Expansión de oficinas mantiene el rumbo hacia Heredia y el oeste de San José

Desarrollos apuestan por zonas que ofrecen concentración de servicios, acceso al transporte, cercanía con aeropuertos y hoteles. Las empresas de servicios corporativos las que mayor demanda de oficinas genera.

Por María José Núñez
mjnunez@inversioninmobiliariacr.com 


El comportamiento del sector inmobiliario de Costa Rica se encuentra sumamente vinculado con la llegada de Inversión Extranjera Directa (IED) y, cuando se trata de la búsqueda de oficinas, hay una fuerte demanda generada esencialmente por empresas de servicios corporativos.

Estas firmas buscan alternativas que sean integrales, con gran cantidad de facilidades, transporte, comunicación y servicios, cercanas a concentraciones urbanas, aeropuertos, hoteles y que les permita abrir un sitio de operación desde cero o bajo el sistema de reinversión, para expandir sus operaciones existentes.

Dicha oferta se ha concentrado en los últimos años en el Gran Área Metropolitana, sobre todo en la zona de San José oeste y Heredia, una tendencia que se mantendrá para futuros proyectos.

Demanda actual de oficinas


De acuerdo con un estudio de la firma de Cushman & Wakefield/AB Advisory, la fuerte inversión que está llegando al país contribuye al crecimiento del mercado inmobiliario mediante la ocupación de nuevas instalaciones que incluyen oficinas, naves, entre otros.

Entre este año y 2019 se espera una entrada al mercado de alrededor de 348.000 m² de nuevo inventario de oficinas.

Costa Rica se ha enfocado en atraer empresas multinacionales que se establecen en el país para exportar servicios y productos en las áreas de servicios corporativos, conformadas por centros de servicios compartidos, tecnologías digitales, tecnologías de información (TI); entre otros, así como el sector de ciencias de la vida, que incluye manufactura de dispositivos médicos, biotecnología y productos farmacéuticos y otras industrias como la manufactura avanzada, liviana e industria alimentaria.

Estas industrias son las principales generadoras de demanda inmobiliaria en el país para los sectores de oficinas y, según datos de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), solamente en 2017 arribaron 40 proyectos de inversión nuevos, que, junto a reinversiones, generaron cerca de 13.000 empleos.

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En cuanto a las condiciones del mercado de oficinas, durante el año anterior, las tasas de disponibilidad fueron bajas (cercanas al 10%), en comparación con el promedio histórico del 11,9%, por lo cual los precios se incrementaron a razón de la alta demanda; o bien, reducción en disponibilidad.

Aunque el fuerte de la demanda se presenta en la zona oeste de San José y Heredia, lo cierto es que los altos precios y bajas tasas de disponibilidad han impulsado a las empresas a buscar mercados alternativos para encontrar sus oficinas, como es Cartago y el este de San José, incluso en el mismo corazón de la capital.

El estudio de Cushman & Wakefield/AB Advisory estima que el inventario tendrá un crecimiento de casi 326.000 m² entre 2018 y 2020, que se distribuye entre proyectos en construcción y propuestos. De estos, aproximadamente una tercera parte se incorporará al inventario durante el último trimestre del 2019.

Nuevo inventario según mercado
Para el 2017 se presenta un crecimiento del sector industrial y de oficinas en el mercado inmobiliario.
Fuente: Cushman & Wakefield/AB Advisory

Mercado de oficinas absorción neta y bruta.
Le mostramos la tendencia de absorción del mercado de oficinas entre el 2014 y el 2017.
Fuente: Cushman & Wakefield/AB Advisory

Daniel Álvarez, vicepresidente senior y socio director de Cushman & Wakefield/AB Advisory, explicó que hay desarrolladores que han entendido el valor que la empresa demanda de un inmueble, relacionados con encontrar oficinas donde vive su potencial talento humano, que cuenten con una amplia concentración de amenidades y con apertura para responder a las demandas específicas de cada una.

Otro informe que sostiene esta tendencia fue desarrollado por la empresa Newmark Grubb Central America, que destacó que las zonas más consolidadas en cantidad de inventario se ubican en el oeste de San José, en Heredia y San José centro, los cuales cuentan con 477.577 m², 424.667 m², y 426.850 m²de inventario, respectivamente.

El informe señaló que en lo que va del año, el sector que cuenta con mayores absorciones es el de San José Noreste con un total 12.007 m² netos, le siguen San José Este con 2.688 m² netos y San José Oeste con 2.539 m² netos.

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Enfoque a futuro


Los nuevos proyectos de oficinas deberán estar orientados, inicialmente, a satisfacer las demandas que las corporaciones han venido señalando, tal es el caso del concepto de amplias amenidades, gran tamaño de las plantas, con mucha flexibilidad para ajustarse a sus necesidades en el tiempo y edificios de altísima calidad.

Nosotros hablamos, en primera instancia que entre las zonas que podrían ser potenciales para la expansión del sector de oficinas está San José centro, claro está, a través de un trabajo activo, con esquemas de alianza público-privadas para promover la transformación urbana del casco central de la ciudad.detalló Daniel Álvarez vicepresidente senior de Cushman & Wakefield/AB Advisory.

Desde el punto de vista demográfico y de facilidades de acceso, con mejoras del transporte público, esta zona de San José es ideal para el desarrollo inmobiliario, algo que no se ha visto en los últimos 25 años y que ya cuenta con sectores interesados.

En este sentido, se han desarrollado proyectos, como el caso de Ciudad Tecnológica de la Municipalidad de San José, que pretende construir entre 2019 y 2020 un edificio que albergaría empresas especializadas en investigación, desarrollo e innovación, así como incubadoras y aceleradoras de emprendimientos.

Este proyecto se ubicaría en un terrero de 17.000 m², propiedad del gobierno municipal y que se encuentra detrás del Mercado de Mayoreo, con previsiones a extenderse a cuatro distritos centrales del cantón. Sin embargo, aún se está trabajando en los planes de financiamiento.

“Además de esta zona, vemos un gran potencial en la provincia de Cartago, donde hay una fuerte concentración demográfica de mano de obra calificada, tomando en cuenta que unos 650.000 habitantes en esta zona, mientras que en Heredia la población es de unas 400.000 personas y en el oeste de San José de 250.000, universidades y servicios, y actualmente la oferta de oficinas sigue siendo poca”, detalló Álvarez.

Sobre estas oportunidades para crecer en oferta de oficinas, Mónica Castillo, Real Estate Intelligence Manager de Colliers manifestó que el sector corporativo seguirá instalándose en el oeste de San José, debido a que ya cuenta con una imagen, pero coincidió en que algunas empresas podrían evaluar el este de la capital como una ubicación alternativa.
Señaló la experta que existen planes de crecimiento importantes en Heredia y San José oeste, con lo cual se consolidarían las ubicaciones de los clústeres que existen en las diversas industrias.

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No obstante, el mercado pide más cercanía con el centro de San José y con eso vemos planes y proyectos en la zona de La Sabana y alrededores. Un análisis demográfico demuestra que hay mayor concentración de mano de obra en el sector este de San José, y conforme este criterio ha tomado fuerza para los usuarios de oficinas, varios desarrolladores ya han empezado a moverse con nuevos proyectos en ese sector.indicó Mónica Castillo, Real Estate Intelligence Manager de Colliers.

¿Qué curso sigue el desarrollo de oficinas?


Un estudio de Cushman & Wakefield/AB Advisory hace énfasis en que el sector de oficinas, desde hace varios años, toma en cuenta el diseño y arquitectura sostenible, como un enfoque innovador y diferenciador para las corporaciones que llegan al país y buscan edificaciones para instalarse.

Para ello se ha incursionado en la aplicación de certificaciones de calidad ambiental como LEED, que brindan la seguridad a las corporaciones de que los nuevos espacios hacen un consumo mucho más eficiente y sostenible, sobre todo en energía y agua, así como la reducción de emisiones de dióxido de carbono.

La tendencia más reciente en el mercado es la incorporación de factores de bienestar integral (Wellness) para los ocupantes de los espacios. Esto ha incidido en que los desarrolladores incorporen a los proyectos, amenidades destinadas a la recreación, zonas verdes, gimnasio y áreas de juego para sus colaboradores.detalló Daniel Álvarez, vicepresidente senior y socio director.

Otra tendencia muy marcada, que han venido a demandar las empresas, es la incorporación de espacios de innovación y coworking, que consisten en áreas abiertas para el intercambio de ideas promoviendo sinergias entre los colaboradores.

Son líneas de demanda de oficinas que se observan tanto en Costa Rica como en la región centroamericana, pero en el país se nota con gran fuerza, pues no sólo los desarrolladores las han implementado en los oficentros tipo A y A+, sino también una serie de empresas especializadas en la creación de estos espacios que están abriendo sus propios centros de coworking en distintas áreas de la GAM.


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