaboradores.

Sobre el mismo tema, el experto resalta que los inmuebles de segunda generación (clases B y C) han invertido en mejoras y en el modelo plug and play para mejorar su posición en el mercado.

Con respecto a los precios, estos parecen estar regulados por las condiciones de entrega y la capacidad de los propietarios para invertir en mejoras. En el periodo en estudio, los precios de lista llegaron a $17,90, mientras los de cierre, después de negociaciones, fueron de $16,82.

“Otro elemento que tiene un efecto significativo en este indicador es que el inmueble ofrezca espacios recién construidos, o en la fase final de construcción, en comparación con espacios de segunda generación. Ambos elementos han generado una ampliación en los rangos de precios de cierre presentes en la actualidad”, comentó Danny Quirós.

De acuerdo con Newmark, hoy en día en el país se registra un total de 12 proyectos de oficinas clase A en construcción en la Gran Área Metropolitana. Entre los más ambiciosos destacan Sabana Corporate Center - Campus One Roche, La Ribera Business Hub Edificio A y Atmos Campus de Negocios con la primera etapa en Heredia.

Asimismo, se estima que durante el 2022 se mantendrá el aumento en la vacancia y el ajuste correctivo que busca una recuperación pronta del mercado. A criterio de los especialistas de la consultora, las estrategias comerciales y la flexibilidad de los propietarios van a ser elementos de peso en el establecimiento y crecimiento en la operación de actuales y futuros usuarios.

Panamá: Mercado de oficinales muestra resultados alentadores

Los efectos de la crisis sanitaria global provocaron una recesión en el mercado de oficinas en Panamá, por lo que, según datos de Newmark, durante el primer trimestre de 2022 se ha registrado una tasa de disponibilidad de 28,35%. Sin embargo, al cierre del primer trimestre de este año el sector de oficinas en la Ciudad de Panamá muestra resultados alentadores en la búsqueda de equilibrio, gracias a la adaptación de la oferta a una demanda más sofisticada.

Según datos correspondientes al mes de marzo de 2022, el inventario de oficinas se estableció en 1.773.366 m2 de área arrendable total, una cantidad que no muestra variaciones significativas con respecto a 2021. De acuerdo con el reporte de Newmark, Área Bancaria, Costa del Este y Punta Pacífica destacan como las zonas con mayor inventario de la Ciudad.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los expertos consideran que la tasa de disponibilidad tuvo una baja interanual conservadora gracias a la apertura económica durante el segundo semestre del año anterior y la ausencia de nuevos desarrollos especulativos, ambas señales de que el mercado busca el equilibrio.[/quote]

“Durante los últimos tres meses se identifica una clara tendencia en la reducción de espacios empresariales, así como en la renegociación de contratos de alquiler debido a la implementación de modelos de trabajo híbridos desde casa y oficina, así como la búsqueda de las empresas de mayor eficiencia y flexibilidad en costos operativos y fijos”, señaló Danny Quirós.

Por otro lado, se aprecia un mayor interés de los inquilinos de establecerse en espacios ya terminados bajo los modelos de entrega “llave en mano” y “plug and play”. A criterio de Quirós, esto se debe a que estas inversiones se pueden asumir como un gasto operativo mediante un aumento en la renta, evitando involucrarse en procesos de remodelación y adecuación de inmuebles.

Otra importante tendencia, según considera el experto, está relacionada con el interés de las compañías por espacios de segunda generación, que ofrecen costos menores para los usuarios, ubicaciones consolidadas y la capacidad de los propietarios para invertir en mejoras congruentes con los requerimientos de la demanda.

“La consolidación del país en la atención de usuarios en la industria de las sedes regionales, los beneficios fiscales otorgados por el régimen de la Ley SEM y la flexibilidad de los desarrolladores locales siguen siendo elementos que pronostican una recuperación lenta pero segura del mercado durante los próximos tres años”, apuntó Quirós.

Un mayor dinamismo en la demanda, consecuencia de la urgencia en el establecimiento y expansión de operaciones del sector empresarial que se demoraron durante los últimos 24 meses, según los pronósticos de los especialistas de Newmark, caracterizarán el resto de 2022. Estos requerimientos destacan por una menor densidad de colaboradores, pero con miras a expansión a corto y mediano plazo.

Guatemala: Ubicación estratégica en la lista de requerimientos principales

El mercado de oficinas en Guatemala presenta una mayor actividad en cuanto a las necesidades de los usuarios por contar con espacios más eficientes y especificaciones más estandarizadas y con mayor flexibilidad en inmuebles con mayores amenidades. De esta manera, según afirma Quirós, se genera una ola de nueva demanda proveniente de nuevas empresas que buscan instalarse en el país, así como la migración de compañías ya instaladas desde inmuebles en categorías inferiores hacia nuevos productos.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="precisa el experto de Newmark"]Además de la ubicación estratégica, los usuarios de oficinas buscan mayor flexibilidad en los contratos y los plazos en facilidades listas para operar bajo modelos de entrega plug & play donde la inversión en mejoras sea subvencionada por el propietario.[/quote]

Mientras tanto, de acuerdo con la información de la empresa consultora de bienes raíces Cushman & Wakefield, la cercanía al aeropuerto internacional, lo mismo que a los hoteles, restaurantes, sucursales bancarias y centros comerciales, es el factor principal para la ubicación de los oficentros con espacios de clase A en Guatemala. Por su parte, según la Municipalidad de Guatemala, a partir de 2020 en el país se están desarrollando más de 330.000 m2 de los espacios de oficinas.

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