Flor Monestel,
info@inversioninmobiliariacr.com

El tamaño de mercado no favorece a Costa Rica, un país pequeño con una industria local acorde a una población de 5 millones de habitantes. Sin embargo, es la segunda economía más abierta de América Latina gracias a los Tratados de Libre Comercio firmados.

El precio de renta en la región también es uno de los más bajos, solo Caracas le supera, y presenta condiciones favorables en lo que respecta a la capacidad del talento humano.

En suma, Costa Rica es un pequeño gran jugador entre los competidores que ofrecen un mercado relevante de parques industriales a las grandes multinacionales.

El mercado costarricense se encuentra en una fase de expansión, impulsada por las naves industriales, impulsado por empresas de perfil logístico, metalmecánico y de dispositivos médicos, y la proliferación de ofibodegas.

Algunos de los nuevos proyectos a citar son la nueva Planta Industrial SAE (textil) y Zona Franca La Lima, en Cartago; y Condal Ciruelas, en Alajuela.
Para los últimos dos casos, el crecimiento se explica en la llegada de empresas como la alemana Zollner y en el segundo a  una expansión de las operaciones que Bridgestone ya tenía en ella.

La expectativa de crecimiento para lo que resta de 2015 es favorable, debido a que las autoridades responsables de la atracción de inversión extranjera directa proyectan unos 35 nuevos proyectos, los cuales representarán al menos $500 millones en inversión y requerimiento de espacio en parques industriales.

Expertos opinan

Para Carlos Robles, gerente general de la firma NAI Costa Rica, la ubicación estrategica y privilegiada de Costa Rica sobre otros países de América Latina y a nivel mundial es la principal ventaja que le permite al país convertirse en un punto muy cómodo para importar y exportar a los distintos puntos del globo terraqueo.  Adicional a esto, geográficamente donde se ubican los parques industriales son sectores privilegiados y céntricos, cerca de la masa importante laboral,  a comparación de los parques industriales en otros países, que en muchos casos se ubican en zonas apenas en vías de desarrollo y con mano de obra limitada.  Robles señala que la mano de obra calificada, una economía y gobierno relativamente estable dan seguridad para estos desarrollos en el país.

Por su lado, para el representante de la firma Colliers International, Bernal Rodriguezl, consultor división industrial, se debe mejorar aun más la infraestructura pública como lo son puertos, aeropuertos y carreteras, para que la eficiencia sea aun mayor para las empresas. Otros aspectos criticos se refieren al ambito de los impuestos, y de la tramitologia tan tediosa que existe en muchos casos.

Adicional a esto, los costos energéticos deben ser cuidados porque se han venido elevando y esto puede afectar que perdamos competetitividad versus otros paises que compiten contra Costa Rica.
Un estudio realizado por Colliers International revela los pros y contras de los principales participantes de la región:

México (D.F.)

El inventario de espacios industriales en Ciudad de México y el área metropolitana supera los 22,1 millones de metros cuadrados. Se presenta un leve crecimiento por encima de la expectativa de espacios demandados para venta o alquiler. Es importante destacar que la Ciudad de México continúa con un incremento en naves de primera categoría.

Costa Rica

El sector industrial se ha comportado positivamente. La tasa de vacancia es buena, de un 5,14%. Nuevos proyectos están entrando al mercado y han tenido una buena absorción. Existe expectativa por nuevos proyectos industriales y expansiones. El inventario es de 148 millones de metros cuadrados. Las nuevas construcciones sobrepasan ligeramente la expectativa de absorción de espacios para alquilar o vender. Existe una tasa de vacancia general de 5%, con dos sub-sectores que están en 0%.

Panamá

La economía de Panamá experimenta un crecimiento económico constante. Se le reconoce su posición de ‘hub’ de América gracias a la conectividad aérea y la próxima expansión del Canal de Panamá, aspectos que atraen a quienes buscan oportunidades en el sector industrial.

Los esfuerzos realizados por los sectores público y privado para la atracción y establecimiento de empresas extranjeras en el país, han comenzado a rendir resultados en la ocupación de inmuebles para diferentes usos como la manufactura liviana y los servicios de valor agregado en la logística regional e internacional, apoyado en los incentivos que ofrece el país y los proyectos de infraestructura prontos a culminarse.

Colombia (Bogotá)

Bogotá cuenta con un inventario competitivo superior a los 3.341.000 metros cuadrados, presentando un aumento del 12% con respecto al mismo periodo del año anterior. El ritmo de crecimiento se ha desacelerado en los últimos 5 años, pasando de tasas de crecimiento cercanas al 30% a tasas del 10%, pues la industria nacional se encuentra afectada tanto por la devaluación del peso y la situación del petróleo, así como el efecto de la reforma tributaria.

Perú (Lima)

La demanda de las industrias y empresas logísticas se ha mantenido estable durante el primer semestre. La vacancia incrementó en un 10% debido a la salida de algunas empresas. Los desarrolladores han construido unos 60 mil nuevos metros cuadrados de bodegas en el sur de Lima.

La dinámica que se observa ya hace algunos años responde a la necesidad de alejarse de la urbe y a rentabilizar los espacios que se dejan, pues estos en muchos casos ya tienen compatibilidad de uso residencial o comercial y en este escenario los terrenos tienen un mayor precio que uno con zonificación industrial.

Venezuela

Caracas tiene una pequeña zona industrial, pero sin mayor desarrollo. No se observan espacios vacantes, debido en parte a la poca demanda de espacios productivos. La inversión está ‘congelada’.

Chile (Santiago)

El mercado de parques industriales presenta una evolución mucho más lenta en relación a periodos anteriores. Los niveles de vacancia, absorción y precios a niveles generales, se han presentado relativamente estables durante los tres últimos semestres, mostrando solamente leves variaciones. La disminución de los precios y aumento de vacancias se sebe básicamente al contexto económico más “ajustado”, a la producción de Parques de mayores dimensiones y al aumento de la venta en verde de los loteos.

Brasil (Sao Pablo)

Se espera una tasa de vacancia entre el 15% y 20%. Muchos de los proyectos están siendo postergados para esperar a la reactivación de la economía. La expectativa de una tendencia a la baja se podría presentar en la primera mitad de 2016.

Argentina (Buenos Aires)

El área norte de Buenos Aires acumula el 87% del área total disponible. Incluye el Triángulo San Eduardo y la Ruta 9, que ostenta el record de mayores precios de renta. Desde el último semestre del 2014 se han incorporado alrededor de 100.000 m2 al inventario de Centro Logísticos Premium, el cual actualmente abarca 48 centros y totaliza 1.416.352 m2. A su vez, la tasa de vacancia se ubica actualmente en 5.8% lo que representa una disponibilidad de 81.524 m2 para alquiler.

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