Por Liz Areli Cervantes 
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La sustentabilidad de los edificios de oficinas avanza: más inmuebles cuentan con certificaciones y las mejoras energéticas muestran ahorros reales. Pero ese progreso técnico choca con un pendiente estructural: la concentración de empleos en núcleos urbanos y los largos tiempos de traslado reducen la disposición de los trabajadores a regresar y limitan el valor real de las mejoras verdes.

Para desarrolladores, gestores de activos y facility managers, la pregunta deja de ser solo “certificar” y se transforma en cómo integrar ubicación, movilidad y operación para capturar el retorno completo de la inversión sostenible.

Movilidad, el reto pendiente

Los tiempos y costos de traslado alimentan la discusión sobre trabajo remoto, reducción de jornada y calidad de vida. Pluxee, empresa global de administración de beneficios, publicó en 2024 los resultados de una encuesta aplicada a 2.000 personas en México: 49% de los encuestados usa vehículo particular y 45% transporte público. Para quienes usan vehículo particular, el costo promedio es de US$ 27,12; para usuarios de transporte público, US$ 16,31. Tomando 4 semanas por mes, esto equivale a US$ 108,53 y US$ 65,24, respectivamente; suponiendo los ingresos promedio reportados por INEGI en 2024, estos gastos representan alrededor del 20% del ingreso masculino promedio y del 31% del femenino.

El tiempo de traslado agrava la ecuación: el TomTom Traffic Index 2024 reporta que, en varias ciudades de la región, incluida Ciudad de México, se pierden más de 100 horas al año en congestión. Este fenómeno se repite en otras metrópolis latinoamericanas como Bogotá y São Paulo.

Fuente: Traffic ranking 2025 Tomtom, Mercado de oficinas América Latina, noviembre 2024. Elaboración propia.

Las certificaciones incorporan movilidad en sus métricas. Jesús Galván, vicepresidente de SUME, oficina representante del Green Building Council en México, explica que LEED evalúa la localización y el transporte: revisa la proximidad a estaciones de metro y corredores de transporte, la disponibilidad de rutas multimodales y el acceso a servicios que reducen la necesidad de automóvil. Esa puntuación en localización favorece ubicaciones céntricas con acceso a transporte estructurado, aunque concentra inventario en áreas específicas.

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“LEED tiene una categoría específica de localización y transporte donde te califica cuales son las rutas de comunicación o de transporte que se encuentran alrededor de un proyecto, te van a revisar si hay estaciones del metro, Metrobús, combis en un radio cercano al proyecto de manera que la gente tenga facilidad de caminar hasta los puntos multimodales y moverse a sus hogares. También si hay acceso a diversos servicios como tiendas gimnasios, librerías, bancos, que puedan ayudar o facilitar que la gente no tenga que usar los coches. También mide las distancias en las que te comunicas para tomar es transporte y las rutas en las cuales vas a tomar una estación del metro y la frecuencia en metro de cada cuando pasan estas unidades. En cuestión de tiempo LEED puede tomar en cuenta esa consideración y es un factor de decisión para los inquilinos si van a tomar un espacio en un piso corporativo e Insurgentes Sur, Reforma centro, Interlomas o Santa Fe; ya dependerá del cliente y de la población de usuario cuál es el lugar que mejor se acomoda las necesidades de la compañía”, amplió Galván.

Sin embargo, la ubicación central genera tensiones: las zonas periféricas suministran la mayor parte de la fuerza laboral. El geógrafo Baruch Sangines, especialista en visualización y análisis geoestadístico, mapeó aproximadamente siete millones de traslados diarios por motivos laborales en la Zona Metropolitana del Valle de México, evidenciando congestión y largos tiempos de desplazamiento que afectan tanto a empleados como a trabajadores de servicios y seguridad. Su análisis se basó en la Encuesta Origen‑Destino del INEGI.

Lo que observa a partir de su análisis es que “hay una gran concentración de empleos en una zona central y eso obliga a que personas de distintos perfiles se desplacen al centro, tanto ejecutivos, oficinistas, pero también vigilantes o de comercio al por menor. Hay una gran concentración de empleos y sobre todo de los más remunerados”

Estas largas distancias, la búsqueda de empleos mejor remunerados y la imposibilidad de acceder a vivienda cerca de los centros de trabajo a causa de los costos de rentas que son superiores al ingreso mensual promedio, mantienen la desigualdad particularmente para las personas que viven en la periferia.

En julio de 2025, autoridades de la Ciudad de México, en conjunto con autoridades del Estado de México, publicaron en el Diario Oficial de la Federación el Programa Estatal de Movilidad, seguridad vial y transporte del Estado de México. Este contempla una inversión de 3,000 millones de pesos entre 2025 y 2027, en los municipios Chimalhuacán, Chalco, Ecatepec, Ixtapaluca, La Paz, Nezahualcóyotl, Texcoco, Tlalnepantla, y Valle de Chalco.

Algunas de las acciones consideradas dentro del plan y que se pondrán en marcha este año son los estudios para la construcción de una línea de Trolebús Ixtapaluca, la ampliación del Mexibús Línea 3 Panteón los Rosales; así como la chatarrización de 7,335 vehículos. Otras acciones consideradas son nuevas líneas de Metrobús y trolebús, aunque estas aún no tienen un cronograma establecido.

El panorama de las oficinas

Hoy día, el regreso a la oficina se visualiza de forma más robusta en América Latina respecto a otras regiones del mundo. De acuerdo con el reporte Tendencias Globales Occupancy Planning 2025 de JLL, la región ha alcanzado ocupaciones del 54% en 2024 y 60% en lo que va del 2025. El nivel prepandemia se situó en 61%.

¿Por qué? El sentir generalizado es que esto ha sido gracias a que las empresas han incorporado dentro de sus objetivos el “aumentar la presencia de los empleados en el lugar de trabajo”, en conjunto con otras prioridades

Fuente: Tendencias Globales Occupancy Planning 2025 de JLL

Así, las acciones de sustentabilidad han cobrado relevancia en conjunto como una manera de atraer y retener talento, en un contexto en el que los trabajadores siguen buscando la manera de flexibilizar los horarios y la forma de trabajo; por ejemplo, con el trabajo remoto.

La sustentabilidad se erige como un apoyo en el proceso de regresar a los trabajadores a las oficinas, considerando que existen distintos beneficios para todas las partes: los desarrolladores, los arrendatarios y los trabajadores.

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¿Qué mide la sostenibilidad y quién se beneficia?

Las certificaciones más relevantes son LEED, EDGE y WELL, con diferencias de foco: LEED evalúa agua, energía, transporte, materiales y calidad ambiental; EDGE prioriza eficiencia en agua, energía y materiales —tradicionalmente aplicado a vivienda y proyectos de menor escala—; WELL y Fitwel se centran en bienestar, salud y calidad de vida. En México, según SUME, casi el 100% de los edificios corporativos de clase A y A+ cuentan con alguna certificación, mientras que los edificios de clase B y C muestran mayor rezago. México es, además, uno de los países con mayor superficie certificada LEED a nivel global (2,27 millones de m²).

Andrea Sordo, Project Manager y especialista en sustentabilidad de JLL México, resume beneficios tangibles: valorización del inmueble entre 7% y 9% frente a activos no certificados y retornos de inversión estimados entre 3 y 7 años; ahorros energéticos de hasta 40% y reducción de consumo de agua entre 15% y 25% en casos representativos. La tecnificación y la automatización permiten además monitorear sistemas eléctricos, HVAC e iluminación para prevenir fallas y optimizar operación.

Mientras que EDGE, considera factores como agua, energía y materiales, se enfoca más en proyectos de vivienda y turísticos. Por otro lado, WELL y Fitwel “ven temas relacionados con lo económico, el bienestar y lo social, accesibilidad y calidad de vida” comentó.

En el caso de México, de acuerdo con el Vicepresidente de SUME, cerca del 100% de los edificios corporativos A y A +, cuentan con alguna certificación. En contraposición, son los edificios existentes de clase B y C los que presentan mayor rezago. Esto permite que sea México, el sexto país a nivel global con mayor cantidad de construcciones con certificación LEED que suman 2,27 millones de metros cuadrados.

De acuerdo con la plataforma de monitoreo tableau public, la mayoría de los proyectos certificados en México son de oficinas, seguidos por almacenamiento y logística, manufactura, y retail en respectivo orden. En el resto de Latam, el segmento de edificios de oficinas también lleva la delantera, es el caso de Brasil, Costa Rica, Colombia, Argentina, Chile, y Panamá, por mencionar algunos.

Fuente: USGBC Country Market Brief, por pais. Consultado 9 octubre 2025. Elaboración propia.
Nota: El segmento "otro" incluye edificación residencial, data centers, edificios públicos, de salud y turisticos. Se eliminaron las especificaciones para efectos de visualización de la infromación. Los datos que indican n.a significa que el dato numérico no se encontró explicito en la plataforma en el momento de la consulta.

Para los inquilinos de este tipo de inmuebles, hay ventajas. Estas, según señala la especialista son ahorros de hasta 40% por ejemplo en consumo energético y del 15% al 25% en consumo de agua, lo que se traduce en general en disminución del costo operativo.

Plantea que adicional a la obtención de certificaciones, la tecnología y la automatización permite análisis a los sistemas técnicos no solo de cómputo, sino eléctrico, de aire acondicionado, de iluminación, lo que permite además la prevención de fallas.

Otro tipo de aplicación es el análisis del espacio a lo largo del año para identificar la forma de utilización de los espacios “no es el mismo uso que tiene una oficina de enero a mayo, que por ejemplo noviembre y diciembre” comentó. Estos análisis permiten optimizar el uso del espacio y plantear estrategias híbridas de trabajo.

Andrea Sordo agrega que todas estas acciones que en general mejoran el estado del edificio tienen ventajas en productividad. “Mejorar cosas como la calidad del aire interior reduce las enfermedades y el ausentismo y se ha observado incremento de la productividad de entre el 6% y 16%” señaló.

Agregó que el incorporar luz natural, así como sistemas de iluminación inteligentes alineados con el ciclo circadiano, también generan mejoras para los usuarios. El ciclo circadiano hace referencia a la fluctuación de la longitud de onda de la luz durante el día. Esta variación interviene en el sistema hormonal y bioquímico de las personas, pues el cuerpo, dependiendo de la longitud de onda que percibe se prepara para estar más o menos alerta.

De acuerdo con la especialista, tener sistemas de iluminación alineados al ciclo circadiano puede mejorar la calidad del sueño de las personas, mejorar su estado de concentración durante la jornada y en general mejorar la productividad.

Sin embargo, para los trabajadores, estos beneficios no son tan evidentes. El artículo “Calidad ambiental interior y satisfacción de los ocupantes en edificios certificados verdes” elaborado por Sergio Altomonte, publicado en la revista Building Research and Information, publicado en 2019, arrojó que no se observa correlación entre un alto índice de desempeño de edificios LEED con la percepción de bienestar de los trabajadores. Este fue el seguimiento de un estudio preliminar publicado en 2013 que arrojó resultados similares.

El análisis se realizó en un conjunto de datos con 11.243 respuestas de 93 edificios con calificación LEED. De acuerdo con la información, se realizaron distintas comparativas entre el Índice de calidad ambiental interior IEQ (por sus siglas en inglés) con respuestas sobre la percepción de bienestar reportado por los usuarios.

De las conclusiones destaca que “el logro de un crédito específico del IEQ no afectó sustancialmente la satisfacción de los ocupantes con las características relacionadas del entorno de trabajo en interiores”.

También agrega que “las encuestas se basan en medidas subjetivas y se utilizan mejor si están respaldadas por la recopilación de datos físicos y entrevistas en persona para evaluar el rendimiento de la construcción de manera integral.

La satisfacción reportada podría ser impulsada por factores distintos de los parámetros del IEQ, como el tiempo dedicado al espacio de trabajo, las actitudes, las expectativas, la cultura del lugar de trabajo, las malas interpretaciones, etc.

Nuevas áreas interdisciplinarias de investigación y desarrollo deben abordar cómo podemos mejorar la satisfacción, la salud y el bienestar más allá de los criterios típicos de las herramientas de calificación” cierra el autor en su texto.

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