Mercado de vivienda en Costa Rica pierde fuerza

Autoridades prevén que situación en 2018 cierre en condiciones similares a las del año anterior. Sector viene de una contracción del 15% en la construcción de unidades habitacionales.

Por Rodrigo Díaz
rdiaz@inversioninmobiliariacr.com


El mercado de la construcción de vivienda durante este año se mantendrá en niveles relativamente estables, pero no alcanzará para recuperar la caída que sufrió el sector durante el 2017, cuando experimentó una baja del 15% en relación con el año anterior.

La baja en el porcentaje de m² fue todavía más crítica, pues se detectó un 19% menos de acuerdo con el informe Situación del Sector Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica, dado a conocer por la Fundación Pro Vivienda (FUPROVI).

La caída se reflejó en el porcentaje de la construcción residencial en comparación con toda la industria. Aún es la actividad de mayor auge en el sector pero ahora solo representa un 34% del total de m² tramitados durante el 2017. En el 2016, este porcentaje era de 39%.

Para el 2018 la caída se frenó, pero no se estuvo lejos de una recuperación. Durante los primeros seis meses se registraron 1.843.267 m² de nuevas viviendas contra 1.890.274  del mismo período en 2017, de acuerdo con datos suministrados por el Colegio de Ingenieros y Arquitectos.

El bajo ritmo del mercado de vivienda se manifiesta también en el sector bancario, donde el saldo de los préstamos de vivienda creció un 7% en marzo de este año, cuando  en el mismo mes del 2017 el aumento fue de un 12%.

En primera instancia, el segmento residencial se encuentra en una situación de alta incertidumbre, por la correlación directa que mantiene con las tasas de interés y el nivel de confianza del consumidor. En medio del contexto fiscal que estamos viviendo, la estimación de las posibles variaciones en las tasas de interés es realmente compleja.

Sumado a lo anterior, el comportamiento del colón también genera dudas. Tanto la devaluación como las tasas de interés son elementos que podrían impactar negativamente la capacidad económica de la clase media y por ende se minarían las posibilidades de cumplir con sus obligaciones crediticias. Este escenario podría ocasionar una restricción de crédito muy significativa, tanto en la banca privada como en la pública.comentó Daniel Álvarez, vicepresidente senior y director de Cushman & Wakefield.

De vuelta al informe de FUPROVI, la contracción en el mercado se manifestó principalmente en casas de habitación y se concentró en algunos cantones, principalmente en Alajuelita, Alajuela y Heredia, que combinados representaron el 83% de la disminución total del país.

El caso de cantones como Alajuelita se explica por la concentración de proyectos que se tramitaron en el 2016 y que actualmente están construidos y en periodo de venta.

Por otro lado, hay cantones que presentaron crecimiento, principalmente Garabito que presentó el mayor nivel de crecimiento del año, Escazú, Montes de Oca y Sarapiquí.

Otro hecho que resalta el informe es que a pesar de que en sitios como Escazú aumentó la cantidad de unidades habitacionales, disminuyó el promedio de m² por vivienda.

Lo anterior podría atribuirse al cambio en el tipo de construcción residencial, donde en los últimos años se le ha dado preeminencia a los desarrollos en altura, tipo condominio.

De hecho, los apartamentos sí registraron un leve aumento de 3,8% en 2017 con respecto al 2016. Al ser unidades más pequeñas, pueden resultar más atractivas para adquirirlas y rentarlas luego a un precio razonable a nuevos segmentos de mercado, como los millenials.

La construcción de vivienda en formato vertical ha mostrado un aumento en los últimos años. No obstante, en términos absolutos, el registro de construcción en altura representa un porcentaje muy bajo del total de m² registrados.dijo Olman Vargas, director ejecutivo del Colegio de Ingenieros y Arquitectos.

De acuerdo con Vargas, cada año se tramita un mayor número de proyectos de edificios superiores a los 15 niveles, aunque la cantidad sigue siendo pequeña en comparación con los números totales.

Estas construcciones, además, cuentan con la característica del uso mixto, es decir, los pisos inferiores se utilizan para uso comercial y parqueo, mientras que las soluciones habitacionales están en los niveles superiores.

El estudio de FUPROVI también coincide con una reciente investigación de la Universidad de Costa Rica, en la que se refiere a los eventuales inconvenientes de articulación con las ciudades que tienen los condominios residenciales.

Estos desarrollos cuentan con espacios para el disfrute de sus condóminos, lo que promueve la segregación social y espacial, además de limitar el intercambio social.

El mencionado estudio académico, de Adrián Valenciano, añade que es necesario que los desarrolladores agreguen calles y áreas verdes para compartir con el resto de la ciudad.

Menos viviendas


La cantidad de unidades habitacionales tramitadas en el 2017 fue un 15% menor que en 2016, especialmente casas. Para el 2018, las autoridades esperan un panorama similar al del año pasado.

Complicaciones en mercado de vivienda social limita crecimiento


Tradicionalmente, los bonos de vivienda han contribuido a impulsar el mercado de la construcción pero en 2017 tendieron a la baja.

La cantidad de bonos de vivienda familiares fue menor el año pasado, con respecto al 2016, con una reducción de 5,6%.

Salvo las soluciones para adultos mayores así como para emergencias, los demás rubros (regular, ABC, indígenas, discapacitados y erradicación de tugurios) sufrieron una disminución con respecto al año anterior.

Uno de los mayores problemas que ha tenido este segmento es la lentitud de los trámites. Un informe emitido por la misma institución en 2014, dio cuenta que, el tiempo para que los desarrolladores formalicen sus bonos, era de un promedio de 40 a 50 meses.

También se detalló que los costos por trámites encarecen los proyectos entre un 7,5% y un 14%. Los trámites que más atrasos generan son los permisos ambientales y municipales.

Estos elementos serían un desestímulo para que nuevos desarrolladores de viviendas busquen involucrarse e identificar oportunidades en este tipo de mercado.

El Banco Hipotecario de la Vivienda, si bien reconoce que la cantidad de bonos disminuyó en 2017 con respecto al año anterior, indicó que el monto invertido en ese rubro fue superior con un total de ₡95.400 millones, un 1,5% más.

Para este año, está prevista una colocación similar. Para fines de agosto ya se habían tramitado 7.270 bonos de vivienda.

En cuanto a los recursos que el BANHVI presta a las entidades financieras, para que estos a su vez brinden préstamos de vivienda a sus clientes, la meta de colocación de este año es de ₡18.850 millones, cifra que se cumpliría sin contratiempo, de acuerdo con respuesta oficial enviada por dicha entidad.

Colocación de bonos de vivienda
(Monto en millones de colones)

Fuente: Banhvi

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