Por Alexandra Ivanova
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Foto: proyecto Línea 3 del Metro, que inició su proceso de construcción en febrero de 2021 en Panamá.

Los megaproyectos de infraestructura pública están retomando fuerza en los países centroamericanos luego de años de rezago, en parte provocado por la crisis sanitaria y económica provocada por la pandemia de la COVID-19.

Los proyectos orientados al transporte lideran las listas de obras públicas que podrían impulsar el desarrollo urbano, así como la apertura de los nuevos nichos para el sector inmobiliario comercial, según los analistas de Costa Rica, Panamá, Guatemala y El Salvador.

Es usual que, con el desarrollo de obra pública, los terrenos próximos incrementen su plusvalía y que los inversionistas identifiquen nuevas oportunidades de desarrollo de proyectos privados, lo cual da un impulso al Real Estate Comercial.

Transporte demanda una infraestructura más robusta

El incremento en la densidad de la población, la necesidad de realizar traslados, así como un mayor volumen de bienes comercializados internamente y con mercados internacionales obligan la rápida actualización de la infraestructura de transporte.

Como ejemplos de megaproyectos de infraestructura pública que llegan a cambiar el panorama de desarrollo urbano en Centroamérica destacan la nueva carretera Circunvalación Norte en Costa Rica y Línea 3 de metro en Panamá; además, se están realizando los trabajos de ampliación de varias vías importantes en El Salvador y se gestiona la construcción de Aerómetro en Guatemala.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="afirmó Rodolfo Méndez, Ministro de Obras Públicas y Transporte de Costa Rica"]Esperamos que para el mes de abril se ponga al servicio la Circunvalación Norte. Este proyecto llega a cambiar la movilidad de todos los costarricenses.[/quote]

Mientras tanto, la esperanza de las autoridades de Obras Públicas y la Cámara Salvadoreña de Construcción es que el desarrollo de los proyectos inmobiliarios comerciales y residenciales alrededor de las grandes obras sean un aporte a la reactivación general del sector construcción en la época post pandemia, lo mismo que de la economía del país cuzcatleco.

El Salvador podría tener expectativas de atraer inversión debido a la demanda de nueva infraestructura, conectividad vial, transporte, diversificación de la matriz energética, sectores de vivienda dirigida a clase media y de interés social, según datos del estudio realizado por la agencia calificadora de riesgo SCRiesgo, ante un escenario de recuperación.

Circunvalación, Costa Rica: lentitud de ejecución del proyecto dificulta pronósticos del índice de desarrollo inmobiliario alrededor de la vía

En Costa Rica, Circunvalación Norte ha sido una obra pública cuya apertura estaba proyectada un año y medio después de su aprobación en 2014. Sin embargo, pasaron más de siete años para llegar a la etapa final de la construcción de la vía. Por ello, los analistas del mercado inmobiliario califican la lentitud de ejecución del proyecto como una complicación para pronosticar las oportunidades de crecimiento que este generaría. No obstante, aseguran que el proyecto repercutirá positivamente en el aumento de plusvalía de las propiedades cercanas.

Según el estudio realizado por Colliers International, se espera que un 70% de vehículos de carga pesada usen esta vía, reduciendo de esta forma la congestión urbana. Al mismo tiempo, esto propiciaría el desarrollo del comercio en la zona de La Uruca, ya que el movimiento vehicular seguirá siendo importante para la actividad comercial.

De acuerdo con datos de la empresa consultora, el valor de las propiedades en La Uruca se incrementaría hasta un 15% después del inicio de operaciones en la carretera Circunvalación Norte, que conectaría la Ruta 32 con la Autopista General Cañas y la Ruta 27.

Por su lado, Randall Fernández, de la consultora Ranfer, indica que se estima que la plusvalía generada por la eliminación del tránsito pesado, debido a la construcción de Circunvalación Norte, podría oscilar entre un 10% y un 15% para los terrenos cercanos la vía principal de La Uruca y un 10% para las zonas colindantes.

“Esta área se ha convertido en un distrito de ventas automotrices; sin embargo, podría extenderse a otros nichos de mercado asociados a estos y a centros de conveniencia que suplan los proyectos residenciales en proceso y la fuerza laboral del entorno. Por su parte, los altos precios de la tierra incitarían a la industria a moverse a otros corredores industriales”, señala el experto.

Panamá, Línea 3: un “distrito dentro del distrito”

El proyecto Línea 3 del Metro, que inició su proceso de construcción en febrero de 2021 en Panamá, viene a transformar la calidad de vida de más de 500 mil residentes de la provincia de Panamá Oeste.

Álvaro Uribe, planificador urbano del Metro de Panamá, explicó que el Metro se ha convertido en un instrumento sin el cual la ciudad ya no funciona como antes de su construcción.

“Tenemos una configuración urbana dispersa y alargada que ha ido distribuyendo a la población en las periferias de la ciudad”, detalló.

Según datos del Plan Distrital de Panamá, la Provincia de Panamá genera el 71% del Producto Interno Bruto del país. Por ello, su protagonismo económico, de empleo y población impide el crecimiento ordenado de la capital panameña.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="añadió Uribe"]La expansión de la ciudad ha sido tan irregular, que impulsó la creación de un distrito dentro de un distrito. No obstante, los lugares de trabajo de la mayoría de los pobladores se han mantenido concentrados en el centro de la ciudad.[/quote]

El funcionario precisa que el Metro cumple el rol de un elemento de transformación; una de las consecuencias de ello es ya no se demanden tantos estacionamientos alrededor de los corredores del Metro.

“Cada estación es ahora un nodo en potencia para reorganizar el espacio comercial, terciario y residencial con el objetivo de lograr una mayor densidad. Esta tarea ya se está realzando, pero de manera progresiva. Articulados con el sistema masivo, deben fomentar atracción e inversiones nuevas en comercio, servicios, empleo y vivienda más densa. La gran meta es que estos usos mixtos propicien que las personas vivan cerca de sus trabajos y la densificación ya se observa en las nuevas urbanizaciones”, explicó.

Asimismo, Uribe destacó que la construcción de las sucursales bancarias, universidades y edificios para oficinas acompañó el desarrollo de la Línea 1 y Línea 2 del Metro de Panamá.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Tatiana Fábrega de Varela, gerente general de Costa Verde, complejo residencial que se construye en La Chorrera, Panamá Oeste, por su parte, señaló que el complejo habitacional tiene capacidad para 180,000 familias; además, se prevén varios proyectos de mediana densidad.[/quote]

El Salvador: obras públicas benefician la población y reactivan economía nacional

La ampliación de la Carretera Panamericana, tramo Los Chorros y la construcción de un viaducto, son los proyectos de infraestructura pública más importantes que se están desarrollando este año, según lo dio a conocer el Ministro de Obras Públicas del país cuzcatleco, Romeo Rodríguez Herrera.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó el funcionario"]Nosotros esperamos que en los primeros seis meses de este año inicie la construcción de la obra y dos años después culmine este gran proyecto de infraestructura.[/quote]

También se planea la rehabilitación, operación, mantenimiento y obras complementarias de la autopista de Escuintla a Puerto Quetzal. Según la información del MOP, este es el primer proyecto que se realiza bajo la Ley de Alianzas para el desarrollo de Infraestructura Económica. El objetivo es rehabilitar 42 kilómetros de esta ruta y convertirla en una autopista de los más altos estándares internacionales, a través de una APP.

De acuerdo con el funcionario, esta carretera beneficiaría a miles de pequeños y medianos agricultores, fabricantes y comerciantes, mejorando el costo de distribución de productos dentro del país; además, impulsaría el turismo local e internacional y ayudaría atraer las inversiones para los proyectos inmobiliarios de uso mixto, debido a la cercanía a las diferentes rutas de acceso.

Por otro lado, como parte del “Plan Corredor de Occidente”, se construirá el viaducto denominado “Francisco Morazán”, que sería el puente más alto y largo en el país. Con la ayuda de esta obra se busca agilizar el flujo vehicular y mejorar la seguridad en la zona, lo que sería un factor adicional para el desarrollo de proyectos de uso mixto.

Guatemala: AeroMetro cambiaría la imagen de algunos sectores de la capital

AeroMetro, una ruta exclusiva aérea con una longitud de 9 km y de 12 estaciones, es un proyecto ambicioso que impulsan las municipalidades de Guatemala y la empresa Mixco. Esta iniciativa se visualiza como una solución innovadora para la movilidad urbana, ya que permitiría a los usuarios ahorrar un lapso de 90 minutos de viaje.

“Es en las ciudades en donde hay que arrancar la recuperación económica con grandes proyectos de construcción, arquitectura e infraestructura. Proyectos que hagan más accesible el trabajo y que permitan aumentar la calidad de vida de los habitantes”, resalta Ricardo Quiñonez, Alcalde de la Ciudad de Guatemala.

El jerarca municipal añadió que el AeroMetro no solo es visto como un sistema de transporte, sino que la oportunidad de mejorar el entorno de esta vía.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Todo lo que vaya a suceder alrededor de las doce estaciones deberá ser remozado, dijo Quiñonez y añadió que el embellecimiento de los sectores residenciales que se ubicarán alrededor de las posibles estaciones sería parte del impacto positivo del proyecto.[/quote]

Además, se espera generar la construcción de locales comerciales en toda la ruta. El alcalde reiteró que la reactivación de la economía nacional tiene que empezar en las zonas urbanas, debido a la mayor concentración de los recursos materiales y humanos. Por ello, los grandes proyectos de infraestructura, lo mismo que los proyectos que faciliten a las personas el acceso a sus lugares de trabajo, permitirían aumentar la calidad de vida de las personas y atraer más inversión al sector inmobiliario.

¿Por qué obras vinculadas con el transporte propician desarrollo inmobiliario?

En marco de la Mesa Técnica Multinivel de Desarrollo Urbano Orientado al Transporte (DUOT), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) de Costa Rica junto a otras entidades gubernamentales define seis sectores que son beneficiados directamente por los proyectos de este tipo.

• Ciudadanía. Los primeros beneficiarios del DUOT son los habitantes y usuarios de la ciudad. A criterio de MIVAH, el DUOT permite que más personas puedan vivir, trabajar y estudiar cerca de donde compran y realizan actividades de ocio, además de permitirles acceder al transporte público mediante mejores aceras, ciclovías y estaciones.
• Gobiernos locales. Los cantones que se encuentran en el área de influencia del proyecto, según datos de la institución, verán un incremento en el valor de sus terrenos, y serán territorios de atracción de inversión, residentes, centros de empleo y comercio.
• Comercios y empresas locales. La inyección diaria de usuarios de transporte público representa más consumidores y clientes de los comercios y empresas locales, así como de sus encadenamientos.
• Clústeres de empleo e industria. La conectividad directa con grandes centros de empleo e industria mejora la calidad de vida y productividad de sus colaboradores, además de habilitar el desarrollo de actividades complementarias en sus alrededores.
• Desarrolladores inmobiliarios. Los proyectos de este tipo aseguran la atracción de residentes, empresas y comercios a áreas determinadas de inversión estratégica. Además, el DUOT habilita mayores densidades y mezclas de usos de suelo en zonas específicas.
• La flora y la fauna del corredor. El MIVAH cita como ejemplo el proyecto de Tren Eléctrico que, al disminuir el consumo de combustibles fósiles, disminuye los índices de contaminación atmosférica. Asimismo, el DUOT habilita centros urbanos más compactos, reduciendo la expansión urbana y el consumo de suelo agrícola y de bosques, mejorando las condiciones para la protección de ríos y corredores biológicos.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, Costa Rica.

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