San José y Heredia aceptan la vida en altura

  • Construcción en altura registrará 10.274 unidades, siendo Heredia y el Oeste de San José sectores más dinámicos.
  • Tasa de disponibilidad en el segmento de edificios verticales es del 33,4%, lo que representan unas 5.103 unidades a agosto de este año.

Foto: San José Centro es el destino que registra los precios por m2 más altos en vivienda vertical, con un promedio de $2.740,1 el m2.

Por Karen Retana

kretana@inversionimobiliariacr.com


La necesidad de estar más cerca de los centros de trabajo, generar menos desplazamientos y evitar, en la medida posible, el caos vial que aqueja los cascos urbanos, son algunos de los principales factores que inciden en que la construcción residencial en Costa Rica se proyecte hacia las alturas.

También se conjuga con una menor disponibilidad de grandes extensiones de terreno en las ciudades, siendo la verticalización el esquema financiero adecuado para ofrecer las soluciones que demanda el mercado.

La tendencia de construir en altura se refuerza en Costa Rica en los últimos años, debido a que la mayoría de construcciones desarrolladas se caracterizaron por tener alturas de cinco a nueve pisos. Sin embargo, en el último año se experimentó un salto cualitativo al registrarse un total de 23 obras de 10 niveles o más, afirmó el ingeniero Javier Chacón, director de Operaciones del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA).

Actualmente, la Torre II de Torres Paseo Colón figura como el edificio más alto con 101 metros de altura. Sin embargo, la empresa Solís ya está trabajando en un proyecto llamado Sabana Capital, que se convertiría no sólo en el edificio de mayor altura en Costa Rica, sino también en todo Centroamérica, con 152 metros de altura.

La altura de un edificio está supeditado a criterios financieros, a fin de garantizar la sostenibilidad del proyecto, principalmente en zonas donde el costo por metro cuadrado es muy elevado.comentó Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción

"El desarrollador necesita garantizar la rentabilidad de la obra, para ello apuesta por maximizar el espacio", agregó.

Este dinamismo también es evidente al analizar los niveles de inventario en el mercado residencial, donde la construcción vertical acapara la mayor cantidad, representando un 63% de los proyectos actualmente en comercialización, versus un 37% de los proyectos horizontales, según un estudio elaborado a agosto de este año por la firma consultora inmobiliaria Newmark Grubb Centroamérica.

Si bien es cierto existe una mayor anuencia a vivir en este tipo de proyectos, como parte de la evolución normal de cualquier ciudad del mundo, lo cierto es que en los últimos meses se ha experimentado una contracción en las ventas el cual atribuye al alza en las tasas de interés y mayor rigurosidad en la concesión de créditos, principalmente en cuanto al porcentaje de endeudamiento.explicó Para Fuad Farach, director de RC Inmobiliaria

Para este año, las tasas de interés de los créditos para vivienda en moneda local se ubican en cerca del 11% en promedio, un dato que se reduce a 9,46% en el caso de los bancos públicos y crece a cerca del 13% en los privados. En el caso de los préstamos en dólares el promedio de la tasa oscila entre el 9,17% y el 8, 42%.

Si se analiza la totalidad de metros cuadrados tramitados durante el 2017 por tipo de obra, Vivienda es el sector que registra los números más altos con un 47,1%, seguido por el sector Comercial.

A agosto de este año, el mercado contaba con 183 proyectos verticales en comercialización, la mayor cifra registrada hasta el momento. Los expertos de Newmark Grubb Centroamérica aseguran que esto obedece a que el mercado presenta una transición cada vez más acelerada a una mayor cantidad de proyectos verticales en el corto, mediano y largo plazo.

Los cinco cantones donde se concentra la construcción en altura son los principales focos de comercio y entretenimiento del Gran Área Metropolitana, y la tendencia es que el costarricense continúe consumiendo, según la tasa sostenida de crecimiento del IMAE que cerró el periodo anterior en un 3,5%.

Otra ventaja es que están conectados entre sí. San José, lleva la delantera pues colinda con los otros cuatro. Este factor resulta vital en la decisión de inversión, debido a los desafíos que implica el traslado desde el lugar de residencia hasta los centros de estudio y trabajo.

La anuencia de la población a vivir en estos proyectos ha venido incrementando de manera notable. Pese a esta realidad, aún los desarrolladores deben tener cautela con respecto a la integración de condominios verticales en zonas que cuentan con considerable competencia tipo horizontal en propiedades amplias, o zonas que son muy conservadoras y donde la aceptación hacia el formato constructivo vertical puede causar absorciones inferiores.sostuvo Pedro E. Sánchez Jiménez, VP Consultancy Services & Real Estate Consultant de Newmark Grubb Central America

Según esta firma, la tasa de disponibilidad en proyectos en altura es de 33,4%, mientras que en vivienda horizontal alcanza un 29,1%.

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Foto: El Proyecto Trí-O de Kirebe es parte de la nueva oferta en torres residenciales Ubicación: Barrio Luján, antiguo Dos Pinos (10.000 m2), San José, Costa Rica

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Una ecuación de precio y tamaño

Vivir a lo alto también puede ser una inversión mucho más onerosa con respecto a la oferta convencional. De acuerdo con el estudio elaborado por Newmark Grubb Centroamérica, el precio promedio en vivienda vertical se ubica en los $2.074 el m2, cifra que viene en aumento si se compara con la del cuatrimestre anterior que alcanzó los $2.025 el m2.

San José Centro es el destino que registra los precios por m2 más altos en vivienda vertical, con un promedio de $2740,1 el m2, seguido de San José Este, que presenta precios de $2492,8 el m2 habitable y San José Oeste, con $2.457,5 el m2.

En contraste, La Guácima y San Rafael de Alajuela muestran los precios más bajos con un promedio de $1.449,9 el m2, mientras que Alajuela Centro reporta $1.204,8 el m2.

Según los expertos de Newmark Grubb, a nivel general, el producto con precios inferiores a los US$120 mil cuentan con mejores absorciones mensuales.

Los precios de este tipo de obras contrastan con su metraje, principalmente porque existe una tendencia a desarrollar espacios más pequeños que los que usualmente estaban acostumbradas generaciones atrás.

Muestra de ello es que, aunque el promedio de mercado para vivienda vertical ronda un área de 99,8 m2 habitables y 128,5 m2 totales, su extensión dependerá de la zona donde se encuentre ubicado el proyecto. Por ejemplo, el Oeste de la capital figura como el destino con oferta vertical de mayor tamaño con respecto a otras zonas, al promediar los 115,2 m2 habitables y 153,4 m2 en total.

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En segundo lugar, se encuentra San José Centro, con 90,2 m2 habitables y 120,5 m2 totales, seguido de Alajuela con un tamaño promedio de 82,9 m2 habitables y 107,6 m2 totales. El sector de San José Sur es el que presenta menores dimensiones, al promediar un total de 66,2 m2 habitables y 82,8 m2 totales.

Más que el tamaño de los condominios, se brinda una oferta integral que le permite al inquilino una serie de servicios que le facilita la vida y, a la vez, le permite tener tiempo libre.sostuvo Denia Rosich, gerente comercial de Civitar, empresa donde destaca el proyecto iFreses en Curridabat

A criterio de Rosich, las nuevas generaciones no contemplan la adquisición de grandes espacios de terreno y la posibilidad de tener a su familia y allegados en un mismo barrio, ahora buscan más la conveniencia.

Es por ello por lo que, según los desarrolladores, el costo por metro cuadrado del proyecto está íntimamente ligado con la ubicación y la infraestructura instalada a su alrededor, por ello no es una coincidencia que el Oeste de San José (concentra una población de alto poder adquisitivo) sea la zona geográfica que posee un mayor dinamismo en desarrollo vertical, con 5.052 unidades, seguido del Este, con 3.258 unidades y Heredia con 2.752.  

El desarrollo de nuestros proyectos está ligado con la ubicación; seleccionamos zonas urbanas prósperas que en su momento tuvieron alta plusvalía y que están logrando nuevamente sus méritos al poseer infraestructura que colabora, pues cuentan con mayor densidad de servicios.ostuvo el arquitecto José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario del Parque

Esta empresa fue pionera en el desarrollo de proyectos en altura en La Sabana y hoy se ha ampliado con esta propuesta de vivienda en otras ubicaciones como Los Yoses y Heredia, que cuentan con una amplia infraestructura de servicios.

Los expertos manifiestan que, a través del tiempo, estos destinos se mantienen como los preferidos en cuanto a producto ofertado.

Para Ziomara Chavarría, gerente general de Vía Natura, el concepto vertical el cual se está concentrando en San José, está tomando fuerza en el mercado costarricense, debido a sus múltiples ventajas entre ellas, seguridad, disminución del mantenimiento en grandes áreas, disfrute de amenidades.


Torres en camino

La construcción vertical se vislumbra con fuerza en los próximos años. Muestra de ello es que se registra un total de 10.274 unidades a futuro, lo cual evidencia una fuerte tendencia a la baja en lo que respecta a construcción horizontal que proyecta unas 2.553 unidades.

Considerando la ubicación geográfica, la provincia de Heredia es el destino que llevará la batuta con 2.983 unidades, seguido por San José Oeste con un total de 2.025 unidades, la Guácima con 1.536 unidades, el Este de San José con 1.045 y San José Centro con 1.055 unidades.

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Foto: Qalma Condominios, es el único proyecto en torre que se desarrolla en la Guácima de Alajuela.

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La fortaleza de Heredia para la construcción de torres es consecuente, obedece al engranaje económico que se está gestando en la provincia debido al establecimiento de más empresas de inversión extranjera, la ampliación de zonas francas y la construcción de nuevos proyectos comerciales, con lo cual el desarrollado habitacional se convierte en complemento para esa oferta de servicios que se generan alrededor.

Esta tendencia no es de extrañar para el arquitecto Ramón Pendones de Pedro, vicepresidente de OPB Arquitectos, quien asegura que ubicaciones con una sólida infraestructura de servicios permiten el desarrollo de proyectos que contribuyan a reducir las distancias, impulsando la movilidad activa combinada con transporte público.

En el caso del Oeste de San José, el mismo se ha consolidado a través de los años como un destino que alberga empresas multinacionales de alto nivel. Asimismo, se puede considerar como un destino de moda y aspiracional, lo cual hace que no pierda su encanto, señaló Mónica Castillo, gerente de Inteligencia de Mercado de Colliers.

De acuerdo con las proyecciones, del total de unidades a desarrollar a futuro, un 80% representan producto vertical y 20% horizontal.

A su vez, datos aportados por la Secretaría Técnica Nacional (SETENA) revelan que entre 2016 y este año se encuentran en proceso de aprobación una serie de proyectos verticales que en conjunto cuantifican unos $600 millones, los cuales podrían materializarse en los próximos años.


Infográfico

 

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