Por Jorge Lugo
4S Real Estate para INversión INmobiliaria

Foto: Imagen de San José, Costa Rica (cortesía de Shutterstock).

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A finales de noviembre, El Financiero publicó un artículo donde habla las condiciones actuales de la generación Y (Millennial), especialmente sobre los temas de educación, trabajo, y salario. Se muestra en los países de Latinoamérica una tendencia similar en cuanto a estos temas. Muy poca oferta laboral, así como incrementos salariales que no han podido simular los incrementos inflacionarios, han hecho que la generación actual no cuente con las mismas condiciones de juego que las generaciones pasadas. Dadas estas condiciones, mismo artículo sugiere una falta de compromiso por esta generación al no tener como prioridad el matrimonio, no estar atado a una empresa por tener el deseo de ser trabajador independiente, alquilar en vez de comprar, y un alto consumo en el valor presente como viajes y compras por internet. Muchas de las tendencias tienden a ser realidad bajo ciertas circunstancias y en ciertos países. Sin embargo, no significa que esto sea una realidad absoluta, en especial para la juventud costarricense.

La economía digital

Un estudio realizado por UNIMER y kölbi, #Gentico: la verdad sobre las generaciones de Costa Rica explica con mayor profundidad la dinámica de la población actual en el país. El estudio arrojó una conclusión que diverge de la idea actual de la generación: “Los jóvenes en Costa Rica no cumplen con las características de los llamados Millennials en el Resto del Mundo”. Por lo tanto, el estudio propuso diferentes generaciones:

Amplitud Modular (1924 – 1939), Pregonera (1940 – 1960), Satelital (1961 – 1981), Digital (1982 – 1999), y Virtual (2000 +). Las generaciones Digital y Virtual, siendo las más equiparables a la generación Y (Millennial), presentan mayores variaciones en cuanto las preferencias de compra dado que están más abiertos a la adquisición de una vivienda, sin importar el endeudamiento.

La misma encuesta comenta que tres de cada diez personas de la generación Digital viven en una vivienda alquilada, mientras que nueve de cada diez mantienen la expectativa de adquirir una vivienda. Entonces, ¿Por qué creen los mercados que los jóvenes costarricenses no están comprando más viviendas?

La última Encuesta de los Hogares 2018, realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos de Costa Rica (INEC), presentó los últimos datos del ingreso promedio mensual de los hogares. Las personas de la generación Millennial presentan un ingreso mensual promedio ¢395.000, mientras que las personas de la generación X tienen un ingreso promedio ¢569.000. Se muestra una gran disparidad entre los ingresos por generación, en su mayoría por la falta de trabajos calificados para el nivel de educación con el que cuentan.

En tanto la Tasa Básica Pasiva (TBP), tasa de referencia para ahorro y crédito, ha ido en aumento por la incertidumbre en las inversiones, así como en la situación de finanzas públicas del país. En la última semana de junio, la tasa paso de 5.90% a 6.10%, afectando los créditos de los deudores costarricenses.

Es tiempo de comprar

El mercado está consciente que los jóvenes están dispuestos a comprar, y las condiciones actuales no le benefician, por lo que se está tomando acciones para nivelar las condiciones de juego. El Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) bajó en medio punto porcentual la tasa pasiva para los créditos de vivienda, debido a la relajación del Banco Central de Costa Rica en cuanto al porcentaje de reservas que debe mantener un banco mercantil, pasando de un 15% a 12%.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalla Molina"]En tanto, el Banco de Costa Rica (BCR) ha creado un programa destinado a familias cuyo ingreso se encuentra de los ¢726.874 a ¢1.569.000, y financiamientos hasta el 95% del valor de la vivienda por un periodo de 30 años.[/quote]

A diferencia de generaciones pasadas, la generación Digital está más preparada educativamente, lo que lo hace más racional en cuanto a decisiones financieras. Si bien, el set del joven costarricense continúa buscando una vivienda para uso personal, también busca la manera en que la compra se convierta en una inversión a futuro. Esto incentiva el mercado de vivienda en alquiler. La principal variable para tomar la decisión de comprar una vivienda es la apreciación que va a tener en los próximos años. En la siguiente tabla se muestra información estadística de las viviendas en los cantones en la GAM.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalla Molina"]4S Real Estate realiza un análisis de Geomercados de la industria inmobiliaria. Se analizó específicamente proyectos de vivienda vertical ubicados en los cantones de Heredia, Curridabat, San José, y Alajuelita. Se presenta el precio de venta de los proyectos, específicamente de los años 2017 y 2019, así como la tasa de crecimiento anual. De igual manera, se estimó el precio de alquiler de la misma vivienda donde dicha vivienda alcanza un punto de equilibrio en cuanto a rentabilidad siendo una tasa de capitalización de 8%.[/quote]

Al momento de invertir, el inversionista espera recibir un alquiler mensual por el departamento. Utilizando los alquileres estimados de los proyectos, se comparan con los precios de vivienda en alquiler informal obtenidos por medio de un sistema de recopilación de información secundaria en sitios de oferta inmobiliaria desarrollado por 4S Real Estate. Este precio de alquiler informal es el precio de alquiler real. Se observa que los precios de alquiler reales están muy cercanos a los precios de alquiler de equilibrio, indicando condiciones favorables para comprar un inmueble desde un tema de inversión.

Se presenta para los cantones de Alajuelita y San José tasas de crecimiento por encima del 15%, mientras que en los cantones de Heredia y Curridabat se encuentra entre el 10 y 15%. La compra de la vivienda no solo satisface la demanda de los jóvenes costarricenses, sino que adquieren un producto que les genera mayor valor agregado a futuro en cuanto a la generación de la riqueza. En tanto, existe un grupo de consumidores que ve la compra de la vivienda como una opción de inversión, lo que está creando un mercado de vivienda en alquiler.

Por otro lado, existen herramientas que nos pueden ayudar a comprobar más la idea de que comprar como inversión es una de las mejores propuestas para generación de riqueza. Existe un indicador llamado “Price-to-Rent Ratio”, donde se compara el precio de venta de una propiedad con el precio de alquiler de la misma propiedad. Para poder interpretar el resultado, existen dos grupos: si el resultado se encuentra por debajo de 15, es preferible comprar una vivienda que alquilar; si la tabla es mayor a 15, es preferible alquilar a comprar en la zona. Cabe destacar que esta herramienta no indica mayor accesibilidad a la vivienda. La accesibilidad está en función de las condiciones financieras de las personas que están buscando una vivienda. Lo que si ayuda es a determinar las condiciones actuales de las viviendas en la zona donde se está buscando comprar. Dentro de este análisis, los cantones de Heredia y Curridabat presentan condiciones favorables para la compra de un inmueble como usuario final, así como de inversión. Esto es debido a que el alquiler a largo plazo está cercano al alquiler estimado de equilibrio, por lo que los rendimientos por la compra del inmueble serán positivos. En tanto, en los cantones de San José y Alajuelita se presentan condiciones para que la compra del inmueble sea de usuario final, porque los alquileres de equilibrio se encuentran por encima de los alquileres de mercado actual, haciendo que sea menos atractivo el esquema de inversión en comparación a diferentes zonas de la GAM.

“Price-to-Rent Ratio” en GAM

Hasta los “arriesgados” pueden comprar

Dentro del mismo estudio realizado por UNIMER, los analistas se encargaron de segmentar aún más el grupo de jóvenes que pertenecen a las generaciones Digital y Virtual. Entre esos grupos se encontraba uno llamado los Arriesgados, representando el 41% de los jóvenes costarricenses. El estudio presenta a este grupo con tendencias a ahorrar a corto plazo y alto endeudamiento para consumir en bienes de entretenimiento, tecnología, ropa, y restaurantes. Debido a esto, también se les conoce como “pulseadores”, por qué siempre encuentran la manera de salir adelante. Aunque al momento de comprar una propiedad, se tiene más aversión al riesgo por el compromiso que conlleva, sería interesante analizar en los próximos como estos patrones cambian el juego del mercado inmobiliario.

Dentro de este mismo grupo, al menos el 52% de este grupo tiene como propósito tener una casa propia, pero no cuentan con el ahorro suficiente para una prima considerable (por la falta de una cultura de ahorro a largo plazo, o las condiciones no les permiten ahorrar).

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalla Molina"]Entonces, ¿cómo pueden comprar una casa? Las desarrolladoras junto con los bancos han creado un producto llamado “alquiler con opción a compra”..[/quote]

A diferencia de una prima fraccionada, donde se abona una cierta cuota durante 20 o 30 meses para juntar el porcentaje de enganche, el alquiler con opción a compra permite a los clientes disponer de inmediato una vivienda al alquilar el nuevo hogar. Depende del proyecto, el tiempo de contrato varía de 0 a 2 años, mientras que el 100% de los alquileres abonados durante ese tiempo podrán ser tomados en cuenta como prima inicial.

Alquiler con opción a compra vs Alquiler

El proyecto tiene una superficie 73 m² con una distribución de dos dormitorios y dos baños completos. El alquiler con opción a compra es a ocho meses con una garantía de $3.000, cubriendo el 10% del valor de la propiedad como enganche.

Es importante resaltar que se hace un estudio socioeconómico a los clientes que desean hacer válido el financiamiento de alquiler con opción a compra, por lo que es importante tener hábitos de consumo disciplinado. Sin embargo, esta modalidad hace más accesible la adquisición de vivienda a todas las personas que desean comprar una, pero no son prospectos a un crédito hipotecario. Independientemente si la compra del bien será para uso final o inversión, las condiciones de mercado nos muestran que la generación digital está lista para comprar.

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