Por Fernando Vásquez
farevalo@inversioninmobiliariacr.com

La transformación del retail en América Central ya no se limita a la oferta comercial. Los centros comerciales están dejando de ser meros contenedores de tiendas para convertirse en plataformas híbridas de impacto ambiental, social y económico. Para desarrolladores, operadores y ocupantes de inmuebles de alto estándar, esto implica replantear criterios de diseño, operación y gobernanza con enfoque de largo plazo.

De la eficiencia a la resiliencia, este es el nuevo mandato del proyecto comercial.

Hoy la sostenibilidad es un factor competitivo que determina la viabilidad y la reputación de un proyecto. Integrar eficiencia energética, gestión hídrica, biodiversidad y confort térmico —junto con modelos de gobernanza y relación comunitaria— no es una opción, sino una exigencia del mercado.

La industria de real estate en América Central está presenciando una redefinición fundamental del concepto de centro comercial. Lo que antes se percibía como un espacio de transacción comercial se está consolidando como un complejo ecosistema de triple impacto: ambiental, social y económico, que debe integrarse activamente en la estructura urbana. Para el sector inmobiliario, la sostenibilidad ya no es una opción, sino un factor de competitividad y reputación que define el futuro de la industria.

La visión de los desarrolladores contemporáneos trasciende de la funcionalidad económica. María Virginia Cucalón, directora de Centros Comerciales en ÍNTEGRO, enfatiza que "la sostenibilidad es un eje central para construir centros comerciales que trasciendan su función económica y se conviertan en parte del tejido social de una comunidad". Este enfoque integral garantiza la permanencia y resiliencia de los proyectos, al mitigar riesgos y asegurar un aporte de valor a largo plazo.

El diseño pasivo —sombra profunda, ventilación cruzada, grandes aleros y vegetación— reduce la demanda de climatización y mejora el confort de usuarios y operadores. Estas decisiones de proyecto, combinadas con tecnologías activas (paneles solares, iluminación LED, sistemas de gestión de energía), hacen posible una reducción significativa de costos operativos y una recuperación de la inversión en el mediano plazo, según practicas documentadas por desarrolladores regionales.

Doble materialidad: integrar impactos y riesgos en la toma de decisiones

Adoptar una perspectiva de doble materialidad obliga a evaluar tanto cómo los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) afectan al negocio, como el impacto de la operación en el entorno. En la práctica, esto se traduce en indicadores concretos: ecoeficiencia, acción climática, biodiversidad; talento humano, diseño urbano, relación con comunidades; comunicación corporativa, gobernanza e innovación.

Este enfoque facilita la toma de decisiones de inversión y permite a gestores y facility managers priorizar medidas con retorno social y económico medible.

Desde la antigüedad los centros comerciales se han estudiado y analizado como núcleos urbanos importantes para el desarrollo de las ciudades, en algunas culturas la ciudad fue creada alrededor de estos centros.

La sostenibilidad, entendida en su complejidad, se convierte en la base del buen desempeño económico y del confort, especialmente en la región por sus características propias, como el clima tropical.

Los desarrolladores deben comprender el impacto que tiene un centro comercial como punto focal para la creación de ciudades y retomar el valor de creación de comunidades en donde se vive, se siente, se respira ambientes sanos y con valor social.

La región centroamericana ha experimentado un avance significativo, impulsado por una mayor conciencia y la necesidad de integrar estándares internacionales. Los consumidores latinoamericanos muestran creciente interés en espacios responsables, y las empresas están incorporando criterios ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) en sus estrategias, lo cual es ya una exigencia del mercado e inversionistas.

La certificación sigue siendo útil como marco y verificación; sin embargo, la conversación hoy exige indicadores de desempeño: huella de carbono, huella hídrica, confort térmico y métricas de resiliencia. En la región, iniciativas como EDGE, LEED e ISO han comenzado a desplegar resultados: por ejemplo, desarrollos que incorporan paneles solares a gran escala reducen su huella energética y mejoran la independencia operativa ante fluctuaciones de la red.

Por ello, en este contexto, la conversación ha evolucionado más allá de las meras certificaciones, incluyendo el desempeño medible, la huella hídrica, el confort térmico pasivo y la biodiversidad urbana. Tomando como ejemplo el caso de Portafolio Inmobiliario, la empresa alinea sus acciones a una Estrategia Corporativa fundamentada en el principio de la doble materialidad, evaluando tanto el impacto de los factores ASG en la empresa como el impacto de sus operaciones en el entorno y grupos de interés.

Los 10 ítems de la doble materialidad

La implementación de prácticas sostenibles se traduce directamente en la reducción de costos operativos a largo plazo. Concepto que ha sido difícil de adoptar en el Real Estate. Sin embargo, hoy existe un interés creciente por integrar estándares internacionales, eficiencia energética y prácticas responsables en el diseño y operación de los centros comerciales.

Cada proyecto con el sello verde se convierte en una herramienta educativa, que permite ver cómo la sostenibilidad se traduce en ahorro, confort y calidad de vida.

La inversión inicial en eficiencia se recupera con el tiempo, un concepto que Daniel Villafranca, director de Sostenibilidad de Portafolio Inmobiliario, complementa al señalar que “la sostenibilidad impulsa la resiliencia, la rentabilidad y la relevancia del proyecto.

Las inversiones en sistemas de eficiencia energética, como paneles solares e iluminación LED, y la optimización de recursos hídricos, reducen significativamente los gastos de mantenimiento y operación.

Mallol señala la dificultad de equilibrar los costos iniciales con los beneficios a largo plazo, ya que algunos sistemas sostenibles requieren inversiones elevadas. En este mismo sentido, para Saxe, el reto financiero consiste en demostrar que elementos de diseño pasivo como "buenos aleros, vegetación, prefabricación y materiales durables son una inversión inicial inteligente que se recupera en la operación".

Retos: más allá del Greenwashing y la complejidad técnica

A pesar del progreso, la ruta hacia la sostenibilidad integral está llena de desafíos que requieren un cambio profundo en la planificación y operación. Algunos expertos en esta materia en la región han comenzado a hablar de ir un paso más allá de la sostenibilidad y avanzar hacia una verdadera regeneratividad.

• La comprensión holística de la sostenibilidad: El principal reto es la comprensión del término sostenible, que a menudo se reduce solo al factor ambiental. Villafranca advierte sobre el riesgo del greenwashing, señalando que la sostenibilidad no es un estado al que se llega, sino "un camino de mejora continua que implica cambio, trabajo, medición y reducción constante de impactos". Esto exige transformar la infraestructura, la gestión operativa, la relación con la comunidad y el modelo de negocio mismo.
• Integración desde la planificación y desafíos financieros: Uno de los obstáculos más frecuentes es el costo inicial de soluciones sostenibles. Paradójicamente, muchas de estas medidas ofrecen retorno operativo y mayor resiliencia financiera. Elementos de diseño pasivo, prefabricación y materiales durables aceleran tiempos de obra y reducen costos de operación, mientras que modelos financieros innovadores (incentivos, alianzas público-privadas, green loans) facilitan la viabilidad económica de los proyectos.
• La crisis de la movilidad y el diseño urbano: Un centro comercial sostenible debe ser inclusivo, resiliente y conectado.

La Arq. Jeanne Samayoa, presidente en Fundación Crecer, critica el modelo tradicional. "Debemos de dejar de pensar en centros comerciales como grandes cajas encerradas en sí mismo. Sino en estos tiempos y con las necesidades de la ciudad, centros comerciales que se integran a la traza urbana serían más valiosos para la ciudad". Samayoa advierte, además, sobre los peligros del desarrollo a la orilla de las carreteras que rompe la trama urbana y causa embudos de tráfico, urgiendo a "replantearnos el modelo de sótanos inmensos de parqueos en centros comerciales y solo buscar accesos para el carro".

Un proyecto bien conectado con vías, transporte público, ciclovías y áreas peatonales, como defiende ÍNTEGRO, "potencia la conectividad urbana, promueve la movilidad sostenible y contribuye a crear entornos más accesibles y seguros". Esto no es un lujo, sino una condición para la sostenibilidad económica, ambiental y social, ya que la integración con el transporte público garantiza que el centro no sea exclusivo para quienes poseen vehículo.

Corresponsabilidad operativa y beneficios para inquilinos

El éxito de la sostenibilidad depende de la colaboración de todos los stakeholders, especialmente los inquilinos.

Los beneficios para ellos son palpables: reducción de costos operativos, espacios más eficientes y confortables, y una imagen de marca fortalecida ante consumidores conscientes. Los centros comerciales sostenibles, al ofrecer entornos más cómodos con luz natural, aire limpio y áreas abiertas, incrementan el tráfico y el tiempo de permanencia de los visitantes, lo que "favorece la experiencia del usuario, prolonga su estadía y, en consecuencia, aumenta el consumo".

Además, la gestión de datos compartidos se convierte en una herramienta de eficiencia económica. Ruth López, gerente de Ambiente en Grupo Cayalá, explica cómo la data sobre generación de residuos se comparte con los socios comerciales: "al entregarles un porcentaje mensual de generación de residuos y sus indicadores son elevados en residuos orgánicos podrían evaluar si existe mucho desperdicio del chef. Con estos datos 'ambientales' te pueden generar temas de eficiencia económica y operativa, así como reputacional".

Los inquilinos contribuyen activamente al elegir equipos eficientes, operar con horarios responsables y al gestionar residuos y agua conforme a los sistemas del proyecto.

Iniciativas técnicas: la hoja de ruta Ecoeficiente

Los desarrolladores en la región están adoptando tecnologías y prácticas que abordan las crisis de agua, energía y residuos que enfrenta América Central.

La eficiencia energética es prioritaria. Iniciativas comunes incluyen la instalación de paneles solares, un ejemplo de esto en Guatemala ha sido ÍNTEGRO, una desarrolladora que le ha apostado a la instalación de estos en todos sus centros comerciales: 3.670 paneles solares que generan 2.128,7 KWp de energía renovable. Sumado a esto, el uso de iluminación LED y sistemas de gestión inteligente de consumo.

En materia de certificaciones, la región ha dado pasos importantes y los centros también han sido conscientes de esa nueva necesidad mostrando avances significativos como algunos de estos:

• Certificación EDGE: ÍNTEGRO ha sido reconocido como EDGE Champion 2025 y se compromete a certificar el 100% de sus nuevos proyectos bajo EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), que garantiza la reducción del consumo de energía, agua y materiales.
• ISO y LEED: Portafolio Inmobiliario cuenta con 22 certificaciones en construcción sostenible, incluyendo LEED, EDGE y Bandera Azul, y gestiona el 100% de sus proyectos operativos bajo la norma ISO 14064 para Gases de Efecto Invernadero, con el 50% ya alcanzando la carbono neutralidad. Grupo Cayalá implementa un Sistema de Gestión Ambiental (SGA) basado en la norma ISO 14001 -2015.
• Gestión hídrica y de residuos: La escasez de agua exige que los centros comerciales sean parte de la solución, y no un problema. Las metas técnicas en agua incluyen la captación de agua de lluvia, el reciclaje de aguas grises y el tratamiento de aguas negras para su reutilización en riego.

En cuanto a residuos, la meta es clara: cero residuos a vertedero. Paseo Cayalá se enfoca en su Plan de Manejo de Residuos, logrando evitar que el 70% de los residuos no lleguen a vertederos nacionales a lo largo de 10 años. Otras iniciativas clave incluyen la incorporación de biodigestores y composteras para desechos orgánicos generados por supermercados y food courts. La Arq. Samayoa resalta que la gestión responsable de residuos debe comenzar desde la construcción, “promoviendo la visión de construcción circular”.

¿Cuál es el futuro? Ecosistemas híbridos y resiliencia climática

El futuro del retail en América Central se aleja del modelo del shopping mall tradicional, migrando hacia "verdaderos generadores de comunidad".

• Integración híbrida y experiencial: Los centros comerciales evolucionarán hacia espacios híbridos que integren comercio, cultura, entretenimiento, deporte, servicios médicos, educación y vivienda, consolidándose como verdaderos puntos de conexión urbana. "Veremos ecosistemas mixtos más que centros comerciales convencionales. Programas de salud, deporte y cultura se integrarán con el retail", enfatiza Saxe.
• Resiliencia y clima: La resiliencia climática será un pilar. Más allá de la eficiencia, la clave será la adaptación a fenómenos extremos (olas de calor y patrones de lluvia). Esto implica diseñar con infraestructura verde, microclimas creados con vegetación y agua, y priorizar el diseño bioclimático pasivo. La Arq. Samayoa aspira a que los centros comerciales del futuro ofrezcan experiencias deseables, como la posibilidad de llegar a pie o en transporte público, pasear en la reserva natural o utilizar ciclovías, "creando barrios/distritos como pilar de la movilidad sostenible".
• Transparencia y medición: La transparencia será fundamental. Los centros comerciales del futuro serán evaluados no solo por su rentabilidad, sino también por su huella de carbono, hídrica y social. Los clientes e inquilinos exigirán reportes públicos de desempeño Ambiental, Social y de Gobernanza.

En conclusión, la transformación de los centros comerciales en América Central requiere un rigor técnico y una visión de largo plazo que trascienda la rentabilidad inmediata. Los desarrolladores deben liderar el cambio, planificando para reducir el impacto vial, mejorando la infraestructura urbana y garantizando que lo construido hoy tenga una visión de que dure para los próximos 10, 20, 30 años. El camino hacia la sostenibilidad es, ante todo, un ejercicio de diseño urbano responsable y consciente.

Certificaciones LEED para centros comerciales en la región

Los siguientes son proyectos que han optado por esta certificación en América Central, para recopilar evidencias y respaldar la sostenibilidad en la operación del inmueble.

Fuente: USGBC

Caso de éxito: The Gilded Iguana Athletic Center

Se trata de una plaza comercial diseñada por Studio Saxe y construida en Costa Rica por LHC Constructores, en donde la sostenibilidad fue uno de los principales factores.

Según los mismos arquitectos “se diseñó como una pequeña aldea entre los árboles que crea un espacio público que integra a residentes locales con visitantes con intereses similares: un estilo de vida activo y bienestar”.

Se utilizó un sistema constructivo con estructura ligera de acero prefabricada fuera de obra en un entorno controlado y ensalada rápidamente para minimizar el impacto en la propiedad y maximizar la eficiencia de la construcción.

El proyecto se concibió con un enfoque de construcción modular para minimizar el impacto en el paisaje natural. Se diseñó para preservar y proteger la vegetación existente y el hábitat natural de su entorno mediante ingeniería inteligente, desintegrando la masa del edificio en múltiples componentes para distribuir el proyecto en torno a los árboles y la vegetación.

“Fragmentamos el programa en pabellones ligeros bajo grandes aleros e insertados entre árboles existentes. El resultado es un pequeño pueblo a escala humana que funciona con menos dependencia de aire acondicionado, ofrece bienestar real a usuario y operadores y crea un entorno atractivo para el comercio”, comentó Benjamín Saxe, fundador y director de diseño en Studio Saxe.

The Gilden Iguana Athletic Center se esforzó por preservar los árboles existentes y se evitó al máximo realizar movimiento de tierra. Saxe agregó que “utilizamos estructura ligera prefabricada en acero para montar rápido y con mínimo impacto. Diseñamos grandes aleros y parasoles que protegen del sol y la lluvia y habilitan espacios intermedios habitables. Integramos vegetación en bordes y jardineras para bajar la temperatura superficial y atraer polinizadores”.

Por otro lado, el proyecto cuenta con sistemas de recolección y reutilización de agua de lluvia en cubiertas, la cual es utilizada para riego y para sistemas mecánicos.

“Combinamos teca reforestada con materiales durables y ubicamos el vidrio de manera estratégica para lograr luz natural sin sobrecalentamiento. La orientación y las líneas de cubierta responden al sol, vientos, ruido y polvo con el fin de asegurar ventilación cruzada y confort con bajo consumo”, finalizó.

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